房产纠纷律师——父亲赠与子女房屋，后老人反悔起诉返还法院是否支持

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某君向本院提出如下诉讼请求：1.确认位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）全部份额归原告所有，二被告协助将一号房屋登记至原告名下；2.诉讼费由二被告承担。

事实与理由：原告系二被告之父。2007年下半年原告打算换购新房，而原告再婚妻子刘某芳于2007年11月19日向北京市大兴区人民法院起诉离婚，为避免购买房屋被刘某芳离婚分割，原告打算借用三个子女名义买房。原告于2008年5月13日将购房款22万元存入大女儿周某霞账户，之后有几笔定期存款陆续到期，原告又陆陆续续将款项23万元存入周某霞账户。

2008年11月26日，原告委托女儿周某莉到北京C公司（以下简称C公司）交纳购房定金2万元，2008年11月28日托周某莉与周某霞再次向开发商支付购房款30万元，12月3日支付15万元，购买C公司开发的位于北京市丰台区一号房屋，上述购房款47万元全部来源于原告的存款。

原告与刘某芳经法院判决离婚，位于北京市大兴区A号房屋（以下简称A号房屋）归原告所有，原告支付刘某芳折价款。原告准备出售A号房屋，用于支付新购买的一号房屋的尾款，由于出售周期较长，原告向周某莉的丈夫借款40万元，加上自己的现金、银行卡存款合计437453元，于2008年12月30日缴清了全部购房尾款。

2009年3月原告将A号房屋出售后，于2009年3月17日将两笔款项19万、11万归还给了周某莉，2009年5月1日归还周某莉10万元，原告向周某莉丈夫借款40万元全部还清。购买一号房屋的购房款907453元全部是原告出资。经家庭协商，原告借用三个子女周某霞、周某英、周某莉名义购买该房屋，房屋登记在三子女名下，并约定，原告提出要求将房屋更名时，三子女均应予以配合。

2010年房屋建成后，原告补交了房屋差额面积款以及公共维修基金，之后原告又缴纳了契税等税费。2010年房屋登记在周某莉及二被告名下，周某莉占34%份额，二被告各占33%份额。从交房后，原告一直居住房屋内，缴纳物业费、供暖费等一切费用，二被告从没有居住过该房屋。2021年原告向三个子女提出将房屋更名，女儿周某莉履行约定，将自己所占房屋的34%份额过户到了原告名下，二被告均到北京市丰台区不动产登记中心签字。

但是，二被告拒不配合将自己名下所占房屋份额过户给原告，而且对原告不闻不问。现原告要求被告依法履行借名购房约定，将房屋过户至原告名下，请法院判如所请。

被告辩称

周某霞、周某英辩称：原告所述不属实，不同意原告诉讼请求。理由如下：1.原告是2007年11月起诉离婚，2008年6月法院判决离婚，2008年11月支付的一号房屋定金，中间间隔好几个月，原告称购买一号房屋系为规避离婚分割财产不成立。2.一号房屋登记在三子女名下，不是借名买房。原告购买一号房屋，从购房签订合同至办理产权证，购买人均写三子女名字，在各方自愿情况下对房屋份额进行分配，二被告各占33%份额，周某莉占34%份额，系对三子女的赠与。此后原告一直在房屋内居住，子女均无异议，子女共同赡养原告，十多年来原告从未要求办理房屋过户。

3.2014年周某莉离婚，卖掉自己的商品房，其还有一套房屋可以出租，为了获得租金收益补贴生活，她搬去与父亲同住，父亲让她暂时居住并尽快买房，而二被告从未在一号房屋居住过。2021年周某莉卖掉出租的那套房产，新购一套与父亲同小区的房屋并支付了50万元定金，2021年10月办理网签手续时，发现自己名下有一号房屋份额，没有购房资格，无法另购房屋，需将一号房屋份额转出，名下无房才能新购房屋，故此周某莉要求二被告及父亲，共同去房屋登记机关办理手续，将其名下一号房屋34%份额转与父亲，中介公司可以证明周某莉过户的行为就是为了自己取得新购房屋的资格，而非原告诉状中所述周某莉履行借名登记承诺，将份额过户与父亲。

4.父亲给三子女买房时，周某英正想购买房屋，如果有一号房屋份额，周某英再购房屋，属于二套房，契税比首套高，周某霞说父亲都赠与房屋了，不应在乎契税，周某英遂同意。

法院查明

周某君育有二女一子，长女周某霞，次女周某莉，儿子周某英。

周某君起诉刘某芳离婚纠纷一案，北京市大兴区人民法院作出判决书，判决二人离婚，并对财产予以分割。刘某芳不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院，驳回上诉，维持原判。

2008年11月26日，周某君委托周某莉向C公司支付一号房屋购房定金2万元，此后以周某霞、周某英、周某莉名义支付购房款，一号房屋购房款合计907453元均系周某君出资。后房屋于2010年登记于周某霞、周某英、周某莉名下，周某霞、周某英各占33%份额，周某莉占34%份额。一号房屋由周某君居住使用至今，期间周某莉曾与父亲同住。2021年10月22日，一号房屋变更登记为周某君占34%份额，周某霞、周某英各占33%份额。

庭审中，周某君称一号房屋部分房款系其出售与刘某芳共居房屋所得支付，其为换心情，另行购买一号房屋，为避免刘某芳有分得财产的机会，故借三子女名义购买，因与子女系亲人，故未签订书面协议；一号房屋产权证下发后，其曾于2011年、2012年间要求三子女过户，但因北京市出台限购政策，房屋不是“满五唯一”房屋，需交纳高额税款，故未进行过户，此后其患病过户事宜遂搁置。

周某霞、周某英不予认可，称父亲从未要求子女过户，一号房屋系父亲赠与三子女财产，父亲可一直居住使用一号房屋，三子女一直尽心履行对父亲的赡养义务。

庭审中，周某君申请证人周某莉出庭作证，周某莉陈述称一号房屋系周某君购买，因周某君正在离婚，怕麻烦，遂借用三子女名义购买并办理产权登记，家庭中凡事多有争吵，借一个子女名，担心其他两子女不同意，且房产证写三人名字，亦可相互制约，对父亲有保障。周某君对周某莉陈述予以认可，周某霞、周某英不予认可。

庭审中，周某君认可2021年周某莉需购买房屋，名下无房才有购房资格，2021年10月22日，周某莉将34%份额过户与周某君，为获取购房资格是周某莉过户的因素之一。

庭审中，周某君称其已赠与三子女每人各一套房屋，没必要再赠与三人一套房屋。周某霞、周某英对此予以认可，称周某君因与刘某芳结婚，担心财产被分走，故此将周某君名下房屋赠与三子女每人一套。

裁判结果

驳回周某君的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

一号房屋房款均由周某君支付，周某君一直居住使用一号房屋至今，双方对此无争议，法院予以确认。本案争议焦点系一号房屋登记在三子女名下，是借名登记购房还是周某君对三子女的赠与。

首先，周某君陈述其为避免刘某芳分得财产，故借名购房，但一号房屋购买行为发生在2008年11月之后，周某君与刘某芳离婚纠纷已于2008年10月经一、二审法院审结，与周某君陈述有出入。

其二，周某君及周某莉均称家庭中凡事多有争吵，周某君为避免纠纷，故借三子女名义登记房屋，互相制约，保障周某君权益，但涉及房屋重大事项，且在子女间就家事争议较大情况下，未签订书面协议，未对借名事宜予以确认，于常理不合。

最后，产权证于十年前即已取得，周某君称2011年、2012年间曾要求三子女配合过户，未向法院举证证明，法院不予采纳。2021年周某莉将房屋份额过户与周某君，周某君起诉时陈述系为履行借名过户承诺，但周某霞、周某英抗辩称此举目的系周某莉为取得购房资格，周某君予以认可，故周某莉过户的行为与周某君起诉时所述亦有出入。

综上，依据一号房屋登记现状，以及周某君居住使用，子女未有异议之事实，法院对周某霞、周某英所述一号房屋系周某君赠与三子女，父亲可一直居住使用，子女履行赡养义务之意见予以采纳；周某君所持借名登记购房之主张依据不足，故法院对其诉讼请求不予支持。