房产合同律师——他人承租单位公房,己方购买其居住权,签署合同效力纠纷

2024/02/08 19:36:41 查看30次 来源:靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某红向本院提出诉讼请求:请求被告协助原告将北京市西城区A室房屋所有权转移登记至原告名下。

事实和理由:2004年12月1日,原告与被告签订《房屋居住权转让协议》,约定“甲方(被告)将位于北京市宣武区(现西城区)A室(现房产登记为:A室)房屋转让给乙方(原告),转让价格为14万元”。又约定“房款全部付清后,甲方将在其名下的《房屋租赁合同书》交与乙方,并在乙方的使用过程中,有义务协助乙方办理遇到的相关手续问题。乙方拥有此套房屋的永久使用权。”合同签订后,原告支付被告购房款14万元,被告将该房屋的《公有住房租赁合同》交付给原告,原告搬至该房屋一直居住至今。

2010年,被告通知原告该房屋可以成本价购买,且被告同意协助原告办理购买房屋及过户的相关手续。原告又支付143907元购房款,将该房屋办理了产权证,房屋产权登记在被告名下,房屋购买的全部手续均是原告办理,所有费用均是原告支付,且原告领取了《房屋所有权证》。为办理房屋过户手续,原告又支付被告5万元。被告以怕单位同事知道等理由,拖延办理,至今尚未办理房屋过户。

原告认为,双方签订的合同虽然名称为《房屋居住权转让协议》,但由于当时该房屋是公租房,实质是房屋买卖合同,且合同中约定被告有义务协助原告办理遇到的相关手续问题。其次,原告为购买该房屋除支付原告14万元外,另外支付成本价购房款143907元,后又支付被告5万元,被告应遵守诚实信用原则,协助原告办理房屋过户的相关手续。请求贵院支持原告的全部诉讼请求。

 

被告辩称

周某芝辩称,不同意原告的诉讼请求,我们认为该协议为无效,原告应当将房屋返还给我们,原告支付的费用只是使用至今的使用费,使用费不用返还。

周某芝向本院提出反诉请求:1.请求法院判令《房屋居住权转让协议》无效;2.请求法院判令被反诉人腾退西城区A室3.请求法院判令被反诉人支付房屋占用费至实际交付房屋之日止;4.本案所有诉讼费用由被反诉人承担。

事实和理由:反诉人原系北京某单位职工,于2002年与单位签订承租合同,承租北京市西城区A室,该房屋原性质为单位自建自管公房,产权人为反诉人所在单位系统,后经政策调整,2010年7月,该公房由反诉人买断,将房屋产权变更至反诉人名下,该房屋现由北京C公司进行物业管理。依据政策规定,该公房在买断前不得通过买卖或变相买卖的形式变更承租权,只能严格按照相关公房管理规定予以变更。

2004年12月双方虽然签订《房屋居住权转让协议》,但是该协议违反国家法律强行规定,应属无效协议。并且双方未就该房屋另行达成任何协议。基于上述事实与理由,故反诉至贵院,请求判如所请。

林某红辩称,请求驳回被告的反诉请求,具体理由如下:第一,双方签订的房屋居住权转让协议未违反法律的强制性规定,合法有效,该协议内容系双方真实的意思表示,未违反法律的强制性规定,答辩人已支付房款14万元,且一直在此居住,协议内容合法有效;

第二,反诉人无权要求答辩人腾退房屋,无权要求答辩人支付房屋占用费,该房屋系答辩人支付反诉人14万元购买且答辩人又向北京某单位支付购房款143907元,另外向反诉人支付5万元,该房屋系答辩人购买,反诉人无权要求答辩人腾退该房屋。综上,请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。

陈某旭述称,同意周某芝的意见。

 

法院查明

周某芝陈某旭系夫妻关系。

2001年7月26日,周某芝与其单位签订《公有住宅租赁合同》,周某芝承租了北京市宣武区(现西城区)A室房屋。

2004年12月1日,周某芝(甲方)与林某红(乙方)签订《房屋居住权转让协议》,约定:甲方同意将位于北京市宣武区A室的使用权转让给乙方,双方同意的转让价格为人民币14万元,在房款全部付清后,甲方将在周某芝名下的《房屋租赁合同书》交与乙方,并在乙方的使用过程中,有义务协助乙方办理遇到的相关手续问题,即日起,乙方负责有关房屋的所有费用,同时不得要求甲方办理房屋使用权的过户手续。经双方同意签字本协议生效后,乙方将拥有此套房屋的永久使用权。

《房屋居住权转让协议》签订后,林某红周某芝支付14万元,周某芝将案涉房屋的《公有住宅租赁合同》原件交给林某红,并将案涉房屋交付给林某红居住使用至今。

2010年,案涉房屋可以成本价购买产权,周某芝告知了林某红,并要求林某红支付购房所需的款项。

2010年5月24日,林某红周某芝的名义向北京某单位支付房款143907元。

2010年7月1日,北京市某单位(甲方)与周某芝(乙方)签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》,约定:甲方将案涉房屋以成本价出售给乙方,实际售价合计143907元。

2010年12月13日,案涉房屋所有权登记至周某芝名下。周某芝取得房屋所有权证后将原件交给了林某红

2016年12月26日,林某红周某芝转账支付50000元。审理中,林某红主张因为购买案涉房屋使用了周某芝的工龄,该款项是双方协商后,其支付给周某芝的工龄补偿款。周某芝主张林某红当时确实说该款项是工龄补偿款,但是与工龄补偿款的金额并不一致。

审理中,周某芝主张《房屋居住权转让协议》违反了《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》的相关规定,应属无效。

 

裁判结果

一、本判决生效之日起七日内,周某芝协助将北京市西城区A室房屋所有权转移登记至林某红名下;

二、驳回周某芝的反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

2004年双方签订《房屋居住权转让协议》时,案涉房屋为单位公房,周某芝林某红未经产权单位同意签订该协议,确实存在不当之处,但该协议并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形,亦不存在其他合同无效的情形,而且2010年房屋产权已登记至周某芝名下,现周某芝主张《房屋居住权转让协议》无效的反诉请求,于法无据,法院不予支持。

《房屋居住权转让协议》约定的是转让永久使用权,在协议履行过程中,产权单位以成本价出售案涉房屋,周某芝要求林某红支付了全部购房款项,并且在取得房屋所有权证后将原件交给了林某红,之后房屋仍一直由林某红居住使用,双方之间形成了事实上的借名买房合同关系,该合同关系合法有效,双方应当依约履行。因此,林某红要求周某芝协助办理案涉房屋所有权转移登记的诉讼请求,具有合同及法律依据,法院予以支持。周某芝要求林某红腾退房屋并支付房屋占用费的反诉请求,于法无据,法院不予支持。


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