拆迁房产律师——父亲承租公房拆迁,子女做为共同居住人,安置房屋是否有居住权

2024/02/08 19:37:23 查看40次 来源:靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某洁向本院提出诉讼请求:1.判令秦某洁对北京市丰台区一号房屋(以下简称一号房屋)享有居住权;2.判令秦某君秦某英配合秦某洁一号房屋居住权登记至秦某洁名下;3.判令秦某君秦某英承担本案诉讼费用。

事实和理由:秦某洁秦某君秦某英系兄姐妹关系,三人的父亲秦父2012年去世,母亲秦母2015年去世。1989年因 A号拆迁安置,根据当时户口簿上的人员父母秦父秦母秦某洁秦某君四人共安置两套房。秦某洁、父亲秦父、母亲秦母居住安置房屋为一号房屋秦某君居住B(以下简称 B号房屋,拆迁安置人为母亲秦母)。

2011年8月24日,物业根据《公有住宅楼房管理办法》售房,父亲、母亲让秦某洁购买了一号房屋秦某洁交给物业购房款47327元。因一号房屋安置时登记在秦父名下,秦某洁虽然已交购房款,但北京 M公司拒绝秦某洁签购房合同,理由是只准许承租人购买。根据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条“凡是具有本市常住户口的职工,均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房”,物业的做法侵害了秦某洁的合法权益。

父亲在生命垂危之时,当着物业人员承诺“他签字,秦某洁出的钱,房子给秦某洁”。父亲的做法避免了秦某洁的购买权受到侵害,避免了秦某洁的居住权受到侵害。现父母均已去世,该房屋尚登记在秦父名下,秦某君秦某英秦某洁均为秦父的继承人,秦某君秦某英现在拒不履行秦父生前承诺,不配合秦某洁办理一号房屋不动产变更登记,造成侵权行为发生,秦某洁作为被拆迁安置人所享有的居住权受到侵害。秦某洁有充分的证据证明自己是真实权利人,请求依法将一号房屋的产权变更登记至秦某洁名下,使得秦某洁的居住权不被侵害。

综上,为维护当事人的合法权益,现秦某洁依据《民事诉讼法》相关规定,诉至贵院,望判如所请。

 

被告辩称

秦某君秦某英辩称,秦某君秦某英不同意秦某洁的诉讼请求。秦某洁所诉于事实、法律均无依据,请人民法院驳回其诉请。秦某洁曾经以相同事实理由起诉秦某君秦某英,以其与父母有借名买房的合同约定要求秦某君秦某英配合为其就一号房屋进行登记过户,该案一审被丰台法院驳回,二审其自行撤诉。本次诉讼秦某洁仍是以相同的所谓事实理由主张居住权,认为其父生前与其有居住权约定的意思表示。其所主张的名义上是居住权实际诉状内容仍然想主张的是所有权,虽然案由变化,但目的未变,按照一事不再理原则也应驳回其起诉。

而且其述称本身就严重矛盾,秦某洁与其父到底达成的借名买房的所有权约定还是居住权约定本身就矛盾,不可能同时出现两种不同约定。基于其主张的变化出现的逻辑矛盾可见,秦某洁所述事实本身就不属实,只是为了达到其目的而变换不同的说辞。具体答辩理由如下:

一、秦某洁主张的法律关系不成立。秦某洁秦某君秦某英主张居住权不符合《民法典》关于居住权设立的条件。根据民法典规定,居住权设立的前提条件是通过合同约定,在他人的房屋上设立。

本案秦某洁秦某君秦某英之间并无合同约定,秦父夫妻也与秦某洁无合同约定。从设立形式要件的逻辑来看,现一号房屋权属因秦父秦母两位老人去世,发生继承法律关系,权属随之出现改变,秦某洁目前看尚不属于应被剥夺继承权的继承人,故其对上述房屋可以享有一定份额的继承权利,且秦某君秦某英已在本院提起法定继承诉讼。秦某洁现在如主张秦某君秦某英为其设立居住权,那么应视为其自认上述房屋权属应当归属于秦某君秦某英二人所有,其没有权利,才向秦某君秦某英主张。

秦某洁放弃继承权,待诉争房屋的所有权确定为秦某君秦某英后,才有符合居住权法律规定主张的形式条件向所有权人秦某君秦某英提出请求设立居住权。因为秦某洁不能在其享有所有权份额的房屋上设立居住权。

二、秦某洁主张请求权的事实基础和法律基础均不存在。从秦某洁起诉书内容看,其要求对一号房屋享有居住权的依据是认为其为一号房屋的被安置人之一也有权购买该房,但是产权出售单位拒绝其购买,侵害其权益。但根据售房政策,此房是针对承租人秦父的房改售房,秦某洁自始就无资格购买。此房为秦父个人财产,秦父老人于2011年8月24日购买房屋后并未与秦某洁订立居住权合同,更无所谓承诺,秦某君秦某英更当然无义务为其设立居住权。其所谓被安置人更非其可享有民法典规定的居住权的法定事由,秦某洁的主张不符合法律规定。

三、秦某洁以其为拆迁房屋准住人口之一而主张居住权实际为家庭共居成员的居住权益,不等同于民法典意义上的居住权。该权益需以形成长期共同居住事实,无其他住所为必要前提,秦某洁不符合上述条件。在该房作为公房承租期间其仅只居住到婚后几个月即在婚礼后搬至其新婚婚房居住,此后几十年一直和丈夫儿子居住生活在自己建立的家庭居所,再未回来居住。同时其户口也早在婚后第二年即1990年随之迁入其新的居住地。而在2011年房屋由秦父老人购买转换为个人私产后,秦某洁更未在该房屋与父母居住。因此其客观上并没有与其父母形成实际长期共居事实,因此也不属于必要家庭成员可享有居住权益的情况。

四、拆迁安置房屋取得并非因秦某洁个人因素具有特别贡献取得。根据《北京市建设拆迁安置办法》第八条的规定,安置房屋原则上不超过被迁户原住房屋的面积数量;租住公房的以承租数量为准;被迁户原住房严重拥挤不便的,按其家庭人口情况给予适当照顾。本案迁拆房屋的获得是基于原有房屋状况为主安置。

五、拆迁准住证的记载并非为设立居住权,而是通过公房租赁形式解决被拆迁人家庭原承租单位的公房的生活居住。

综上,秦某洁的诉请于法无据,于理不合,于情不通,恳请贵院依法驳回秦某洁的诉请。

 

法院查明

秦父秦母系夫妻关系,育有三个子女,分别是秦某君秦某英秦某洁秦父2012年死亡,秦母2015年死亡。

1989年12月30日,秦某君秦母与建设单位签订《拆迁居民自行周转安置协议书》,约定秦母原住A号,正式住房一间,居住面积10平方米,正式户口三人,应安置三人,安置楼建成后,分给秦母一居室一套。秦某洁秦某君秦某英均认可该协议安置的房屋为 B号房屋

落款日期为1989年的《准住证》载明:1991年秦父作为承租人签订《房屋租赁契约》,承租了一号房屋1995年5月18日,秦父作为承租人签订《公有住宅租赁合同》,承租一号房屋2011年8月24日,秦父签订《房屋买卖合同》,购买了一号房屋2012年5月25日,一号房屋登记至秦父名下,房屋性质为房改房(成本价),秦某洁秦某君秦某英均认可《准住证》中的三人为秦父秦母秦某洁

落款日期为1992年3月27日的《准住证》载明:新址B,间数一居;原址 A号,间数一间;姓名秦某君,人数三人。1992年4月1日,秦某君作为承租人签订《公有住宅租赁合同》,承租了 B号房屋

庭审中,秦某洁秦某君秦某英均认可 A号房屋拆迁获得两套安置房屋,即一号房屋 B号房屋,其中一号房屋属于立即上楼,没有协议,只发了一个准住证, B号房屋签订了协议。现秦某洁主张其对一号享有居住权,并提交《北京市建设拆迁安置办法》予以佐证。……秦某洁据此主张A号拆迁时,秦某洁属于被安置人,其户口在该地址,且秦某洁年满25岁,根据政策可以与父母分室,故获得两居室。

秦某君秦某英主张 A号原有房屋三间,两间14平方米的,一间10平方米的,拆迁时认了两间承租房和一间自建房,10平方米的房屋落在秦某君一家三口名下,换了一套一居室,即 B号房屋,两间14平方米的房屋换了一套两居室,即一号房屋秦某君秦某英主张房屋是按照间数置换的,考虑人口的因素很少。

另查一,A号1982年至1990年户籍登记情况为:户主秦母,该人之夫秦父,该人之长子秦某君,该人之长女秦某英,该人之二女秦某洁秦某君1986年同院分户,同户籍地址;秦某英户籍于1988年迁往海淀。

另查二,秦某洁曾主张其借用秦父名义购买一号房屋,起诉至本院,要求确认一号房屋秦某洁所有,本院经审理作出判决书,判决驳回秦某洁的全部诉讼请求。

 

裁判结果

一、秦某洁对北京市丰台区一号房屋有权居住使用;

二、驳回秦某洁的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案中,一号房屋 B号房屋均系A号拆迁所得的安置房屋,秦某洁是否对一号房屋享有使用权,取决于该房屋安置时是否考虑秦某洁的因素。《北京市建筑拆迁安置办法》第八条规定,安置房屋面积原则上不超过被拆迁户原住房屋的面积数量,原住房严重拥挤不便的,按拆迁时家庭人口情况予以照顾,家庭人口以拆迁范围内的正式户口为准,符合年龄条件的子女可分室安置。

根据庭审查明的事实,一号房屋 B号房屋的面积远远超过原住房面积,秦某洁的正式户口在被拆迁地址,且拆迁时其年龄超过二十四周岁,符合《北京市建筑拆迁安置办法》规定的按照家庭人口予以照顾的情形,故一号房屋安置时应当考虑了秦某洁的人口因素,秦某洁作为被安置人,对于安置房屋理应享有居住使用的权利。一号房屋虽然已由秦父购买,但不影响秦某洁对该房屋的居住使用权利,故对于秦某洁主张其对一号房屋享有居住权的诉讼请求,法院予以支持。

秦某洁所享有的居住权系基于拆迁安置,与其主张的民法典所规定的居住权不同,故对于其要求进行居住权登记的诉讼请求,法院不予支持。


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