执行标的物对外出租，金融机构申请执行的，何种情况下可以涤除租赁？

一、分析租赁与抵押、查封对抗顺位时，基本的前提是，该租赁真实、合法、有效；一般而言，需符合如下要件：出租人与承租人签订租赁协议、承租人按约定向出租人交付租金、承租人实际占有使用租赁协议所涉房屋。若申请执行人有证据证明被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，承租人不能继续占有使用该不动产。

二、在分析租赁与抵押、查封对抗顺位时，抵押时点的判断标准为“登记之日”；查封时点的判断标准为“送达登记机关之日”；租赁时点的判断标准为“签订租赁合同+实际占用之日”。

三、如果抵押、查封在前，而租赁在后，则推定承租人明知案涉房屋已查封而可涤除租赁。

四、如果租赁在抵押之后、查封之前，需要区分抵押权人是否为该司法拍卖案件的申请执行人。

五、如果租赁在抵押、查封之前，承租人不能排除司法拍卖；但是，租赁合同依旧有效，承租人可以排除转移占有，继续占有使用该不动产。

分析租赁与抵押、查封对抗顺位时，基本的前提是，该租赁真实、合法、有效；一般而言，需符合如下要件：出租人与承租人签订租赁协议、承租人按约定向出租人交付租金、承租人实际占有使用租赁协议所涉房屋。若申请执行人有证据证明被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，承租人不能继续占有使用该不动产。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第三十一条第二款规定：

    承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

根据前述规定，若申请执行人能够查证存在虚假租赁，就可以实现“去租拍卖”。虚假租赁的相关证据线索包括：承租人系被执行人的近亲属或关联企业；租金明显低于市场价；租赁关系与其他证据或事实相互矛盾；对于租赁期限在5年以上的租约，更应着重提供证据证明存在租金支付明显违背常理、名为租赁实为借贷、租赁房屋并未实际占有使用等其他违反商业习惯的情形。