拖欠物业费违约金畸高即使被告未出庭法院也会酌减

【案件详情】：2016年12月23日，原告与被告签订《天健xx花园前期物业管理服务协议》，该合同主要约定原告为被告所有的位于惠州市惠阳区××号建筑面积43.27平方米的房产提供物业服务，物业服务费用：住宅物业为1.5元／月／平方米，每月物业服务费为64.9元，每月10日前交纳物业服务费，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金等。合同签订后，原告提供物业服务至今。被告未按时缴纳物业费，遂成讼。

惠阳房地产律师邱文峰认为：生活中很多小区的物业服务企业是由建设单位选聘的，该类合同的违约金一般以日进行计算，逾期未缴纳物业费的业主被起诉后可以就违约金的计算方式进行抗辩，但即使自己未出庭的，法院也会就过高的违约金进行调减。

物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初7245号

原告：深圳市xx服务有限公司惠州分公司，经营场所：惠州市惠阳区镇隆xxx。

负责人：任xx。

委托诉讼代理人：苏xx，系该公司员工。

被告：杜xx，女，汉族，1989年7月17日出生。

原告深圳市xx服务有限公司惠州分公司诉被告杜xx物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏xx到庭参加诉讼。被告杜xx经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业管理费2660.9元、公摊电费162.3元、公摊水费3.6元，违约金4271.9元，合计7098.7元（违约金自2019年5月1日算至2021年7月31日，实际应当按照逾期之日起每天千分之三标准算至被告实际支付之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年9月26日与惠州市xx房地产投资开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告购买惠州市xx房地产投资开发有限公司开发的惠州××号房产，建筑面积43.27平方米。2015年7月15日，原告与惠州市xx房地产投资开发有限公司签订了《惠州天健xx花园前期物业管理服务合同》，合同中约定：原告接受惠州市xx房地产投资开发有限公司的委托，向惠州天健xx花园提供物业管理服务；物业管理费按建筑面积计算，具体计算方式：1.5元／平方米／月＊建筑面积＊月份。被告自2018年3月1日起至2021年7月31日，拖欠物业管理费2660.9元，公摊电费162.3元、公摊水费3.6元，合计2826.8元及违约金4271.9元，共计7098.7元。原告多次催要仍拒不支付，遂提起诉讼。

被告未到庭，无答辩及提交证据。

本院经审理查明：2016年12月23日，原告与被告签订《天健xx花园前期物业管理服务协议》，该合同主要约定原告为被告所有的位于惠州市惠阳区××号建筑面积43.27平方米的房产提供物业服务，物业服务费用：住宅物业为1.5元／月／平方米，每月物业服务费为64.9元，每月10日前交纳物业服务费，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金等。合同签订后，原告提供物业服务至今。被告自2018年3月1日起至2021年7月31日共拖欠41个月的物业服务费共计2660.9元（43.27平方米×1.5元／月／平方米×41个月）、公摊电费162.3元和公摊水费3.6元，合计2826.8元。原告催缴未果，遂成讼。

上述事实有《惠州天健xx花园前期物业管理服务合同》、《天健xx花园前期物业管理服务协议》、不动产权证、催费信息记录及庭审陈述为据。

本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告依约提供了物业服务，被告应支付物业服务费。被告未按合同的约定支付2018年3月1日起至2021年7月31日共41个月的服务费共计2826.8元（物业服务费2660.9元＋公摊电费162.3元＋公摊水费3.6元），违反合同约定，原告诉请被告支付有理，予以支持。关于原告请求的违约金。案涉协议约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告虽然未申请减少违约金，但是，如果按物业服务协议的约定计算，违约金数额畸高，有失公允，因此，本院酌定被告欠付的物业服务费的违约金为：以被告每月欠付物业服务费64.9元为基数，从当月11日起按一年期贷款市场报价利率计算至付清款之日止（即以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从原告主张违约金起算之日2019年5月1日计至付清款之日止；以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年6月11日计至付清款之日止；以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年7月11日计至付清款之日止以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2021年7月11日计至付清款之日止）。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃权利，自行承担相应不利后果，应以缺席论处。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

被告杜xx应于本判决发生法律效力之日支付2018年3月1日起至2021年7月31日共41个月服务费2826.8元及违约金（以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从原告主张违约金起算之日2019年5月1日计至付清款之日止；以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年6月11日计至付清款之日止；以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年7月11日计至付清款之日止以64.9元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2021年7月11日计至付清款之日止）给原告深圳市xx服务有限公司惠州分公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元、公告费凭票据实计付，由被告杜xx负担（被告杜xx应在本判决生效后七日内缴纳本案诉讼费，逾期依法强制执行）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　李xx

人民陪审员　　黄xx

人民陪审员　　黄xx

二〇二二年二月二十八日

法官助理　　臧xx

书　x 员　　钟xx