以案释法：行政机关直接注销土地使用权的行为无效

基本案情：夏高凤为都江堰市龙池镇红色村2组村民，在该村拥有住宅房屋一套，并于2008年10月28日取得案涉《集体土地使用权证》。2015年10月8日，原都江堰市国土资源局（以下简称都江堰国土局）以夏高凤取得土地使用权证时的申请资料与实际情况不符、存在以虚假资料骗取土地登记的行为为由，要求夏高凤在十日内将土地使用权证交至都江堰市政务中心国土窗口并配合集体经济组织办理集体土地使用权注销登记，若逾期不办理，将公告注销案涉《集体土地使用权证》。夏高凤未在告知期限内交回《集体土地使用权证》，2015年11月10日都江堰国土局作出《注销公告》，注销了夏高凤的集体土地使用权。夏高凤不服该行为，诉至法院。

裁判结果：四川省崇州市人民法院一审认为：根据2008年2月1日起实施的《土地登记办法》（以下简称《办法》）第五十条规定：“有下列情形之一的，可直接办理注销登记:(一)依法收回的国有土地；(二)依法征收的农民集体土地；(三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。”因此，除以上三种情形土地登记主管部门可直接办理注销登记外，注销登记均应依土地使用权人或他项权人申请注销。都江堰国土局在不具备上述三种情形的情况下直接注销夏高凤集体土地使用权，没有法律依据。根据《办法》第五十八条规定：“国土资源行政主管部门发现土地登记薄记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止”，即使夏高凤土地使用权证记载内容存在错误，都江堰国土局也应当在进行更正登记后予以更换或注销。因此，一审法院判决确认都江堰国土局注销夏高凤集体土地使用权的行政行为无效，并责令都江堰国土局在判决生效后十五日内为夏高凤办理恢复登记。判决后双方均未上诉，都江堰国土局为夏高凤恢复了登记。

  律师观点：实践中，因分不清“权”和“证”的关系，错误采用注销“证”的方式注销“土地使用权”的现象大量存在。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。权利人只有依法取得不动产后，才能进行不动产登记，不动产登记是拥有合法不动产权利的证书。通过该案的审理，厘清了先有“权利”后有“登记”，先有“权利消失”才有“注销登记”的关系，行政机关不能用“注销登记”方式侵犯依法登记的土地所有权和使用权。

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