子女和父母签房屋协议，老人主张无效的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 （一）原告诉讼请求及事实依据

1. 诉讼请求

   - 孙启文向本院提出诉讼请求：

     - ①判令孙峰和孙启兰之间的房屋买卖合同无效。

     - ②判令孙峰和孙启兰协助孙启文注销房屋变更登记，将坐落于北京市朝阳区一号房屋产权恢复登记至孙峰名下。

2. 事实与理由

   - 孙峰与孙启文系父子关系，孙启文与孙启兰系兄妹关系。位于北京市朝阳区一号的房屋（以下简称涉案房屋）登记在孙峰名下，该房屋系孙峰与孙启文母亲赵雅芬共同共有，赵雅芬于2019年2月9日去世。

   - 2003年8月1日，孙启文与孙峰、赵雅芬及孙启兰签署协议书，约定涉案房屋归孙启文所有，孙启文向孙启兰支付6万元。同时约定，孙峰和赵雅芬在世时享有居住权，二人不在世时，孙启文才能居住。

   - 2013年房改时，孙启文支付涉案房屋房改资金，将该房屋登记在孙峰名下，孙峰和赵雅芬就此出具了证明，证明该房屋为孙启文出资购买。

   - 近日，孙启文发现孙峰和孙启兰私自签订房屋买卖合同，使孙启兰的名字登记于涉案房屋产权证书上，涉案房屋变为孙峰和孙启兰共同共有。孙峰和孙启兰的行为侵害了孙启文的合法权益，违反了协议约定，为维护自身权利，孙启文诉至法院。

 （二）被告答辩意见

1. 孙峰辩称

   - 不同意孙启文的全部诉讼请求。孙启文母亲赵雅芬没有在协议书上签字，其签名系我代写，赵雅芬没有同意协议内容，孙启兰也是被迫签字，不是出于自愿。孙启文持有的协议书中有两个赵雅芬签字，后一个不知道是怎么加上去的。

   - 2003年购房时孙启文确实出资4万元，但房子是给我购买的，因为只有我有购房资格。孙启文2000年就搬进了涉案房屋，我在2015年将孙启文诉至法院，法院已经判决确认涉案房屋为我所有。

   - 涉案房屋是1989年拆迁的时候分的，其中有我女儿孙启兰一间，但房本上却没有她的名字，所以我才通过合法手续将她的名字加上了，这是合情合理的，不侵害他人的权益。

2. 孙启兰辩称

   - 不同意孙启文的全部诉讼请求。1989年拆迁，因为有我的户口才给我父母分了两居室，所以涉案房屋中应该有我一间。分给我的房屋不让我进去住，让孙启文进去住，我父亲还让我把房子卖给孙启文，我不同意，我父亲说如果不同意以后就不让我进这个家门，我没有办法只能被迫签字。

   - 2015年我父亲写了一份协议作废，并在今年4月与我到相关部门办理了合法手续，把我的名字加到房本上，这是合理合法的，不侵害他人的权益。2000年时，涉案房屋是公租房，不可以买卖，且法院已经判决涉案房屋与孙启文无关，协议早就无效了，房子是我和我父亲的。

 （三）法院查明事实

1. 家庭关系及房屋基本情况

   - 孙峰与赵雅芬系夫妻关系，二人育有三名子女，即孙启文、孙启君、孙启兰。赵雅芬于2019年2月9日死亡。

   - 2013年3月28日，孙峰作为购买方（乙方）与北京市M公司作为出售方（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区一号（涉案房屋），建筑面积68.11平方米，实际应付房价款为48734.97元。涉案房屋于2013年12月13日登记至孙峰名下。

2. 孙启文提交的证据及相关争议

   - 孙启文提交以下证据证明涉案房屋系其购买，其享有相应权利：

     - ①2003年8月1日《协议书》，载明：“我孙峰现在住的楼房两居室，这两居室其中有我女儿孙启兰的壹间，孙启兰这壹间房卖给了她哥哥孙启文，孙启文给孙启兰陆万元整，房子问题就这样解决了。而且等我们老两口都不在了时，这两居室就都归孙启文了，不过现在这两居室还是我们老两口居住。等俩个老人都不在了时，这两居室才能都归孙启文，孙启文才能搬进居住。本协议签字后生效。父：孙峰，母：赵雅芬（两个签字），儿子：孙启文，女儿：孙启兰。”

     - ②孙启兰于2003年8月出具的收据，载明：“今收到孙启文交来买房的钱陆万元整。孙启兰。”

     - ③2013年6月1日《证明》一份，载明：“朝阳区一号房屋现由孙峰之子孙启文出资购买，特此证明。房主：父孙峰，母赵雅芬。”

   - 孙峰认可《协议书》系其书写，但称协商此事时赵雅芬没有在场，也没有同意，“赵雅芬”的名字是孙峰代签的，孙启文支付了涉案房屋的购房款，但房子是买给孙峰的，孙启兰收到孙启文支付的6万元，现孙峰不同意二人买卖房屋。孙启兰称协议书是孙峰一人所写，“赵雅芬”的名字系孙峰代签，其认可收到了孙启文给付的6万元，但认为当时涉案房屋系公租房，该款系孙启文给付的租金。

   - 孙峰提交其持有的2003年8月1日签署的《协议书》，证明上面仅有一个“赵雅芬”签字。孙启文称协议签署时赵雅芬没有在场，“赵雅芬”的名字是由孙峰代签的，此后孙启文找到赵雅芬，让赵雅芬补签了名字，即孙启文持有的《协议书》中第二个“赵雅芬”签名。

3. 孙峰与孙启兰的房屋交易情况

   - 2021年3月10日，孙峰作为出卖人与孙启兰作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买涉案房屋，双方当事人自行成交，房屋成交价格为100元，于当日支付。当日，孙峰和孙启兰还签订《不动产共有约定》，约定涉案房屋由两人按份共有，孙峰占50%份额，孙启兰占50%份额。涉案房屋于2021年3月10日登记至孙峰和孙启兰名下，两人按份共有。孙启文认为上述合同是孙峰与孙启兰互相串通损害孙启文合法权益，应属无效。孙峰和孙启兰认为双方没有损害孙启文合法权益，合同应属有效。

4. 相关诉讼情况

   - 另查，2015年孙峰以排除妨害纠纷为由将孙启文诉至本院，本院判决孙启文于判决生效后30日内将涉案房屋次卧腾退，并交还孙峰。

 （四）裁判结果

1. 确认被告孙峰与被告孙启兰于2021年3月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2. 驳回原告孙启文的其他诉讼请求。

 （五）房产律师点评

1. 房屋权属认定

   - 涉案房屋系孙峰通过与北京市M公司签订《房屋买卖合同》的方式，以成本价购买的现住自管公有住宅楼房，该房屋享受北京市规定的职工个人购房的有关优惠政策，房价系根据成本价加个人优惠条件计算得出，购得后登记在孙峰名下。综合考虑，即使涉案房屋购房款系孙启文交纳，也不足以证明孙启文为涉案房屋实际购房人，故孙启文主张涉案房屋为其所有的意见，法院不予采纳。涉案房屋系孙峰与赵雅芬婚姻关系存续期间购买，应认定为夫妻共同财产。

2. 孙峰与孙启兰房屋买卖合同的效力

   - 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

   - 在本案中，孙峰与孙启兰就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为100元，合同中对房屋交付等问题均未约定，结合孙峰和孙启兰在庭审中关于双方签订买卖合同是为了将涉案房屋转移登记至孙峰和孙启兰名下的意见，可以认定孙峰和孙启兰之间并无房屋买卖的意思表示，据此，孙峰和孙启兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，故孙启文要求确认孙峰和孙启兰签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。

3. 关于房屋恢复登记的请求

   - 孙峰将涉案房屋50%的份额转移登记至孙启兰名下的行为，应视为孙峰对孙启兰的赠与，该隐藏的赠与行为应按照赠与合同的相关规定处理。在未处理之前，孙启文要求将涉案房屋恢复登记至孙峰名下的诉讼请求，法院不予支持。

案件心得

1. 证据的真实性与完整性在房产纠纷中的重要性

   - 在房产纠纷案件中，证据的真实性和完整性至关重要。本案中，关于2003年8月1日的《协议书》，孙启文和孙峰、孙启兰就赵雅芬的签字存在争议，这直接影响了协议的有效性以及房屋权属的认定。孙启文虽有赵雅芬补签名字后的协议，但孙峰称赵雅芬未同意协议内容且名字为代签，这使得法院对孙启文主张房屋为其所有的证据产生质疑。律师在处理类似案件时，应提醒当事人确保协议签订过程的合法性、证据的真实性以及完整性，避免因签字等细节问题导致证据效力受损。

2. 购房款出资与房屋所有权的关系

   - 出资购房并不必然等同于拥有房屋所有权。本案中，孙启文虽支付了房改资金和给孙启兰6万元，但法院认为这不足以证明他是实际购房人。在涉及房产纠纷时，尤其是涉及家庭内部成员之间的房产争议，除了考虑出资情况外，还需要综合考虑购房资格、房屋登记情况、家庭协议的有效性等多方面因素。律师在为当事人提供咨询或代理此类案件时，要全面分析各种因素，准确判断当事人对房屋的权益。

3. 虚假意思表示与合同效力的判定

   - 判定合同是否存在虚假意思表示对于确定合同效力具有关键意义。孙峰和孙启兰签订的房屋买卖合同中，极低的成交价格、未约定交付等关键问题，再结合他们在庭审中的陈述，被法院认定为无房屋买卖的真实意思表示，从而判定合同无效。这表明在审查合同效力时，不能仅仅依据合同的表面条款，还要深入探究当事人的真实意图。律师在处理合同纠纷时，要善于从合同条款的完整性、合理性以及当事人的实际意图等方面分析合同效力，维护当事人的合法权益。

4. 赠与行为在房产纠纷中的处理

   - 在房产纠纷中，隐藏的赠与行为需要按照赠与合同的相关规定处理。本案中，孙峰将房屋份额转移给孙启兰被视为赠与行为，在该赠与行为未按照规定处理之前，孙启文要求恢复登记的请求得不到支持。这提醒律师在处理涉及房产份额变更的案件时，要准确识别行为的性质，尤其是要区分买卖和赠与等不同行为的法律后果，以便为当事人提供正确的法律建议。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！