北京宅基地房屋出售非集体成员，合同纠纷起

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告起诉

原告赵某云向法院提出诉讼请求：

1. 请求判令原、被告双方签订的房屋买卖协议无效；

2. 诉讼费由被告承担。

其事实与理由为：2002年，在中间人杨某杰及时任 M 村委会主任周某强的见证下，原、被告签订契约。契约约定原告将其所有的农村宅基地及房屋（包含北房 5间、西厢房 2 间）出售给被告，房款共计20000 元。原告主张，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，只有该集体经济组织成员才享有宅基地使用权，而被告张某新并非 M村集体经济组织成员，此协议违反法律法规规定，应认定为无效。

二、被告答辩

被告张某新辩称：我国法律并未明确规定双方所签协议无效。原告提及的2007 年国务院规定不能约束 2002年签订的协议。而且，协议涉及的 7 间房屋中，北房 5间是原告在未经被告同意的情况下拆除的，西厢房是被告翻建后拆除的，协议原有的标的物已不存在，应驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明事实

2002 年11 月 16 日，赵某云（甲方）与张某新（乙方）签订契约，约定甲方将有正房 5间、西厢房 2 间及围墙、院落作价20000 元卖给乙方，契约落款处有双方签字、中间人杨某杰及见证人周某强等人签名。

2021 年 2月，张某新以占有保护为由起诉赵某云，要求赵某云返还案涉院落并恢复原状以及支付租房损失。经法院审理查明，原有的北房 5间已经坍塌成为废墟，原有的 2 间西厢房已被张某新拆除，现西厢房原址仅存卫生间和洗澡间。2021年法院判决赵某云于判决生效之日起七日内将案涉院落及西厢房（卫生间、洗澡间）返还给张某新。张某新不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院审理后驳回上诉，维持原判。

庭审中，赵某云表示案涉院落房屋由其占有使用。

四、裁判结果

赵某云和张某新于2002 年 11 月16 日签订的农村房屋买卖契约无效。

五、律师点评

（一）法律依据

根据我国土地管理法相关规定，农村和城市郊区的土地（除法律规定属于国家所有外）属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过相关标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地不予批准。同时，我国实行房地一体政策，买卖农村宅基地上的房屋会导致所占用的宅基地由买受人占有。

（二）案件分析

在本案中，张某新并非 M村集体经济组织成员，不享有本村宅基地使用权。其与赵某云达成的买卖农村房屋的契约违反了我国土地政策和土地管理法规定，造成农村土地流转秩序混乱，所以双方协议应认定无效。

（三）合同无效后的处理

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。

本案中，双方农村房屋买卖契约无效后，张某新应当返还案涉房屋及院落。赵某云已实际占有院落，不存在返还问题。协议中约定的房屋均已灭失，赵某云在原有房屋北侧新建的房屋应属于赵某云所有。张某新建造的洗澡间和卫生间，虽法院生效判决基于占有保护认定赵某云应返还给张某新，但在双方合同被认定无效后，张某新基于契约享有的占有权利不复存在，无权要求赵某云返还院落及厢房（卫生间、洗澡间）。关于双方之间的损失负担问题，不属于本案处理范围，双方可另行解决。

案件心得：

此案例反映出农村房屋买卖中宅基地使用权的关键问题。在涉及农村房屋交易时，必须严格遵守土地管理相关法律法规，非集体经济组织成员购买农村房屋可能导致合同无效的法律风险。同时，合同无效后的财产返还、补偿以及损失分担等问题需根据具体情况进行处理，且不同阶段的法院判决可能因不同的法律基础而有所不同。这提醒律师在处理此类案件时，要深入理解土地政策和法律规定，准确把握合同效力以及合同无效后的法律后果，为当事人提供准确、全面的法律建议。