父亲房屋交易引争端律师分析子女的无效主张缘由

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告方主张

- 诉讼请求：赵某鹏向法院提出诉讼请求，请求确认其与赵某文于 2018 年 10 月 10 日就北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）无效。

 - 事实与理由：赵某文系赵某鹏之孙女，赵某鹏育有三子女赵某杰、赵某宇、赵某刚，赵某文系赵某刚之女。赵某杰与赵某鹏早已断绝往来。赵某鹏为使涉诉房屋将来仅由赵某宇、赵某刚继承，便与赵某文约定先将涉诉房屋以表面买卖形式登记于赵某文名下，待赵某鹏百年之后，便于赵某文出卖房屋并将所得卖房款平均分给两个儿子。

    - 双方虽签订买卖合同，但未实际履行，未交付房屋，未支付购房款，房本原件仍在赵某鹏手中，且房屋价格明显低于市场价格，买卖合同意思表示不真实，不存在真实买卖关系，属于通谋虚伪表示，违反《民法典》143 条，应属无效。赵某文在其他案件中也称该合同不属于买卖合同。

被告方主张

 - 赵某宇：参加诉讼，坚持赵某鹏的诉讼请求。

 - 赵某刚：参加诉讼，认可赵某鹏将涉诉房屋产权给予赵某文的合同效力，不同意确认合同无效，同意赵某文的意见。赵某刚表示其在 2019 年之后才知道赵某鹏将涉诉房屋过户给赵某文，可能是出于对赵某文的疼爱。赵某鹏生前未表示不想赵某杰分配遗产，过户行为与赵某杰无关。

 - 赵某杰：未到庭应诉发表意见。

 - 赵某文：赵某文父母离异，自幼跟随赵某鹏夫妇长大，关系亲密。赵某鹏担心其死后赵某文无人照顾，故将涉诉房屋以买卖形式赠与过户给赵某文。因房屋是一居室且有保姆和赵某鹏一起生活，赵某文未在涉诉房屋居住。赵某文认为合同有效，不同意赵某宇的请求。

法院查明事实

 - 房屋产权变更情况：赵某鹏与毕玉清（已故）育有赵某宇、赵某刚、赵某杰三名子女，赵某文系赵某鹏孙女。涉诉房屋原登记在赵某鹏名下，2018 年 10 月 10 日，赵某鹏作为出卖人与赵某文作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，成交价格为 694960 元，交易结算资金自行划转。同日，双方申请办理所有权转移登记手续，涉诉房屋权利人变更为赵某文。赵某文负担了过户税费，但未支付购房款。赵某鹏居住至去世且持有房屋所有权证书，现房屋登记在赵某文名下且由赵某文实际控制。

 - 双方提交证据及质证情况：

    - 赵某鹏提交证据：

        - 遗嘱草稿：证明曾草拟遗嘱将涉诉房屋由赵某宇、赵某刚继承，赵某刚、赵某文不认可其真实性。

        - 保姆林某仙证言：证明赵某鹏为帮助赵某文提取公积金书写声明书，部分内容由证人书写；赵某鹏不想将房屋分给赵某杰，故让赵某宇咨询律师，律师称赵某杰不签字房屋好出售，因此过户给赵某文。赵某刚、赵某文不认可该证人证言，认为其陈述前后矛盾且证人未见证过户过程。

        - 赵某浩证言：证明来京时赵某鹏在赵某刚、赵某文在场时提到将房屋过户给赵某文，过世后分给赵某宇、赵某刚。赵某刚、赵某文否认赵某浩所述时间有过见面。

        - 赵某文书写声明书草稿：证明该声明书系赵某文写好赵某鹏抄写而成，赵某刚、赵某文认可其真实性，称赵某鹏为避免给赵某文带来麻烦书写，因眼睛不好要求赵某文写大方便抄写。

    - 赵某文提交证据：赵某文提交赵某鹏于 2019 年 4 月 21 日签字的声明书，内容为赵某鹏自愿将涉诉房屋赠与赵某文，因办理赠与过户手续麻烦故以买卖形式过户，赵某文拥有房屋全部权利。赵某鹏、赵某宇认为该声明系赵某文以领取公积金为由让赵某鹏抄写，其中部分内容由保姆书写。

 - 相关诉讼情况：

    - 2020 年 7 月 1 日，赵某鹏起诉赵某文买卖合同纠纷，以合同价格明显低于市场价、显失公平且赵某文拒绝支付购房款为由要求撤销合同。赵某文称赵某鹏未主张支付购房款，赵某鹏称 2019 年 4 月赵某文明确拒绝支付购房款才知权利被侵害。法院认为涉诉合同有效，不构成显失公平，赵某鹏主张撤销权已超法定除斥期间，驳回其诉讼请求。赵某鹏称起诉并非认可合同效力，而是减少举证诉累的诉讼技巧。

    - 2020 年 10 月 27 日，赵某鹏再次起诉赵某文买卖合同，以涉诉合同系虚伪通谋行为应无效且双方真实法律关系是委托合同，赵某文不认可代持违约要求解除委托合同关系，确认涉诉合同无效并恢复房屋产权。法院以诉讼请求不明确且经释明仍坚持为由裁定驳回起诉，赵某鹏上诉后被驳回维持原裁定。

裁判结果

驳回赵某宇的全部诉讼请求。

房产律师点评

 - 对原告主张的分析：赵某宇以虚伪通谋为由要求确认涉诉合同无效。赵某鹏、赵某宇称赠与声明系赵某文以领取公积金为由要求赵某鹏抄写，但其关于赠与合同及公积金支取的意见不符合一般规则；二人称涉诉合同签订本意是规避赵某杰参与分配财产，但父母将财产分配给特定子女有更常见、稳妥做法，此意见明显欠缺合理性。

 - 对案件整体的分析：赵某鹏生前多次提起否定涉诉合同效力的诉讼且有律师参与，但所持理由各不相同且存在根本冲突。根据查明事实，涉诉合同名为买卖合同，实为赠与合同。综合审理情况，赵某宇的主张欠缺合理性且证据证明力不足，不予支持。

案件心得

从该案件可以看出，在处理房产相关纠纷时：

证据方面

 - 完整性与真实性的考量：双方都提供了多份证据，但证据的真实性往往受到对方的质疑。在法律实践中，不仅要注重证据的收集，更要确保证据来源的可靠性和证明内容的真实性，避免因证据瑕疵导致其证明力降低。

 - 证据链的构建：本案中原告提供了遗嘱草稿、证人证言等多项证据，但这些证据之间并未形成紧密的逻辑链条，反而在一些关键环节上存在矛盾，如不同证人对同一事件的描述不一致。构建完整、逻辑连贯的证据链对于支撑诉讼主张至关重要。

法律关系认定方面

 - 合同实质的判断：虽然当事人签订的是房屋买卖合同，但从交易的实际履行情况、当事人的真实意图等多方面因素综合判断，其本质可能是赠与合同。这提醒律师在处理案件时不能仅从合同的表面形式进行分析，而要深入探究交易背后的真实法律关系。

 - 多种法律关系的辨析：案件中涉及到买卖合同、赠与合同、委托合同等多种法律关系的争议，这要求律师具备清晰的法律关系辨析能力，准确判断当事人之间的权利义务关系，避免混淆不同法律关系导致诉讼请求不明确。

诉讼策略方面

 - 诉讼理由的一致性：赵某鹏多次提起诉讼但理由各不相同且相互冲突，这不仅影响了法院对其主张的信任度，也反映出诉讼策略的混乱。在诉讼过程中，应保持诉讼理由的一致性，基于同一事实和法律基础构建诉讼请求，避免自相矛盾。

 - 诉讼目的的明确性：赵某鹏在不同诉讼中，诉讼目的时而为撤销合同，时而为确认合同无效，这种不明确性导致其诉讼请求被法院驳回。明确诉讼目的，并围绕该目的制定详细、合理的诉讼策略是取得胜诉的关键。