售房人反悔引发购房纠纷，房产律师探讨违约金问题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

林某芳向法院提出诉讼请求如下：

1. 请求判令依法解除其与两被告及第三人于2021 年 2 月 9日签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议；

2. 请求判令两被告返还已支付定金90 万元；

3. 请求判令两被告支付违约金126.6 万元及中介服务费168378 元；

4. 请求判令两被告承担诉讼费。

事实与理由如下：

2021 年 2月 9 日，双方签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给原告，房屋总价633 万元。购房协议约定定金为 5 万元，当天原告通过手机银行转账完成支付。合同还约定第一笔首付款85 万元（用于被告还清本房剩余贷款即解押款）应于2021 年 3 月25 日前支付。

2021 年 2月 25 日，原告向中介公司支付中介服务费用168378 元。被告在签订买卖合同后多次表示房价上涨卖亏了，后又提出为避免多支付银行贷款利息，要求原告提前几日支付85 万元的房屋解押款。为保护自身权益，原告与被告及中介公司于2021 年 3 月16 日签订变更协议书，将原需 2021年 3 月25 日支付的第一笔购房款 85 万元改为合同定金，并提前至2021 年 3 月22 日付清剩余的 85 万元定金数额。

2021 年 3月 22 日，原告支付定金85 万元，至此已支付合同定金共计 90 万元。2021年 3 月26 日，被告再次提出增加支付定金要求（增加 10 万元），原告拒绝。2021年 4 月 5日，被告以其子女不同意出售此房产为由，希望在不承担赔偿的前提下解除买卖合同，原告拒绝。

随后中介公司反馈被告会自行解决家庭矛盾继续履行合同。但2021 年 4 月15 日，被告表示无论何种情况都要解约，且不积极配合返还已收取合同定金90 万元。原告当即提出赔付 40 万元作为赔偿，被告表示需与家人商议。2021年 4 月21 日，被告称已收取定金可如数退回，仅将定金产生的存款利息作为补偿款，拒不承担合同违约责任。

二、被告辩称

刘某燕、赵某君不同意原告的诉讼请求，理由如下：

1. 原告所述与事实不符，原告一直未办理购房资格核验，第三人也未安排房屋买卖双方办理网签手续，原告构成违约；

2. 第三人在交易过程中给双方制造障碍，影响了合同的履行；

3. 被告不存在违约行为。

三、中介公司述称

1. 同意解除合同；

2. 其他诉讼请求与公司无关，不发表意见；

3.2021 年 2 月 9日双方签订房屋买卖合同后又签了变更协议，对定金进行了变更，原合同定金是 5万元，后变更为第二笔定金 85 万元通过理房通支付；

4. 不久卖方说子女不同意卖房，询问能否解约，中介公司解释房屋权属没问题且子女不同意卖房不能导致合同不能履行，卖方称回去考虑；

5. 过了几天卖方很坚定地说要解约，还是因为子女问题，之后就违约金和定金一直未达成一致；

6. 办理网签之前卖方就提出要解约，所以没有进行网签程序。

四、法院查明

1. 房屋产权情况

    - 一号房屋产权登记在刘某燕名下，赵某君与刘某燕系夫妻关系，该房屋系夫妻共同财产。

2. 合同签订情况

    - 2021 年 2月 9 日，刘某燕（出卖人，赵某君代）与林某芳（买受人）就买卖一号房屋签订北京市存量房屋买卖合同，约定房屋成交价格为600 万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为33 万元，买受人向出卖人支付定金 5 万元；

    - 同日，刘某燕（甲方，赵某君代）与林某芳（乙方）、中介公司（丙方）签订居间服务合同，约定居间代理费为139260 元由乙方承担并于当日支付；

    - 同日，刘某燕（甲方，赵某君代）与林某芳（乙方）、北京 H公司（以下简称 H 公司）签订房屋交易保障服务合同，约定保障服务费29118 元由乙方负担，且甲乙双方任何一方未按合同约定履行义务导致合同延迟履行或无法履行的，违约方应承担违约责任并赔偿守约方损失；

    - 同日，刘某燕（甲方，赵某君代）与林某芳（乙方）、中介公司（丙方）签订补充协议，约定乙方于2021 年 3 月25 日前（含当日）将第一笔首付款 85 万元支付甲方，甲方确认交易房屋对应的入学名额情况且入学名额未被使用，甲方若出现拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格等情形构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方所有费用由甲方直接赔付乙方；

    - 2021 年 3月 16 日，刘某燕（甲方）与林某芳（乙方）、中介公司（丙方）签订变更协议书，约定乙方于2021 年 3 月23 日（含当日）将第二笔定金 85 万元以第三方担保支付的方式支付甲方，并对原合同中的还款解押、首付款进行了修改。

3. 款项支付情况

    - 2021 年 2月 9 日，林某芳向刘某燕支付定金 5万元；

    - 2021 年 3月 22 日，林某芳向刘某燕支付款项85 万元；

    - 2021 年 2月 25 日，林某芳向中介公司支付居间代理费139260 元，向 H 公司支付保障服务费29118 元。

4. 违约主张及证据情况

    - 买卖双方均主张对方存在违约行为；

    - 林某芳称被告在2021 年 4 月告知因子女不同意卖房而不同意继续出售房屋，并提交证人证言（未到庭）佐证，中介公司认可该证人证言；

    - 二被告对证言内容不予认可，称系因林某芳不具备购房资格且合同中关于入学名额的约定造成严重法律风险要求重新签订合同，对方不同意导致合同无法继续履行，并提交微信及短信记录佐证；

    - 林某芳对二被告主张不予认可，称其具有购房资格，并非购买学区房，为购置一号房屋已出售自有房屋现租房居住，被告违约给其造成损失，并提交损失核算材料、网络下载资料、租赁合同等证据证明其损失情况；

    - 中介公司称签约之前已审核买卖双方的房屋权属及购房资格。

五、裁判结果

1. 解除林某芳与刘某燕于2021 年 2 月 9日签订的北京市存量房屋买卖合同，解除林某芳与刘某燕、北京链家房地产经纪有限公司于2021 年 2 月 9日签订的居间服务合同及补充协议；

2. 刘某燕、赵某君于本判决生效后 7日内返还林某芳定金 90 万元；

3. 刘某燕、赵某君于本判决生效后 7日内赔偿林某芳中介服务费168378 元；

4. 刘某燕、赵某君于本判决生效后 7日内赔偿林某芳违约金 30 万元；

5. 驳回林某芳的其他诉讼请求。

六、房产律师靳双权点评

1. 合同效力

    - 林某芳与刘某燕签订的北京市存量房屋买卖合同，以及双方与中介公司签订的居间服务合同、补充协议、变更协议等合同，均是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自义务。一号房屋系刘某燕与赵某君的夫妻共同财产，两人应承担该房屋的权利义务。

2. 违约认定

    - 二被告主张林某芳不具备购房资格，但未提交证据证明，且中介公司明确表示签约前已对双方房屋权属及购房资格进行了审核，故法院对二被告该项主张不予采信；

    - 对于二被告提出的入学名额约定问题，卖方系完全民事行为能力人，签约前应仔细阅读合同文本，对相关条款法律后果应有预见，签约后再提出法律风险依据不足，且该条款系双方协商结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，二被告就此提出重新签约无事实及法律依据，法院不予采信；

    - 林某芳就其主张提交了中介公司工作人员的证人证言，出证人系负责出售一号房屋的工作人员，证人虽未到庭，但中介公司委托诉讼代理人认可证言内容且与林某芳主张一致，二被告未提交相反证据，法院采信林某芳主张，认定系因二被告不同意继续出售房屋导致合同无法继续履行，二被告应承担违约责任。

3. 合同解除及责任承担

    - 现双方已无继续履行合同的可能，林某芳要求解除相关合同的诉讼请求应予以支持；

    - 合同解除后，二被告应将已收取的定金共计90 万元退还林某芳；

    - 根据合同约定，林某芳已支付的居间服务费以及保障服务费应由违约方二被告负担赔偿；

    - 对于违约金，根据合同约定卖方拒绝出售房屋应以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金，但结合二被告违约情形和给林某芳造成的实际损失，该约定数额较高，法院根据情况并结合林某芳提交的证据，综合判定二被告向林某芳支付的违约金数额。

七、案件心得

从这个案件可以看出，在房屋买卖合同纠纷中：

1. 合同的签订必须谨慎

    - 各方应仔细审查合同条款，明确自身的权利和义务，对于可能产生争议的条款，如涉及特殊权益（如本案中的入学名额）等，应在签订前充分评估法律风险。

2. 证据的重要性

    - 主张对方违约时，必须提供充分的证据支持自己的主张。如本案中，被告因无法提供原告不具备购房资格的证据而使自己的主张未被法院采信；而原告提供的证人证言虽然证人未到庭，但由于中介公司的认可，起到了关键的证明作用。

3. 违约责任的认定

    - 违约责任的认定不仅仅依据合同约定，还需综合考虑实际情况。如违约金的数额并非完全按照合同约定执行，而是结合违约情形和实际损失进行调整。

4. 中介公司的作用

    - 中介公司在交易过程中起到一定的协调和见证作用，其对交易双方的审核行为以及对交易过程的陈述在一定程度上会影响法院对案件事实的认定。