北京房产律师支招：购房后未办证的解决之道

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

赵某杰、赵某芳向法院提出诉讼请求：

1. 判令被告协助原告办理北京市顺义区一号房屋的产权证明；

2. 本案诉讼费由被告承担。

事实与理由如下：

2017 年，原告从被告处认购北京市顺义区一号底下库房。该库房总价款为144561 元，原告采取一次性付款方式。2017 年 2月 3 日，原告支付全部购房款144561 元，被告出具收据。2017 年 2月 9 日，双方就地下库房买卖一事签订《认购书》。

原告购买房产后，被告移交房屋钥匙，原告实际占有并使用房屋。原告购房时被告售楼处人员告知该库房有产权且已在北京市建委网站办理产权登记，购房后可办理产权证明。然而，至今被告虽已收到全部价款且移交库房，但未与原告签订正式购房合同，北京市住建委网站也无网签信息。原告多次沟通催促签订正式合同及办理产权证明，但被告均未理会。自购房至今已五年，被告迟迟不办理产权证明严重侵害原告利益。

二、被告辩称

M 公司的意见如下：

1. 同意在条件具备后协助原告办理产权登记手续；

2. 不同意承担诉讼费。

被告解释，涉案房屋为其开发的两限房项目。2015年开始开发建设，建设期间因融资用土地使用权作抵押并办理抵押登记。2017年 2 月交房后本应办理产权证，但因借款未偿还未能办理。在政府协助下，2020年 12 月已办理大产权证，分户产权因抵押未解除而未办理，且不清楚何时能够办理。

三、法院查明

1. 合同签订及履行情况

    - 2017 年 2月 9 日，原告与被告签订认购书，约定原告认购被告开发的位于北京市顺义区一号库房，套内面积12.13 平方米，单价为12000 元，总价款为145561 元，付款方式为一次性付款。

    - 认购书第三条约定，买受人应当自签订本认购书当日，向出卖人支付认购定金1000 元，并于 2017年 2 月15 日前补齐至145561 元。

    - 第四条约定，买受人同意在支付定金之日起200 日内，与出卖人签署库房买卖合同。

    - 签订认购书当日，原告支付定金1000 元，并于 2017年 2 月15 日支付尾款144561 元。

    - 双方未按认购书约定签订库房买卖合同，2018年 5 月 9日办理了库房交接手续。

2. 抵押情况

    - 2015 年 5月 26 日，被告与 T公司签订《T 公司信托抵押合同》，T 公司向被告提供贷款，被告以涉诉项目地块土地使用权作为抵押，并办理了抵押登记手续。因被告未清偿贷款，未办理抵押解除手续。

四、裁判结果

被告北京 M公司于本判决生效后具备产权证办理条件后为原告赵某杰、赵某芳办理北京市顺义区一号库房产权登记证书。

五、房产律师点评

1. 合同效力认定

    - 原告与被告签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。

    - 根据相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

    - 在本案中，双方在认购书中对库房的具体坐落、面积和价格进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款，且原告支付价款履行了主要合同义务，被告按约定收取购房款，应当认定认购书已构成正式的商品房买卖合同。

2. 原告诉求的合理性

    - 基于上述合同效力的认定，原告有权要求被告协助办理产权登记手续，而被告对此亦不持异议，所以法院对原告的相应诉求予以支持。

六、案件心得

从这个案件中可以得到以下几点心得：

1. 合同性质的界定至关重要

    - 对于认购书这类协议，不能简单地将其视为预约合同，而应根据具体内容判断是否构成商品房买卖合同。在签订和履行过程中，双方都应充分认识到合同条款可能带来的法律后果。

2. 产权风险需提前防范

    - 购房者在购买房屋时，应充分了解房屋的产权状况，包括是否存在抵押等限制产权办理的因素。开发商在融资过程中也应合理规划，避免因抵押等问题影响购房者的产权办理，以免引发纠纷。

3. 法律规定在实践中的应用

    - 熟悉商品房销售相关的法律法规，如《商品房销售管理办法》等，对于判断合同性质和维护自身权益具有关键作用。在交易过程中，各方的行为是否符合法律规定直接影响到纠纷的处理结果。