开发商未按时交房：违约金纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、基本案情

 （一）原告诉称

赵某云、刘某君向法院提出以下诉讼请求：

1. 请求判令被告向原告支付自2019 年 12 月31 日至 2021 年10 月 27 日的逾期交房违约金1636294.2 元（以 12284491 元为基数，每日按照房屋总价款万分之二计算）；

2. 本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

 - 2018 年 7月 20 日，原告与被告 H公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买位于北京市昌平区一号房屋，购房金额为12284491 元。

 - 合同签订后，原告按约履行义务，支付了全部购房款。

 - 根据合同约定，被告应于2019 年 12 月30 日前交付房屋，但已严重超期。

 - 2020 年 7月，被告通知原告于 2021年 7 月16 - 20 日交房，逾期严重。

 - 被告逾期交房行为违反合同约定，导致原告租房居住，增加经济压力。根据相关法律规定，被告应承担违约责任。

 （二）被告辩称

H 公司提出以下答辩意见：

1. 延期交付的免责事由

    - 合同约定：合同附件十二《补充协议》第六条第 6款约定了免责事由，涉案房屋延期交付是因为公司遵守政府法令及政府部门公布的公共卫生事件导致，无需承担违约责任。

    - 具体停工情况：至合同约定的房屋交付之日2020 年 4 月29 日，停工天数达 336 日，包括因空气重污染预警、2017- 2018 年秋冬采暖季大气污染治理政策、恶劣天气、特殊政府与社会活动、2020年初新冠疫情等原因被迫停工。据此，H 公司有权将交付房屋时间顺延至2021 年 4 月29 日。

2. 原告逾期付款

    - 根据合同附件四第 2条第 2 款约定，原告存在逾期支付购房款尾款的情形。原告应于2018 年 7 月10 日支付剩余的 151 万元，但实际于2018 年 8 月支付，且至今未按日万分之二的标准支付逾期付款违约金。在原告支付全部应付违约金前，公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付责任。

3. 违约金计算方式有误

    - 根据合同第十二条第一款第一项规定，60日内逾期按万分之一算，逾期超过 60 日按万分之二计算，赵某云全部按万分之二的标准计算错误。而且，原告主张的违约金过高，请求适当调减。

 （三）法院查明

1. 付款情况

    - 2018 年 3月，赵某云、刘某君分多次共向 H 公司转账124 万元；2018 年 6月 25 日，转账3674491.06 元；2018 年 8月 13 日银行发放贷款7370000 元并转入 H 公司账户；2018年 8 月19 日，H 公司为赵某云、刘某君出具购房款12284491 元的发票。

2. 合同约定

    - 2018 年 7月 20 日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）约定：房屋总价款12284491 元；付款方式、期限及逾期付款责任见附件；出卖人应于2019 年 12 月30 日前交付房屋；逾期交付责任按逾期时长分别按日计算支付全部房价款万分之一或万分之二的违约金；补充协议还对其他相关事宜作出约定，如在买受人未补足面积差价款、未交齐相关费用及文件（包括应付违约金等）前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付责任；如因政府法令、公共卫生事件等情形，出卖人可据实顺延交房日期且无需承担违约责任。

3. 其他事实

    - 2020 年 2月 24 日，H 公司出具《关于新冠肺炎疫情影响情况致客户书》。

    - 2021 年 7月，H 公司发放入住通知书，赵某云、刘某君于2021 年 7 月16 日办理收房手续并缴纳专项维修资金，实际房屋面积比合同约定面积多1.52 平方米，原告主张接通燃气时间 2021年 10 月27 日为实际交房时间。

    - 因新冠肺炎疫情，2020年 1 月24 日北京市启动突发公共卫生事件一级响应，同年 4月 30 日应急响应级别由一级调为二级。

 二、裁判结果

1. 北京 H公司于本判决生效之日起十日内支付赵某云、刘某君逾期交房违约金818147.1 元；

2. 驳回赵某云、刘某君的其他诉讼请求。

 三、律师点评

 （一）合同效力

合法的民事合同关系受法律保护。赵某云、刘某君与 H公司签订的预售合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行权利义务，违约方应承担违约责任。

 （二）争议焦点分析

1. 逾期交房行为认定

    - H 公司虽辩称因遵守政府法令和公共卫生事件原因有权顺延房屋交付日期，但作为专业房地产开发企业，应能预知或预判影响工期的因素（如高温天气、重大活动等），合同约定的交房时间应已考虑这些因素，不能以此作为逾期交房的正当理由。

    - 预售合同约定交房时间为2019 年 12 月30 日，H 公司于2021 年 10 月27 日交付房屋，逾期交房 666 天。对于 H公司因新冠疫情顺延交房时间的抗辩，因疫情一级响应启动时间在合同约定交房时间之后，法院不予采信。

2. 逾期付款行为认定

    - H 公司主张赵某云、刘某君存在逾期付款行为，但赵某云、刘某君提交的证据证明了其支付房款的时间与数额，H 公司未提交有效证据证明原告存在延期交付房款情形。

3. 逾期交房违约金计算标准

    - H 公司主张违约金过高请求调整。根据法律规定，当事人可约定违约金或损失赔偿额计算方法，约定违约金过高或过低可请求法院调整。

    - 本案中，购房人虽未提供充足证据证明逾期交房损失，但逾期交房导致购房人无法实现使用房屋的目的，产生房屋使用费损失。法院根据合同履行情况，参照同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平，认定原合同约定标准过高，酌定按日万分之一标准计算逾期交房违约金。

 （三）案件心得

1. 在商品房买卖合同纠纷中，合同的约定至关重要。合同双方应明确各自的权利义务，尤其是对于交房时间、付款方式、违约责任等关键条款的约定应清晰、明确且合理。

2. 对于房地产开发企业来说，虽然可能存在因政府法令、不可抗力等因素导致的工期延误，但在签订合同时应充分考虑这些因素，合理确定交房时间，避免违约风险。

3. 对于购房者来说，要注意保留支付购房款等相关证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。同时，在主张违约金时，应尽量提供因违约造成损失的相关证据，以争取更有利的赔偿。

4. 法院在处理此类纠纷时，会综合考虑合同约定、双方的履行情况、法律规定以及实际损失等多方面因素，以作出公平合理的裁判。