借名买房的隐患：登记人对过户说“不”

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、当事人诉讼请求及理由

- 原告

    - 刘某超诉讼请求

        - 要求四被告继续履行和原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，协助将位于北京市大兴区一号房屋的产权变更登记至原告刘某超名下。

        - 要求四被告向原告支付违约金。

        - 要求被告承担诉讼费、保全费。

    - 事实和理由

        - 2016 年 1月 23 日，被告郭某强与被告林某森签订《委托书》及《协议书》，约定由林某森全权负责办理登记在郭某强名下、林某森出资购买的一号房屋相关事宜。

        - 2016 年 2月 24 日，原告与被告郭某强就该房屋买卖事宜，经由 M公司签订《房屋买卖合同》《补充协议》，林某森与刘某超签订《补充协议二》。

        - 购房总价款为165 万元，合同约定被告应在取得房产证 5 个工作日内通知原告及 M公司，并配合办理房屋产权转移登记手续，逾期应按房屋交易总价的万分之五每日支付逾期违约金。

        - 原告依约支付了165 万元购房款，被告也交付了房屋。2019 年 2月 28 日被告郭某强取得不动产权证书，但被告拒绝办理登记手续。

 - 被告

    - 郭某强答辩意见

        - 2016 年 2月 24 日，林某森拉着其与原告签合同，有 M公司中介在场，签了三份合同原件被原告、林某森和中介拿走。

        - 2019 年初涉案房屋下房本后，单位政治处通知房屋不能买卖。与原告协商退款但未谈成，与林某森沟通，林某森要求过户。

        - 2013 年单位通知购房政策，林某森用其名额购房，购房款全是林某森出的，与林某森没有书面约定房屋最终权属，根据产权证认为房子所有权是自己的，可以把林某森购房的钱退给他。

        - 其爱人当时对林某森用其名字买房不知情，对房屋卖给原告也不同意。愿意配合解决原告的合理损失，要求收回对林某森的授权委托书。

    - 赵某东答辩意见

        - 房屋产权证是郭某强的，认可房子是郭某强的，也认可林某森出的购房款。

        - 2019 年初才知道林某森卖房且收了房款，要求其和郭某强配合过户，不同意。签合同时其不清楚，不同意原告的诉求。

        - 其与郭某强于2011 年 6 月 9日结婚，认为涉案房屋属于婚后共同财产。

    - 林某森答辩意见

        - 与原告签的买房合同、补充协议、定金合同等手续合法有效，积极履行合同约定义务，同意协助办理涉案房屋过户手续。

        - 房屋权属情况、是否取得产权证书及房屋现状都已告知原告，收到原告全部房款并交付房屋及相关购房手续原件，不存在违约行为，不同意支付违约金。

    - 陈某艳答辩意见

        - 知道且同意将涉案房屋出售给原告，对过户没有异议，但不同意支付违约金。

        - 其与林某森于2017 年 5 月25 日离婚，离婚时未对涉案房屋进行分割。

 二、法院查明的事实

 - 房屋购买及委托情况

    - 2013 年11 月 18 日，郭某强与北京市某单位签订购房合同，购买一号房屋（现房屋地址为：大兴区一号），总价686924 元。

    - 2016 年 1月 23 日，郭某强与林某森就该房屋签订《协议书》，约定由林某森全权负责办理相关事宜。2016年 1 月25 日，郭某强向林某森出具委托书，委托林某森全权处理房屋相关事宜。

 - 合同签订及履行情况

    - 2016 年 2月 24 日，刘某超（买受方）与郭某强（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日与 M公司（居间人）签订《居间服务合同》及《补充协议》。买卖合同约定：郭某强将位于北京市大兴区一号房屋出售给刘某超，房价款140 万元，全款交易，办理权属转移登记手续前买受人付清全部价款，买卖双方于合同签署后1000 个工作日内申请办理缴税及权属转移登记手续，出卖人应在签订买卖合同 7个工作日内交付房屋，违约方按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。

    - 2016 年 2月 23 日，林某森（甲方）与刘某超（乙方）就该房屋签订《补充协议二》，约定甲方为实际出资购买人，房屋成交价为165 万元，原买卖合同成交价 140 万元按原合同约定执行付款时间，高出的25 万元于 2016 年12 月 31 日前乙方支付甲方，乙方支付完成150 万元后 7 个工作日内甲方交付相关材料原件。

    - 合同签订后，刘某超已向林某森支付全部购房款165 万元，涉案房屋已由刘某超占有使用至今。

    - 郭某强认可涉案房屋由林某森出资并借用其名额购买所得，购买后一直由林某森占有使用，2019年初取得所有权证书。

 - 婚姻关系情况

    - 郭某强与吴某丽于2011 年 6 月 9日登记结婚，吴某丽称对出售涉案房屋不知情且不同意。

    - 林某森与陈某艳于1985 年 4 月25 日登记结婚，于 2017年 5 月25 日协议离婚，陈某艳称对出售涉案房屋知情且同意。

 - 其他情况

    - 在本案审理中，刘某超提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。

 三、裁判结果

 - 于本判决生效后十日内，郭某强、赵某东、林某森、陈某艳协助刘某超到房地产行政主管部门办理郭某强名下位于北京市大兴区一号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至刘某超名下。

 - 于本判决生效后十日内，郭某强、林某森共同给付刘某超违约金3000 元。

 - 驳回刘某超的其他诉讼请求。

 四、房产律师点评

 - 借名买房的认定

    - “借名买房”是一方以他人名义购买房屋并登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的行为。本案中，涉案房屋虽以郭某强名义购买，但款项由林某森出资，且房屋一直由林某森占有使用，所以林某森应为实际权利人。

 - 合同的有效性及违约责任

    - 林某森将涉案房屋出售给刘某超，由郭某强出面签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，属有效合同。

    - 刘某超已履行付款义务，林某森作为实际出卖人、郭某强作为产权登记人不配合办理购房手续，违反合同约定，应承担违约责任。

 - 违约金的调整

    - 刘某超要求被告支付逾期履约违约金，因按合同约定计算的违约金数额远超原告实际经济损失，法院参考合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金数额调整为3000 元。

 五、案件心得

 - 法律关系明晰的重要性

    - 在房屋买卖过程中，特别是涉及借名买房等复杂情况时，明确各方的法律关系至关重要。本案中，借名买房的事实以及各方在房屋买卖过程中的角色，直接影响了合同的履行和责任的认定。

 - 合同签订与履行的注意事项

    - 合同签订时应明确各方的权利和义务，如本案中对于房屋价款、支付方式、产权过户时间及违约责任等都有明确约定。在履行过程中，各方应严格按照合同执行，否则将承担违约责任。

 - 对交易风险的评估与防范

    - 对于借名买房这种存在一定风险的行为，各方应充分评估风险。例如，借名买房可能导致产权纠纷，在本案中就出现了房屋产权登记人与实际出资人的冲突。当事人应采取措施防范风险，如签订详细的书面协议等。

 - 兼顾公平与诚信原则

    - 法院在处理案件时，不仅依据法律规定，也兼顾公平与诚信原则。在违约金的调整上，考虑到原告的实际损失、合同履行情况和当事人的过错程度，避免了违约金过高对被告造成不公平的情况。