借名买房遇难题：对方不配合过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉求

1. 诉讼请求

原告向本院提出诉讼请求：被告、第三人协助原告办理位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋所有权证，办至原告名下。

2. 事实与理由

原告拟购买一号房屋，并与第三人于2001年4月11日签订购房认购书。

后原告借被告的名义与第三人于2001年4月18日签订房屋买卖合同，约定购买一号房屋。

现购房款已向第三人全额付清，但按揭贷款仍未偿清，以上款项均由原告实际出资，房屋并已向原告交付。

但房屋至今仍未办理房屋所有权证，同意首先过户至被告名下，再由被告过户至原告名下，两次办证相关税、费同意由原告负担。

 二、被告答辩

1. 不同意原告的全部诉讼请求。

2. 认可原、被告就一号房屋成立借名买房合同关系，但房屋所有权应首先办至被告名下，再过户至原告名下。

3. 被告不同意协助办理过户手续，被告一直联系原告要求办理过户手续，但合同签订后，被告联系不到原告。

4. 被告家庭名下目前虽没有产权房，不影响被告的购房资质，但被告一旦购房房屋，如一号再办证至被告名下，将产生二套房的税、费，原、被告亦未约定税、费的负担，被告对此存在合理异议。

5. 被告可能存在税费损失及购房机会的损失，原告应首先对被告进行补偿，才同意协助办理过户，但在本案中暂不就此提出反诉。

 三、第三人陈述

1. 不同意原告的全部诉讼请求。

2. 仅同意依据被告与第三人之间的房屋买卖合同，将房屋过户至被告名下，但现在房屋仍未交纳契税等，因此无法办理房屋所有权证。

3. 如果交纳契税后，一号房屋不存在办证障碍。

 四、法院查明事实

1. 公司名称变更情况

第三人原名北京F公司。

2. 房屋认购与买卖合同签订情况

原告与第三人于2001年4月11日签订《房屋认购书》，约定原告拟购买一号房屋。

后被告与第三人于2001年4月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买一号房屋，购房款共计1606449元；出卖人应当在2002年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

原、被告并签订《付款方式》，约定首付款金额为326449元，余款128万元作按揭支付。双方并于同日签订《商品房买卖合同之补充协议》。后被告与第三人于2003年8月25日签订《据实结算补充协议》，载明根据实测面积重新结算的房价款为1603948.84元。

3. 房款支付与房屋交付情况

就此，第三人分别于2001年4月11日、6月28日、7月6日出具《收据》，载明原告支付房款共计326449元。第三人并分别出具发票，载明一号房屋首付款326449元、按揭款128万元、购房款共计1603948.84元。庭审中，各方认可一号房屋购房款已全额付清，并已经交付房屋。

4. 庭审各方认可情况

庭审中，原、被告认可双方就一号房屋成立借名买房合同关系，首付款及按揭还款均由原告实际出资，房屋亦由原告控制使用。

5. 贷款与抵押情况

另查1，被告与M银行于2001年签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定被告为购买一号房屋贷款128万元。经询，上述贷款于2021年12月20日偿清，房屋未设定抵押。

6. 购房资质情况

另查2，庭审中，各方认可被告具备购房资质。

 五、裁判结果

1. 第三人房地产公司于本判决生效之日起七日内协助原告、被告办理位于北京市朝阳区一号房屋的房屋所有权证，办至被告名下；

2. 被告于上述房屋所有权证办理完毕之日起七日内协助原告办理上述房屋的过户手续，过户至原告名下。

3. 驳回原告的其他诉讼请求。

 律师点评

 （一）借名买房合同关系的确认

1. 法律依据与事实认定

本案中，原、被告均认可就一号房屋成立借名买房合同关系，结合房屋出资情况（首付款及按揭还款均由原告实际出资）、占有情况（房屋由原告控制使用），法院对此予以确认。

 （二）过户手续的办理

1. 办理顺序与责任主体

现一号房屋已付清购房款，并已实际交付，被告作为房屋名义买受人、名义合同相对方，怠于向第三人主张权利，原告有权要求第三人、被告协助办理过户手续，一号房屋应首先办证至被告名下，再由被告过户至原告名下。

 （三）税、费负担与损失主张

1. 税、费负担的确认

原告同意承担两次交易的全部税、费，法院对此不持异议。

2. 损失的处理方式

就被告所述因借名买房合同所致损失，被告可另行主张解决，此不妨碍原告主张权利。

 《办案心得》

 一、案件难点

1. 各方利益冲突协调难

本案中，原告希望办理房屋所有权证至自己名下，被告虽认可借名买房关系，但因担心产生二套房税费及购房机会损失而拒绝协助，第三人仅同意按合同将房屋过户至被告名下，协调各方利益存在较大难度。

2. 证据的整理与运用

虽然原、被告认可借名买房关系，但需要对房屋认购书、买卖合同、付款凭证、补充协议等一系列证据进行系统整理与清晰呈现，以有力证明原告对房屋的实际出资和实际控制使用情况。

3. 购房资质及相关手续问题

房屋办理过户涉及购房资质问题，需要确保原告购房资质核验通过，同时要处理好房屋未缴纳契税等可能影响办证的情况，确保过户手续能够顺利进行。

 二、办案思路

1. 紧扣借名买房事实

从房屋购买的初始意向（原告与第三人先签订认购书）开始，到后续借被告之名签订合同、实际出资（首付款和按揭款）、实际占有使用房屋等方面，全方位展示借名买房关系的真实性，使法院确认这一关键事实。

2. 利用各方认可点推动诉讼进程

各方均认可房屋购房款已付清、房屋已交付以及被告具备购房资质等情况，以此为基础，强调原告要求办理过户手续的合理性和可行性，同时对被告的不合理拒绝提出反驳。

3. 主动承担税费消除被告疑虑

原告同意承担两次交易的全部税费，这一举措在一定程度上减少了被告拒绝协助的理由，使诉讼焦点集中在被告对其他潜在损失的担忧上，从而为法院判决提供更清晰的思路。

 三、经验教训

1. 提前预判各方可能的顾虑并准备解决方案

从本案中被告提出的税费和购房机会损失问题可以看出，在类似案件中，要提前分析各方可能的顾虑，提前准备好应对方案或者补偿措施的预案，避免在诉讼过程中陷入被动。

2. 注重证据链条的完整性和连贯性

借名买房案件往往涉及多个环节的证据，不能只关注某一个环节的证据，而要形成从购房意向到实际出资、使用等完整的证据链条，这样才能更有力地支持诉讼请求。

3. 关注购房相关政策和手续办理细节

购房资质、契税缴纳等政策和手续对房屋过户至关重要，在案件处理过程中，要时刻关注这些方面的最新政策和办理流程，确保案件的顺利推进。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！