借名买经济适用房的难题 登记人起诉腾房后出资人的反诉之路

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件基本信息

1. 原告（反诉被告）：赵玉兰

2. 被告（反诉原告）：孙英杰

 二、原告诉讼请求

1. 判令被告腾退并向原告返还位于北京昌平一号房屋；

2. 本案诉讼费由被告承担。

 三、原告主张的事实与理由

坐落于北京昌平一号房屋，所有权人为原告赵玉兰，于2006年购买。因被告在京没有居住房屋，考虑到双方关系，原告将房屋出借被告暂时居住。后来被告自行购买其他房屋却未返还此房，原告多次要求返还但被告未履行。

 四、被告答辩意见及反诉请求

1. 被告答辩意见

不同意原告的诉讼请求。被告称案涉房屋是其实际购买，作为实际购买人有权居住，从2006年购房至今一直在此居住，原告的诉请无法律依据。

2. 反诉请求

判令被告配合原告办理北京市昌平区一号房屋产权变更手续，将上述房屋变更登记至孙英杰名下；

反诉费由反诉被告承担。

3. 反诉理由

反诉原告和反诉被告的丈夫是好友。2004年经协商，反诉原告使用反诉被告的名义购买案涉住房，反诉原告支付了首付款以及房贷，并从2004年交房开始一直在此居住。

2013年反诉被告在反诉原告不知情的情况下一次性还清贷款拿到房产证原件，然后要求反诉原告在贷款基础上加价赎回房屋，且在协商过程中不断增加价格。反诉原告认为自己是实际购买人，房屋应归其所有。

 五、原告对反诉的答辩意见

1. 本案不是借名买房法律关系，双方实际关系是借住。赵玉兰爱人与孙英杰系同学关系，孙英杰在2000年与其配偶产生纠纷，赵玉兰配偶给孙英杰找过房子。2003年赵玉兰申请经济适用房，孙英杰与赵玉兰配偶商量要先使用案涉房屋，孙英杰表示其也在申请经济适用房，如果能申请下来双方置换或者孙英杰再搬回去。首付款及部分贷款是孙英杰还的。

2.2009年孙英杰申请经济适用房指标未下来，我方让孙英杰把贷款交到2012年，允许孙英杰住到2019年。2013年我方一次性把贷款还清。孙英杰主张借名买房不符合实际，如果是借名买房，孙英杰早就起诉了。如果是借名买房，案涉房屋是经济适用房，借名买房无效。此外，假设法院认定借名买房成立，孙英杰陈述其在2010年左右联系赵玉兰要求过户并给部分钱，之后孙英杰一直没有联系赵玉兰，因此如果要求过户也过了三年的诉讼时效，应当驳回孙英杰的反诉请求。

 六、法院查明的事实

1. 合同签订情况

2004年3月23日，北京T公司与赵玉兰签订《商品房买卖合同》，约定将位于北京市昌平区一号房出售给赵玉兰，合同对房价、付款方式、交房时间等进行了约定。孙英杰陈述合同买受人处“赵玉兰”系其代签。

2004年4月14日，F银行与赵玉兰签订《个人住房按揭合同》，约定借款金额为31万元。合同签订后，孙英杰按照合同约定归还银行贷款。

2. 房屋相关情况

房屋交付后，孙英杰对案涉房屋进行装修并居住。

2005年1月6日，赵玉兰取得案涉房屋的产权证书。

2013年4月10日，赵玉兰将剩余贷款172349.24元一次性还清。2013年4月24日，F银行向赵玉兰出具《个人贷款结清证明》。

3. 证据情况

庭审中，赵玉兰陈述案涉房屋系借给孙英杰居住，但未提交证据予以证明。孙英杰陈述案涉房屋系其借赵玉兰的名字购买的，并提交购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳水电费收据等材料予以证明。对于房屋产权证书原件由赵玉兰保管一事，孙英杰陈述，因案涉房屋存在贷款，房屋产权证由银行保管，在赵玉兰还清贷款后取回房屋产权证书。

 七、裁判结果

1. 赵玉兰于本判决生效后十日内协助孙英杰将位于北京市昌平区一号房屋过户登记至孙英杰名下；

2. 驳回赵玉兰的全部诉讼请求。

 八、律师点评

1. 举证责任及证据认定原则

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

2. 借名买房关系的认定依据

借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，应当综合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释这四点进行判断。

本案中，涉案房屋虽系以赵玉兰名义购买，但孙英杰交纳了首付款及大部分贷款，房屋自交付后一直由孙英杰掌控并实际占有使用，购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据亦均由孙英杰持有，且孙英杰一直交纳涉案房屋的物业费等日常费用支出，而赵玉兰购买后一直未占有使用房屋。基于这些事实，法院认为孙英杰已完成了借名买房关系的举证责任。

虽然赵玉兰在2013年4月10日一次性还清贷款，但其还款的行为不足以否认双方之间的借名买房关系。赵玉兰提出涉案房屋系其让孙英杰借住使用，但未能提供证据证实。因此，根据孙英杰所提供的证据，足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性，故法院认定孙英杰与赵玉兰之间存在借名买房合同关系。

3. 合同的有效性及履行

依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙英杰与赵玉兰之间的借名买房合同关系是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

《北京市商品房预售合同》签订于2004年，案涉房屋目前已具备上市交易条件，所以对于孙英杰要求赵玉兰将案涉房屋过户登记至其名下的反诉请求，于法有据，法院予以支持；对于赵玉兰要求孙英杰腾房的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于赵玉兰归还部分贷款一事，双方可另行解决。

 《办案心得》

 一、案件难点

1. 缺乏书面借名买房协议

由于双方没有签订明确的书面借名买房协议，这使得我们在证明借名买房关系存在时，需要从多个间接方面进行举证，增加了证明的难度。

2. 对方的反驳理由多样化

原告提出了多种反驳观点，如主张房屋是借住关系、借名买房无效（因房屋是经济适用房）以及反诉已过诉讼时效等，需要逐一进行分析和反驳。

 二、办案策略

1. 围绕借名买房关系的认定标准展开

房屋出资方面的证明

着重强调被告孙英杰支付了房屋的首付款以及大部分贷款，通过提交银行还款记录、贷款合同等证据，清晰地展示出被告在资金方面的投入情况。

房屋占有使用情况的说明

详细说明自房屋交付后，被告一直对房屋进行装修、居住，并承担了物业费等日常费用，从房屋的实际使用情况证明被告与房屋的紧密联系。

购房票据及产权证书持有情况的解释

虽然产权证书原件在原告处，但我们合理地解释了原因，即房屋贷款期间产权证书由银行保管，原告还清贷款后取回。同时，购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据均由被告持有，这也进一步证明了被告对房屋相关事务的实际控制。

对借名买房的合理解释

阐述被告与原告丈夫的好友关系，以及购房时双方协商的过程，从情理上说明借名买房的合理性。

2. 反驳原告的各项观点

针对借住观点的反驳

由于原告主张房屋是借住关系但未提供证据，我们紧紧抓住这一点，强调原告应承担举证不能的后果。

对借名买房无效观点的反驳

虽然房屋最初是经济适用房，但目前已具备上市交易条件，且借名买房合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此借名买房关系是合法有效的。

对诉讼时效观点的反驳

从借名买房合同关系的性质出发，说明房屋过户是基于合同的履行，不存在诉讼时效的问题，反驳原告关于反诉已过诉讼时效的主张。

 三、成功经验总结

1. 全面收集和整理证据

从房屋交易的各个环节收集证据，包括购房合同、贷款合同、票据、装修及居住的证明材料等，形成了完整的证据链条，有力地支持了被告的主张。

2. 多角度进行论证

不仅从法律层面进行论证，还从情理、交易习惯等多个角度进行分析，使法官能够全面、深入地理解案件事实，增强了被告主张的可信度。

 四、对类似案件的启示

1. 证据收集方面

在涉及房屋产权等纠纷案件中，即使没有书面协议，也要注重收集与房屋交易、使用、资金往来等相关的所有证据，这些证据可能成为认定案件事实的关键。

2. 应对反驳观点方面

当面对对方提出的多种反驳观点时，要逐一进行深入分析，从事实、法律、情理等多个角度进行反驳，不能忽视任何一个可能影响案件结果的细节。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！