情侣恋爱买房登记问题与分手后的房屋分割

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告起诉请求及理由

原告孙兰（李阳母亲）、李阳向法院提起诉讼，诉讼请求如下：

1. 请求判令北京市昌平区一号商品房所有权归原告李阳所有；

2. 被告张悦配合将上述商品房不动产权过户登记到原告李阳名下；

3. 案件受理费由被告负担。

事实与理由：2008年原告李阳与被告张悦开始恋爱。2012年李阳所在单位有商品房出售，李阳准备购买作为婚房，但因其自身条件不符合北京市商品房限购政策，经与被告商量，以被告之名购买婚房。最终由原告孙兰全部出资，以被告为买受人购买了位于北京市昌平区一号商品房。该房原价110.143万元，因原告母子对单位贡献，以5折价格最终支付房屋总价55.0715万元。

2016年11月该商品房交付，原告李阳、孙兰为结婚居住又出资约7万元进行婚房装修。2017年4月3日，李阳与张悦到婚姻登记处准备登记结婚，但被告临时变卦未能登记。2017年6月二人分手，分手后李阳多次要求被告将涉诉房屋变更为李阳所有并办理产权过户手续，均遭被告拒绝。2018年原告曾以婚约财产纠纷起诉至法院，法院作出裁定书查明原告孙兰支付全部购房款550715元，商品房预售合同已经网签，但房屋尚未办理产权登记等事实，并认为该案不属于婚约纠纷，裁定驳回，待产权明确后再行解决。

现房屋已取得房产证，原告李阳已与第三人结婚，双方就房屋权属变更问题多次沟通，但因女方提出高额无理经济补偿，故诉至法院请求依法裁判。

二、被告答辩意见

被告张悦不同意原告的诉讼请求，理由如下：

1. 被告是以自己的名字真实意愿购买涉诉房屋。被告与原告李阳虽在同一集团下属的不同公司（被告在物业公司，原告在开发公司），双方均可以优惠价格购买楼盘。被告本身有购买意愿，在开发商签订合同后，第一原告同意帮助被告支付购房款，且被告与第二原告曾向第一原告表示将来会偿还购房款，所以涉诉购房款是第一原告帮被告垫付的款项。

2. 被告购房时，第二原告从未提及没有购房资格，双方不存在借名购房的事实，也没有借名买房的约定。

3. 原告李阳在恋爱期间谈婚论嫁阶段背着被告与第三人同居，导致双方感情破裂，存在过错。涉诉房屋所有权已经登记在被告名下，根据事实及法律规定，被告是涉诉房屋的所有权人。

三、法院查明的事实

1. 原告李阳与原告孙兰是母子关系，李阳与被告张悦曾是恋人关系，2008年11月开始交往，2017年6- 7月左右解除恋爱关系。

2. 涉诉房屋位于北京市昌平区一号，登记在被告名下。

3.2012年11月30日，被告与北京M公司就涉诉房屋签订北京市商品房预售合同，2013年1月29日签订补充协议，变更房屋总价款为55.0715万元，原告一方支付了全部房款。

4. 2018年，李阳与张悦就涉诉房屋归属发生纠纷并以婚约财产纠纷起诉至法院，后被裁定驳回。

5. 双方均认可被告自2017年6- 7月搬出涉诉房屋，现由李阳夫妻及家人居住。涉诉房屋当时市场单价为1.2万元/平米，现在市场总价为270万元。

6. 李阳称其2012年不具有北京购房资格，2018年开始具有购房资格，并提交社保对账单，被告认可真实性但不认可证明目的。

四、裁判结果

1. 位于北京市昌平区一号的房屋归原告李阳所有，被告张悦应协助配合房屋过户登记；

2. 原告李阳于涉诉房屋过户登记完成之日起七日内给付被告张悦房屋折价款三十万元；

3. 驳回原告孙兰、李阳其他诉讼请求。

五、房产律师点评

1. 法律关系认定

从查明事实来看，双方在恋爱期间谈婚论嫁而买房，有共同购买房屋的意思表示。李阳出资，房屋登记在被告名下，存在共同的实际购买行为和登记物权行为，所以涉诉房屋系双方产权共同共有财产。

根据双方贡献情况，李阳应占涉诉房屋主要份额，被告应占次要份额。

2. 裁判依据阐述

考虑到双方共有基础不复存在，且李阳及家人实际居住于此等情况，法院认定涉诉房屋应归李阳所有，李阳给付被告一定金额的房屋折价，同时李阳对房屋过户登记应予以协助。

双方均认可涉诉房屋市场价格为270万元，综合衡量双方份额及被告购房资格影响等因素，法院认为李阳所给付房屋折价款应为30万元。

办案心得

一、案件难点

1. 法律关系的复杂性

本案既涉及恋爱关系、又涉及房屋买卖，且双方对于是借名买房还是垫付购房款存在争议。这种复杂的事实交织导致法律关系难以清晰界定，在法律适用上存在多种可能性，需要深入分析双方的行为细节、购房过程中的沟通以及当时的客观情况，来确定最符合实际情况的法律关系。

2. 证据的模糊性

虽然原告方能够证明出资情况，但缺乏直接证明借名买房的书面协议。而被告方的主张也缺乏明确的证据支持，例如被告称购房款是垫付且会偿还，但没有任何书面的欠款凭证或相关约定的证据。这使得双方的主张在一定程度上都依赖于法官对间接证据和双方陈述可信度的判断。

二、办案策略

1. 强化出资证明的力度

原告孙兰全额出资这一事实是案件的关键。我们详细整理了购房款的支付凭证、资金来源等相关证据，向法庭清晰地展示出购房资金的流向，强调原告方在购房过程中的核心经济投入。

通过对比购房时双方的经济状况、购房后的实际使用情况等多方面因素，进一步说明原告方出资的合理性和主导性。

2. 基于事实构建合理的法律关系

从双方恋爱、谈婚论嫁的事实出发，结合购房的时间节点、购房目的等因素，构建出双方存在共同购房的意思表示。虽然没有书面协议，但从恋爱关系以及当时准备结婚的情景来看，这种解释符合常理。

强调原告李阳因购房资格限制而选择以被告名义购房的合理性，通过提供当时的限购政策文件、李阳的社保缴纳情况等证据，来佐证这一观点。

三、成功经验总结

1. 注重细节和逻辑的连贯性

在整个诉讼过程中，不放过任何一个细节，从购房的起因、过程到后续的纠纷产生，形成一个连贯的逻辑链条。例如，从双方恋爱过程中对婚房的讨论、购房时的资金来源、装修后的居住安排，到分手后的房屋权属争议，每一个环节都相互印证，增强了原告主张的可信度。

2. 多角度的论证

不仅从法律层面论证原告的主张，还从情理、社会习惯等多个角度进行分析。比如，考虑到双方曾经的恋爱关系以及谈婚论嫁的事实，从社会常理来看，原告方出资购房作为婚房且因限购政策而使用被告名义是符合一般社会认知的。这种多角度的论证方式使法官能够更全面地理解案件的背景和当事人的行为动机。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！