借名买房律师——公司借个人名义买房起诉过户登记人反对纠纷

2024/10/10 19:59:55 查看75次 来源:靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

 

A 公司起诉要求吴某霖协助办理二号房屋过户手续至 A公司名下,吴某霖上诉请求撤销原判,驳回 A 公司一审全部诉讼请求或发回重审。争议焦点为二号房屋的实际购买人及 A公司与吴某霖之间是否存在借名买房关系,A 公司是否有权要求吴某霖办理房屋过户手续。

 

原告诉求及理由

 

1. 一审起诉请求:

    - 吴某霖协助办理二号过户手续至 A公司名下。

    - 诉讼费由吴某霖承担。

2. 事实与理由:

    - A 公司因不能办理房屋购房贷款,借用吴某霖名义重新签订买房合同并办理贷款,A 公司是二号房屋的实际所有人,吴某霖应按照合同约定将房产过户给 A公司。吴某霖主张一审遗漏实际购买房屋的 B 公司不成立,其提供的转账凭证数额不符、用途不明,抗辩不成立。

 

被告辩称

 

吴某霖辩称:

 - 撤销原判,依法改判驳回 A公司一审全部诉讼请求或者发回重审。

 - 事实与理由包括一审判决认定事实草率,诉讼程序遗漏实际购买该房屋的重要当事人 B公司和赵先生,侵害他人权益;二号房屋实际购买人是 B公司,自己与 B 公司是借名买房关系,房款由 B公司支付,A 公司签订协议只是为 C公司代持房屋。

 

法院查明情况

 

2001 8 10 日,S 公司与 C公司签订《商品房买卖合同》,C 公司购买二三四五号房屋,委托代理人为吴某霖。C 公司支付首付款后办理了部分房屋的退房手续。2002 4 26 日,吴某霖作为二号、三号的新买受人与 S 公司重新签订合同。

 

对有争议的证据和事实认定如下:

1. A 公司提交与 C公司签订的《房屋买卖合同》及与吴某霖签订的《协议书》,证明双方存在借名买房约定,但吴某霖对《房屋买卖合同》不予认可,称《协议书》未实际履行,并主张 B公司购买了五套房屋,指定吴某霖等为借名购买人,A 公司签订代持协议是为将 C公司已支出的首付款转回 C 公司;

2. A 公司提供银行账务查询申请证明首付款支付情况,吴某霖虽认可汇款真实性但对证明目的不予认可,并表示房款实际是 B公司支付,但未进一步举证证明;

3. 关于二号房屋的贷款还款事宜,双方存在争议,吴某霖主张部分贷款是自己偿还或委托林先生出租房屋用租金偿还,A 公司对部分还款事实认可但表示是自己偿还或林先生代表 A公司偿还;吴某霖主张提前还贷的钱是 B 公司提前支付给林先生由林先生代为偿还,但 A公司不予认可;

4. 吴某霖提交转账票据证明二号房屋契税等费用由 B公司支付,A 公司对证据真实性认可但证明目的不认可;

5. 吴某霖表示二号房屋的产权证书及票据由其保管后交给 W公司收存,A 公司称2008 年及之前由其保管后被吴某霖要走;A 公司提交了持有的二号房屋《房地产卖契》原件;

6. A 公司提交《房屋租赁协议》证明二号房屋的占有使用情况,吴某霖认可曾委托 A公司代为出租管理二号。

 

二审中,林先生出庭作证,其曾于2002 3 20 日向 C 公司转账1647135 元中的 120 万元为吴某霖安排,与 A公司无关。A 公司、吴某霖认可林先生关于钱款支付的证人证言。A 公司表示首付款中40 万元为林先生代 A 公司支付。

 

裁判结果

 

一审判决:吴某霖于本判决生效后七日内协助北京 A公司办理海淀区二号房屋的过户手续,将上述房屋产权变更至北京 A公司名下。

 

二审判决:一、撤销北京市海淀区人民法院之前民事判决;二、驳回北京 A公司的诉讼请求。

 

房产律师点评

 

当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。A 公司与吴某霖签订的《协议书》约定 A公司以吴某霖身份申请贷款代为购买二号,购房首期付款和其他相关费用全部由 A公司支付,吴某霖应随时配合 A 公司办理房屋过户手续。

 

关于二号房屋首付款的支付问题,林先生出庭作证其中120 万元为吴某霖向其支付,A 公司认可林先生关于钱款支付的证人证言,并表示首付款中40 万元为林先生代 A 公司支付。因此 A公司未如约支付二号房屋的首付款,且对首付款的支付情况亦未作出合理解释。故在其未足额支付房屋对价的情况下,要求吴某霖履行房屋过户义务,于法无据。

 

吴某霖主张由 B公司借用其名义购买二号,A 公司代持二号,由于涉及案外人利益,与本案亦非同一法律关系,故本案不予处理。

 

综上所述,吴某霖的请求成立,二审判决予以支持。


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