房产律师——房屋登记人与占有人不一致使用人起诉过户纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

周某英向一审法院起诉请求赵某芳协助办理位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户手续，将房屋过户到周某英名下，并由赵某芳承担诉讼费。赵某芳上诉请求撤销一审判决，改判驳回周某英的全部诉讼请求，且一、二审诉讼费由周某英承担。争议焦点为赵某芳与周某英之间是否存在借名买房关系。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 请求法院判令赵某芳协助周某英办理涉案房屋过户手续，将房屋过户到周某英名下。

   - 诉讼费由赵某芳承担。

2. 事实和理由：

   - 2006 年与赵某芳达成借名买房协议，约定赵某芳将购房指标给周某英，周某英出资购买房屋，待可过户时将房屋过户至周某英名下。房屋由周某英出资，票据等相关材料原件均由周某英持有；赵某芳在拆迁前有房屋，无需购房指标。

被告辩称

1. 赵某芳辩称：

   - 一审认定事实不清，与周某英不存在借名买房关系。

   - 周某英仅支付了前期购房款，后期购房款为赵某芳支付。

   - 周某英之子陈某灏名下房屋由赵某芳之女郭某兰居住使用达十余年，双方实际系换房。

   - 购房原件原保存在赵某芳处，后作为向周某英借款的担保交予周某英。

   - 2009 年赵某芳方曾向周某英还款10 万元。

   - 周某英对借名买房缺乏合理的需求。

2. 周某英辩称：

   - 同意一审判决，不同意赵某芳的上诉请求。

   - 房屋由周某英出资，票据等原件由周某英持有。赵某芳有拆迁前房屋无需购房指标。虽收到赵某芳方10 万元，但系陈某灏房屋使用费，非购房款。

法院查明情况

1. 赵某芳与周某君系夫妻，周某英系周某君之妹。

2.2005 年 12 月30 日，赵某芳因承租的北京市 F 号房屋拆迁，获得购房指标一个。

3.2006 年 12 月25 日，赵某芳与北京 D 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋。合同约定总价款为284318.5 元，实际成交价格为287949 元。合同签订当日，周某英通过周某杰，使用周某杰亲属吴某银行存款扣款方式交付购房款284318.5 元，并于 2007年对房屋进行装修后居住至今。

4.2008 年 10 月16 日，北京市昌平区建设委员会颁发涉案房屋所有权证，登记房屋坐落为昌平区一号房屋，所有权人为赵某芳，房屋性质为经济适用房，建筑面积108.66 平方米。该房屋契税1770.74 元、综合地价款 795 元均由周某英支付，且上述费用票据原件、《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件均在周某英处保存。

5. 审理中，周某英称2006 年与赵某芳达成借名买房协议，赵某芳对此不予认可，称涉案房屋系其自行购买，且购房款系向周某英借款交纳。但赵某芳未能提交证据证明双方存在借贷关系。

6. 赵某芳主张其女郭某兰支取住房公积金及住房补贴，于2010 年偿还周某英 10 万元款项。周某英认可收到该款项，但认为是陈某灏房屋使用费。赵某芳主张双方曾协商换房事宜，周某英不予认可。

7. 证人周某杰到庭述称周某英借赵某芳名义购买房屋。周某英认可证人证言，赵某芳认为周某杰曾与其发生矛盾，证人证言不可信。

二审期间双方提交证据及质证情况

1. 上诉人赵某芳提交证据：

   - 证据1.2011 年郭某兰与刘某佩通话录音，拟证明双方存在借贷关系，是换房居住不存在借名买房约定。

   - 证据2.2013 年郭某兰与刘某佩短信记录，拟证明双方不存在借名买房合同关系而系借贷关系。

   - 证据3.刘某佩及其朋友录音，拟证明双方存在互换房屋居住，存在借贷关系。

   - 证据4.证人张某证言，拟证明购房款是赵某芳向周某英借款。

   - 证据5.证人于某证言，拟证明郭某兰曾为向周某英还款向同事于某借钱，赵某芳与周某英存在借贷关系。

   - 证据6.EMS 邮寄底单、送达地址确认书，拟证明送达地址确认书系伪造，赵某芳长期未收到一审判决，享有上诉权。

   - 被上诉人周某英的质证意见为：证据 1不属于新证据，无法核实真实性，不认可关联性和证明目的；证据 2不认可真实性、关联性、证明目的；证据 3 不认可真实性和证明目的；证据 4、证据 5两证人均未出庭作证，不认可真实性和关联性；对证据 6不同意质证，请法院审查。

2. 被上诉人周某英提交证据：

   - 证据1.证人吴某证言，拟证明周某英通过周某杰向其借款购买涉案房屋。

   - 证据2.证人周某贤证言，拟证明周某英委托周某贤选房，房屋由周某英用赵某芳指标购买，归周某英所有。

   - 上诉人赵某芳的质证意见为，不认可上述证据真实性，证人均与被上诉人存在亲属关系，不认可证明目的，即便周某英与吴某之前存在借贷关系，亦与本案无关。

裁判结果

赵某芳于判决生效十五日内协助周某英办理位于北京市昌平一号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋产权过户至周某英名下。

房产律师点评

本案争议焦点为赵某芳与周某英是否存在借名买房合同关系。判断双方是否成立借名买房合同关系，关键在于判断双方是否存在借名买房合意即双方是否存在关于借名登记、房屋权益归属的约定。需考虑双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性等要件事实，并结合全部证据内容、证据间的关联性，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定。

本案中，赵某芳与周某英系亲属关系，现周某英持有购房合同原件、涉案房屋所有权证及交纳相关费用的凭证且涉案房屋一直由周某英实际占有、使用。周某英对借名购房的陈述相对更为合理，而赵某芳虽对借名买房予以否认并主张双方存在借贷关系及换房合同关系，但对其主张均未提供充分证据予以证明。因此，法院认定双方成立借名买房合同关系正确。