房屋腾退纠纷——己方名下房屋亲属居住其主张借名买房不愿腾退纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

周某杰向一审法院起诉请求周某勤、赵某刚腾空并返还位于北京市朝阳区一号房屋，并支付房屋租金500000 元。周某勤、赵某刚上诉请求撤销一审判决第一项内容，依法驳回周某杰全部诉讼请求。争议焦点为涉案房屋的所有权归属以及周某勤、赵某刚是否应腾空并返还房屋。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 要求周某勤、赵某刚立即将位于北京市朝阳区一号房屋腾空并返还周某杰。

   - 要求周某勤、赵某刚向周某杰支付房屋租金500000 元。

2. 事实和理由：

   - 涉案房屋登记在周某杰名下，周某勤、赵某刚无权占有，应返还房屋并支付租金。

被告辩称

1. 周某勤、赵某刚辩称：

   - 一审判决认定事实有误。案涉房屋自1985 年由周某杰与周某勤的父亲周某坤承租，周某坤去世前一家人居住在此，1993年周某杰结婚后办理案涉房屋，周某坤和吴某慧曾表示房屋留给周某勤。1992年房改时，全家人决定由周某勤借用周某杰名义购买涉案房屋，购房款由周某勤交纳，单位出具的收据在二人手中留存。周某勤与周某杰之间的录音证据及证人证言可证明认购款是周某勤缴纳。周某杰未提交缴纳房款证据，一审法院未认可借名买房事实错误，应驳回周某杰全部诉讼请求。

   - 周某杰1984 年到北京 H 公司工作，1992年房改时工龄刚满 8 年，不具备分房资格，月收入56 元，不具备交纳房款能力。

2. 周某杰辩称：

   - 同意一审判决结果，不同意周某勤、赵某刚的上诉意见。

法院查明情况

1. 吴某慧与周某坤系夫妻关系，二人共有三个子女：周某杰、周某勤、周某达。周某坤于1987 年去世。周某杰与周某勤系兄妹关系，周某勤与赵某刚系夫妻关系。

2.1996 年 5 月29 日，位于北京市朝阳区一号房屋（即涉案房屋）登记至周某杰名下。

3.1992 年 12 月 9日，周某杰作为买方与北京市 H 公司签订《房屋购买契约》，约定周某杰购买朝阳区一号房产，房价款14491.31 元，房款分 5 次付清。

4.1996 年 12 月23 日和 2007 年11 月 28 日，北京市 H公司出具收据，载明收到周某杰交付房款。

5.2019 年 5 月10 日，朝阳区某居委会开具长期居住证明、共同居住生活证明和人户分离证明。

6. 庭审中，周某勤、赵某刚提交了吴某慧、周某达、雷某可以及齐某霖的证人证言共计四份。吴某慧因年岁较高未到庭，周某达、雷某可以及齐某霖到庭接受法庭询问。

7. 庭审中，法院应周某勤、赵某刚申请开具调查令，向朝阳区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的权属登记资料，显示涉案房屋产权人系周某杰。向北京市 H公司调取涉案房屋档案资料，但未查询到相关信息。

8. 法院告知周某勤、赵某刚需朝阳区某居委会相关工作人员到庭接受法庭询问，但截至法庭辩论结束，其仍未派人到庭接受询问。

裁判结果

一、周某勤、赵某刚于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾空并将该房屋交还周某杰；二、驳回周某杰的其他诉讼请求。

房产律师点评

根据房屋产权登记证书载明情况，该房屋产权人系周某杰。周某勤、赵某刚主张借名买房及购房款由其交纳，但仅凭借证人证言，难以采信。周某杰要求周某勤、赵某刚返还原物，事实依据充分，符合法律规定。周某勤、赵某刚称系案涉房屋实际所有权人并拒绝交付房屋，缺乏事实和法律依据。同时，借名买房争议与周某杰诉请返还原物纠纷并非同一法律关系，双方可另行解决。

案件启示

一、产权登记的重要性

在本案中，房屋产权登记在周某杰名下，这成为法院认定周某杰对涉案房屋享有所有权的重要依据。产权登记是确定不动产所有权的法定依据，具有很强的公示效力。对于房屋所有者来说，及时办理产权登记并确保登记信息的准确性至关重要。如果存在借名买房等特殊情况，应当签订明确的书面协议，以避免日后发生纠纷时难以确定房屋的真正所有权人。

作为律师，在处理房屋纠纷案件时，要高度重视产权登记的证据效力。对于主张房屋所有权的一方，要审查其产权登记情况以及是否有其他充分的证据来支持其主张。对于可能存在产权争议的情况，要提醒当事人及时采取措施，如通过诉讼等方式确认产权归属。

二、证据的充分性与证明力

周某勤、赵某刚主张借名买房，但仅提供了证人证言和购房款收据上载明交款人为周某杰的情况，未能提供其他有力证据来佐证其主张。在诉讼中，证据的充分性和证明力直接影响案件的结果。

对于当事人来说，在涉及重大财产权益的纠纷中，要尽可能收集全面、充分的证据。如果主张借名买房，应当提供书面协议、付款凭证、房屋实际使用情况等多方面的证据，以增强自己主张的可信度。

律师在代理案件时，要仔细审查当事人提供的证据，分析其证明力和关联性。对于证据不足的情况，要指导当事人进一步收集证据，或者通过合理的法律推理和论证来弥补证据的不足。同时，要善于运用证据规则，对对方提供的证据进行有效的质证，以维护当事人的合法权益。

三、法律关系的区分与处理

本案中，周某勤、赵某刚主张借名买房与周某杰诉请返还原物纠纷并非同一法律关系。在处理复杂的房屋纠纷时，要准确区分不同的法律关系，并采取适当的处理方式。

对于当事人来说，要明确自己的诉求所涉及的法律关系，避免将不同的法律问题混为一谈。在诉讼过程中，要围绕自己的主张提供相应的证据和法律依据。

作为律师，要准确分析案件涉及的法律关系，为当事人制定合理的诉讼策略。对于不同的法律关系，要分别进行论证和处理，确保当事人的合法权益得到全面的保护。如果涉及多个法律关系的交叉，要综合考虑各种因素，提出合理的解决方案。