北京房产律师解析一起夫妻一方父母买房时有出资并约定与父母共有房屋协议效力纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

朱某丽向一审法院起诉请求确认一号房屋由她与徐某强按份共有，她占21%的份额，徐某强占 79%的份额，并要求徐某强承担本案诉讼费、财产保全费用（包括保全申请费、保险费）。朱某丽上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。徐某强上诉请求依法认定涉案房屋系他购买，朱某丽汇付20 万元的行为非对涉案房屋的出资。争议焦点为涉案房屋的所有权归属以及朱某丽的出资性质。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 判令确认一号房屋由朱某丽、徐某强按份共有，朱某丽占21%的份额，徐某强占 79%的份额。

   - 本案诉讼费、财产保全费用（包括保全申请费、保险费）均由徐某强承担。

2. 上诉请求及理由：

   - 一审判决认定朱某丽对涉案房屋出资20 万元却又认定双方不构成共有，前后矛盾。朱某丽与徐某强共同出资购房，房屋应归双方共有。

   - 本案是共同出资购房关系，不存在借名买房情形，朱某丽作为实际出资人有权要求按出资比例确认不动产物权，且不动产登记内容与真实权属情况不一致时，应以真实出资情况为准。

   - 一审法院未对徐某昊出具的《证明》进行核实，程序违法。

被告辩称

1. 徐某强辩称：

   - 朱某丽未与徐某强签署共同购房的书面合同等文字材料，没有证据证实双方达成共同出资购房的合意。涉案房屋系徐某强签约购买，属于徐某强个人所有财产或徐某强夫妻共同财产，一审认定朱某丽汇付20 万元的行为构成“出资”没有事实及法律依据，损害了徐某强的合法权益。

法院查明情况

1. 朱某丽与徐某昊于2006 年 9 月25 日登记结婚，徐某强系徐某昊之父。

2.2006 年 6 月14 日，张某杰与徐某强签订《二手房买卖居间合同》，徐某强购买一号房屋，购房款950000 元，该房屋登记在徐某强名下。

3. 朱某丽主张一号房屋为其与徐某昊婚前两家人共同出资购买，她出资200000 元，剩余购房款为徐某强支付，并提交了徐某昊书写的《证明》一份、某银行个人凭证等证据，还申请证人任某出庭作证。

   - 《证明》载明：2018年 10 月25 日星期四，男方徐某昊，女方朱某丽在离婚商谈中确认双方在购买一号时是双方共同出资购买，女方朱某丽家庭在2006 年出资 20 万，此费用经男方（老公）确认实属共同出资，为结婚而购买。

   - 某银行个人业务凭证载明于2006 年 6 月19 日朱某丽向徐某强转账200000 元。

   - 证人任某到庭陈述，其原与朱某丽系在一个院子里居住，与朱某丽父亲原在同一单位，在2006 年 10 月10 日朱某丽与徐某昊婚礼庆典时，受朱某丽父母之托，在敬酒时向主要来宾说明为购买北京市丰台区的婚房女方家出资200000 元。

4. 经质证，徐某强对《证明》的三性均不认可，认为不能以徐某昊与朱某丽处理婚姻问题时的沟通作为本案事实，徐某昊不能擅自处理徐某强的合法权益；认可收到朱某丽的汇款200000 元，但认为该笔费用用于婚后购车；对证人证言不认可，认为证言关键内容属于传来信息，是朱某丽父母单方表述，证人不知道购房时间和购买人，不能证明200000 元用于购房。

5. 双方均认可一号房屋自购买至今，由朱某丽、徐某昊一家居住使用。

裁判结果

驳回朱某丽的全部诉讼请求。

房产律师点评

涉案房屋系徐某强购买并登记在其名下，徐某强否认与朱某丽共同购买房屋。朱某丽虽提交了徐某昊出具的《证明》，但在徐某强不认可的情况下，该《证明》不能约束徐某强。朱某丽未能充分证明她与徐某强有共同购买房屋的合意，故法院不支持其确认房屋共有的请求。

办案心得

一、证据的充分性与关联性

在本案中，朱某丽主张与徐某强共同出资购买房屋并按份共有，但她提供的证据存在一定的局限性。虽然她提供了银行转账凭证、徐某昊出具的《证明》以及证人证言，但这些证据在证明共同出资购房的合意方面存在不足。

对于当事人来说，在主张权利时，提供的证据不仅要充分，还要具有关联性。银行转账凭证只能证明资金的流转，但不能直接证明资金的用途是用于共同购房。《证明》虽然提及共同出资，但由于是徐某昊出具，而非徐某强，其证明力受到质疑。证人证言作为传来证据，也存在一定的不确定性。

作为律师，在指导当事人收集证据时，要注重证据的全面性和关联性。要明确案件的关键问题，围绕这些问题收集能够直接证明当事人主张的证据。同时，要对当事人提供的证据进行严格审查，分析其可能存在的瑕疵和不足之处，提前做好应对策略。

二、共有关系的认定与约定

房屋共有关系的认定需要有明确的证据支持，尤其是在双方没有书面约定的情况下，更需要综合考虑各种因素。在本案中，朱某丽主张按份共有，但她未能提供证据证明她与徐某强之间存在关于房屋共有份额的约定。

对于当事人来说，在共同出资购买房屋时，应当签订书面协议，明确双方的权利义务，包括房屋的共有份额、使用方式、处分方式等。这样可以避免在日后发生纠纷时，因缺乏证据而导致自己的权益受损。

作为律师，在处理涉及房屋共有的案件时，要仔细审查当事人之间的约定和相关证据。如果没有约定，要根据法律规定和案件事实，为当事人提供合理的法律建议。同时，要向当事人说明共有关系的法律风险，引导当事人通过合法、有效的方式维护自己的权益。

三、程序合法性与证据核实

朱某丽认为一审法院未对徐某昊出具的《证明》进行核实，程序违法。这提醒我们，在诉讼过程中，法院对证据的核实是确保程序合法性和案件公正审理的重要环节。

对于当事人来说，要相信法院会依法对证据进行审查和核实。如果对法院的程序有异议，应当通过合法的途径提出，而不是在案件结果不利时才提出程序违法的质疑。

作为律师，要熟悉诉讼程序和证据规则，确保当事人提供的证据符合法律要求。在案件审理过程中，要积极协助法院对证据进行核实和审查，维护当事人的合法权益。同时，要向当事人解释程序的合法性和重要性，避免当事人因对程序的误解而产生不必要的纠纷。

四、出资性质的认定与法律后果

本案中，朱某丽向徐某强转账20 万元，对于这笔款项的性质，双方存在争议。法院综合汇款时间、房屋购买时间及朱某丽和徐某昊登记结婚时间等因素，认定该笔费用系对一号房屋的出资。但由于朱某丽未能证明房屋共有关系，她的出资可能会产生不同的法律后果。

对于当事人来说，在出资时要明确出资的性质和目的，并保留好相关证据。如果是共同出资购房，应当及时与其他出资人明确共有关系，避免日后产生纠纷。

作为律师，要帮助当事人分析出资性质可能产生的法律后果。在处理类似案件时，要根据具体情况，为当事人提供合理的解决方案。如果当事人的出资不能证明共有关系，要引导当事人依据出资性质另行主张权利，维护其合法权益。