房产合同律师——子女借父母名义买房未签署协议能否起诉过户房屋

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

于某涵、周某佳向一审法院起诉，请求确认1998 年周某成、于某涵与周某波关于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）口头借名买房协议有效，确认于某涵、周某佳占一号房屋六分之五的份额，并判令秦某慧、周某志配合办理一号房屋之共有产权证。周某志、秦某慧上诉请求撤销一审判决，驳回于某涵、周某佳的全部诉讼请求。争议焦点在于一号房屋的权属关系以及于某涵、周某佳对该房屋是否享有权利。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 判令确认1998 年周某成、于某涵与周某波关于一号房屋口头借名买房协议有效。

   - 判令确认于某涵、周某佳占一号房屋六分之五的份额。

   - 判令秦某慧、周某志配合于某涵、周某佳办理一号房屋之共有产权证（即于某涵、周某佳共同共有上述房屋83.33%份额，秦某慧占上述房屋16.67%份额）。

2. 事实和理由：

   - 于某涵、周某佳提供信笺等证据证明周某成借周某波名义购买一号房屋，房屋购房款均为周某成、于某涵出具。

被告辩称

1. 周某志、秦某慧辩称：

   - 一审认定事实不清，适用法律错误。一审驳回借名买房协议有效及确权请求，却判决办理过户登记并支持于某涵、周某佳占有房屋份额，判决结果与认定事实矛盾，超出合同纠纷受案范围，适用法律错误。

   - 一审错误认定房屋为周某成、于某涵夫妻共同财产，侵犯其合法权益。诉争房屋源于置换，使用人是周某波，房屋性质为公租房，在出售前周某波无权处置产权。信笺真实性存疑，且未完成承租人变更程序，房屋承租人及所有权人是周某波。

   - 信笺表达的真实意思是将诉争房屋承租权赠与周某成，而非替周某成买房。

   - 诉争房屋购房款不是周某成、于某涵全部所出，于某涵、周某佳未提供产权单位出具的收据或发票，购房票据显示部分款项为周某波及其单位交款，且票据总额与购房款总额不吻合。

   - 一审判决忽略了购置诉争房屋时使用周某波与秦某慧的工龄优惠及周某波的教师购房优惠，根据规定，优惠所对应财产价值应属于周某波与秦某慧的共同财产。

2. 于某涵、周某佳辩称：

   - 同意一审判决，不同意周某志、秦某慧的上诉请求和理由。

法院查明情况

1. 周某波与秦某慧系夫妻关系，二人生育长子周某志、次子周某成。周某成、于某涵系夫妻关系，二人生一女周某佳。2008年 11 月24 日，周某波去世。2010 年 7月 10 日，周某成去世。

2.1998 年 3 月20 日，单位房管中心发出《通知》，周某波符合康居条件，同意其办理一号两居室一套。

3.1998 年 3 月23 日，北京市朝阳区单位发出《通知》，周某波符合置换房产条件，单位应出资16910 元，待款交齐后办理进住手续。

4.2002 年 12 月，周某波与北京市朝阳区教育委员会签订《安居（康居）住房买卖契约》，约定一号房屋个人付房款52274 元。2003 年 5月 21 日，一号房屋登记于周某波名下。

5. 庭审中，双方主要争议：

   - 借名买房问题：于某涵、周某佳提供信笺证明周某成借周某波名义购买一号房屋，周某志、秦某慧对信笺上周某波签名不予认可，申请笔迹鉴定后又放弃。于某涵、周某佳还提供证人李某证言，周某志、秦某慧对证人证言有异议。

   - 付款问题：于某涵、周某佳提供收据、通知、录音、证人证言等证明周某成、于某涵出全资购买一号房屋，周某志、秦某慧对收据、通知真实性认可，但认为是周某波出钱购买，对录音真实性认可但不知录制情况，对证人证言不予认可。

裁判结果

一、秦某慧、周某志于判决生效后十五日内配合于某涵、周某佳办理位于北京市朝阳区一号房屋之房屋共有权证（其中于某涵、周某佳共同共有上述房屋百分之八十三点三三的份额，秦某慧占有上述房屋百分之十六点六七份额）；二、驳回于某涵、周某佳的其他诉讼请求。

房产律师点评

综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案主要争议焦点为于某涵、周某佳对涉案房屋是否享有债权。

于某涵、周某佳提交的证据，包括收据、信笺、录音、证人证言等，再结合房产证原件、相关收据原件由于某涵、周某佳持有及涉案房屋由周某成、于某涵一直居住使用的事实，可以证明涉案房屋系由周某成、于某涵出资购买，且经周某波明确表示转至周某成。周某志、秦某慧虽对信笺真实性不予认可，但其在申请笔迹鉴定后又放弃，应承担不利后果。

法院根据房屋出资、使用等实际情况及在案证据，认定周某波、秦某慧与周某成、于某涵就案涉房屋由周某成、于某涵购买达成一致意见，于某涵、周某成对案涉房屋享有债权，并据此判令周某志、秦某慧配合办理房屋过户手续即房屋共有权证，并无不当。

关于周某志、秦某慧主张周某波签署信笺的真实意思是将涉案房屋承租权赠与周某成，且房屋未确权，周某波无权处置产权的意见，因签署信笺时购房合同及购房款尚未签署、交纳，周某波对房屋不可能享有所有权，该信笺应认定为购房前达成的过户约定，且于某涵、周某佳享有的是债权，房屋性质及所有权情况不影响其出资购买房屋并享有债权的事实，法院对该意见不予采信。

关于周某志、秦某慧主张涉案房屋使用工龄优惠应属共同财产的意见，结合现有证据、双方关系及生活经验法则，购房时秦某慧应对房屋出资、购置等事宜明知，且双方未对工龄优惠补偿进行约定，现周某志、秦某慧以此为由主张财产份额，缺乏依据。

办案心得

一、证据收集与整理的重要性

在本案中，成功胜诉的关键之一在于充分且有效的证据收集与整理。于某涵、周某佳提供了信笺、收据、录音、证人证言等多方面的证据，这些证据相互印证，形成了一个较为完整的证据链，有力地支持了他们的主张。

对于律师来说，在接手案件后，要全面、深入地了解案件事实，指导当事人收集与案件相关的各种证据。不仅要关注直接证据，如书面协议、付款凭证等，还要重视间接证据，如证人证言、录音录像等。在收集证据的过程中，要注意证据的合法性、真实性和关联性，确保证据能够被法院采纳。

同时，要对收集到的证据进行系统的整理和分析，找出证据之间的内在联系，突出证据的证明力。通过清晰、有条理地向法院呈现证据，使法官能够更直观地了解案件事实，从而支持当事人的诉求。

二、对关键证据的把握与运用

信笺这一关键证据在本案中起到了重要作用。尽管对方对信笺上周某波的签名不予认可，但在申请笔迹鉴定后又放弃，这使得法院对信笺予以采信。这一情况提醒我们，对于关键证据，要准确把握其价值，并善于运用法律程序来维护其证明力。

律师在处理案件时，要敏锐地发现关键证据，并对其进行深入研究和分析。如果对方对关键证据提出质疑，要根据具体情况决定是否通过鉴定等法律手段来确定证据的真实性。同时，要向当事人充分说明关键证据的重要性以及可能面临的风险，做好应对各种情况的准备。

三、对法律规定和生活经验法则的综合运用

本案中，法院在判决时不仅依据了相关法律规定，还充分考虑了通常生活经验法则。从房屋的出资、使用情况，到双方的关系以及各种证据所反映的事实，法院进行了全面、综合的判断。

作为律师，要深入研究法律规定，准确理解法律条文的含义和适用范围。同时，要善于运用生活经验法则，从常理、人情等方面分析案件事实，使法律论证更具说服力。在向法院阐述观点时，要将法律规定与生活经验法则有机结合，为当事人争取最大的合法权益。

总之，在处理房产纠纷案件时，律师要充分发挥专业优势，从证据收集、关键证据把握、法律规定运用和案件细节分析等多个方面入手，为当事人提供全面、优质的法律服务，争取最有利的诉讼结果。