房产买卖律师——借名买房出资人未有购房资格起诉要求过户法院支持吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

崔某彤、吴某灏、苏某奎向一审法院起诉，请求赵某旭、张某心配合将北京市朝阳区一号房屋的所有权份额进行变更登记，其中27/70 的份额变更登记至崔某彤名下，1/70的份额变更登记至吴某灏名下，27/70的份额变更登记至苏某奎名下，15/70的份额变更登记至赵某君名下。崔某彤、吴某灏、苏某奎上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求，并要求赵某君、赵某旭、张某心承担一、二审诉讼费。争议焦点为崔某彤等人是否有权主张将一号房屋的部分所有权份额变更转移登记至其名下。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 赵某旭、张某心配合将其名下位于北京市朝阳区一号房屋27/70 的所有权份额变更登记至崔某彤名下，1/70 的所有权份额变更登记至吴某灏名下，27/70的所有权份额变更登记至苏某奎名下；15/70的所有权份额变更登记至赵某君名下。

2. 上诉请求及理由：

   - 一审法院认定事实不清，案涉房屋是崔某彤、吴某灏、苏某奎与赵某君作为投资人商量决定后购置，仅挂靠在赵某旭名下，房产证登记为赵某旭单独所有。

   - 一审法院未审查录音资料，且将往来款认定为归还案涉房屋首付款的借款，而崔某彤等人已补充证据证明存在多套投资房屋款往来，该证据未被采纳。

   - 《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》是双方真实意思表示，并非被胁迫。

被告辩称

赵某君、赵某旭、张某心辩称，同意一审判决，不同意崔某彤、吴某灏、苏某奎的上诉请求和理由。

法院查明情况

1. 赵某旭与张某心于2009 年 6 月17 日登记结婚。

2.2010 年 4 月 4日，赵某旭与案外人高某就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，以150 万元价格购买该房屋。2010 年 4月 9 日，张某心向赵某旭出具委托书，委托其办理购房相关事宜。2010年 4 月20 日，赵某旭签署《存量房买卖合同（经纪成交版）》，并于2010 年 4 月23 日支付首付款 55 万元。2010年 5 月24 日，赵某旭与 C 银行签订《个人借款合同》，贷款91 万元用于购买一号房屋。2010 年 5月 17 日，一号房屋所有权登记至赵某旭名下，该房屋目前抵押权人为 C银行。

3. 审理中，赵某君、赵某旭、张某心表示赵某旭与张某心向赵某君借款55 万元用以支付购房首付款，于 2012年偿还赵某君 30 万元。

4. 崔某彤、吴某灏、苏某奎提供2010 年 6 月15 日《收条》，记载“今收到苏某奎人民币伍拾伍万元（￥550000）用于购买北京市朝阳区一号房屋。总房款和相关税费计：壹佰陆拾壹万元整。（该房产首付款共计柒拾万元整，苏某奎：伍拾伍万元，赵某君壹拾伍万元）。房产证名字登记赵某旭名下。此据收款人：赵某君房产证登记人：赵某旭”。落款日期下书写有“说明：该房产投资所产生的利润五：五分成。”该书证背面书写有房款、中介费、评估费、公证费、税费金额等内容。崔某彤等人表示该书证为赵某君使用同一支笔一次性书写完成。赵某君认可《收条》由其书写并签名，但表示“说明”等内容系赵某旭签字后另行书写，赵某旭不知晓。赵某旭认可签名真实性，但表示款项系借款，不知晓落款日期后的内容。各方均不要求就该书证进行物证鉴定。

5. 赵某君提交其名下银行交易明细，证明苏某奎及吴某灏向其转账共计53 万元系借款，且其向苏某奎陆续还款77.088 万元。崔某彤等人否认借款事实。

6. 崔某彤、吴某灏、苏某奎提供2016 年 11 月23 日《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》，记载一号房屋房款及相关税费等情况，以及各方出资比例、收益分配、房屋户头登记等内容。赵某君及赵某旭表示协议系受胁迫签订，且张某心未签字确认，协议应属无效。张某心表示不知情。崔某彤等人未举证证明张某心知晓协议约定。

7. 崔某彤、吴某灏、苏某奎提供2016 年 11 月23 日签署的《北京各套房屋（每月）租赁价格表（表一）》、《挂靠赵某旭名下房屋收支明细（表七）》等，用以证明一号房屋系以赵某旭名义购买的事实。赵某君认可签名真实性，但表示系受胁迫签署。

8. 崔某彤、吴某灏、苏某奎提供录音及文字整理稿等，用以证明赵某旭知晓房屋投资并以其名义购买等事实。赵某君及赵某旭认可录音真实性，但表示受胁迫，非真实意思表示。

9. 二审期间，崔某彤、吴某灏、苏某奎提交某街道人民调解委员会的《情况说明》及证人证言。赵某君、赵某旭、张某心不认可《情况说明》的合法性、真实性，不认可证人证言的真实性。崔某彤等人申请证人陶某出庭作证，法院将综合全案情况酌情采信证据。

裁判结果

驳回崔某彤、吴某灏、苏某奎的诉讼请求。

房产律师点评

本案的争议焦点是崔某彤、吴某灏、苏某奎是否有权主张将一号房屋的部分所有权份额变更转移登记至其名下。

首先，关于借名买房关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，《挂靠赵某旭名下房屋补充协议》中有各方签字，在无充分证据反证的情况下，应当认定系各方当事人真实意思表示。赵某君、赵某旭、张某心主张受胁迫签署协议，但赵某君等人与苏某奎等人存在多个合资购房关系，大部分已履行完毕；仅凭崔某彤向赵某君发送的短信内容，不足以认定构成胁迫，且赵某君、赵某旭未通过及时报警、行使撤销权等方式主张自身权利。此外，赵某君、赵某旭签字的《收条》载明了购买房屋的相关情况，即使不考虑文末“利润五五分成”内容赵某君、赵某旭是否知晓，从《收条》其他内容亦可佐证双方借名买房关系。综上，根据现有证据，不足以认定赵某君、赵某旭系因胁迫签署《挂靠赵某旭名下房屋补充协议》。

其次，关于崔某彤等人要求赵某旭、张某心配合过户登记一号房屋相应份额的主张，目前基于买卖关系取得房屋所有权原则上应当符合本市住房限购政策，在限购政策仍然有效的情况下，现崔某彤、吴某灏、苏某奎主张系案涉房屋的实际买受人，应当按照其出资金额享有案涉房屋的所有权，但其未提交证据证明具有本市购买住房资格，因此法院难以支持其要求赵某旭、张某心配合将案涉房屋按份登记至其名下的诉讼请求。

办案心得

一、证据的深入分析与运用

在本案中，证据的分析和运用对于案件的结果起到了关键作用。从《收条》到《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》，再到录音、银行交易明细等证据，每一个证据都需要仔细审查和深入分析。

对于律师来说，不仅要收集证据，更要理解证据背后的法律意义和证明力。在本案中，虽然原告提供了一系列证据，但通过对证据的细致分析，发现其中存在的瑕疵和不足。例如，《收条》中关于款项性质的认定，以及《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》的签署过程和各方的意思表示。

同时，要善于从对方提供的证据中寻找对自己有利的线索。在本案中，被告提供的银行交易明细等证据，虽然试图证明款项为借款，但通过深入分析，可以发现这些证据并不能完全否定原告主张的借名买房关系。

二、法律规定与政策的准确把握

住房限购政策是本案中一个重要的考量因素。作为律师，必须准确把握当地的住房限购政策，并将其应用到案件的分析和处理中。

在本案中，原告虽然主张自己是房屋的实际买受人，但由于未提交证据证明其具有本市购买住房资格，这成为其诉讼请求难以得到支持的一个重要原因。这提醒我们，在处理房产纠纷案件时，不仅要关注当事人之间的合同约定和法律关系，还要充分考虑到政策法规对案件的影响。

三、对当事人意思表示的真实探究

民事法律行为要求行为人意思表示真实。在本案中，判断《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》等文件是否是当事人的真实意思表示是一个核心问题。

律师需要通过对案件事实的全面了解，以及对证据的深入分析，来判断当事人的真实意思。在本案中，被告主张协议是受胁迫签订的，但通过对双方关系、交易过程以及其他相关证据的审查，可以发现被告的主张缺乏充分的证据支持。

同时，要注意当事人在不同阶段的行为是否符合其主张的意思表示。例如，被告在声称受胁迫后，并未采取及时有效的法律措施来维护自己的权益，这在一定程度上削弱了其受胁迫主张的可信度。

四、综合考虑案件的各种因素

一个成功的案件处理需要综合考虑各种因素，包括法律规定、证据情况、政策环境以及当事人的实际情况等。

在本案中，虽然原告提供了一些证据来支持其借名买房的主张，但综合考虑房屋的购买时间、产权登记情况、当事人之间的关系以及住房限购政策等因素，原告的诉讼请求最终未能得到支持。

作为律师，在处理案件时要全面、客观地分析案件的各种因素，制定合理的诉讼策略。不能仅仅局限于当事人的主张和提供的证据，还要从法律和事实的角度出发，对案件进行深入的思考和分析，为当事人提供准确的法律建议和有效的解决方案。