房产律师——子女离婚时一方父母主张借其子女名义买房其配偶不认可纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

赵某辉起诉请求赵某浩和林某芳为其办理北京市丰台区一号房屋产权过户手续，理由是该房屋系其借赵某浩之名购买，首付款及贷款均由其偿还且一直居住在该房屋。赵某浩同意诉讼请求，林某芳不同意，称双方不存在房屋买卖关系。争议焦点为赵某辉与赵某浩、林某芳之间是否存在借名买房关系。

原告诉求及理由

1. 诉讼请求：

   - 赵某浩和林某芳为赵某辉办理北京市丰台区一号房屋产权过户手续。

   - 诉讼费用由赵某浩承担。

2. 事实和理由：

   - 赵某辉与赵某浩系父子关系。2007年 3 月，赵某辉将石景山区房屋出售后购买一号房屋，因超龄不符合银行贷款条件，以赵某浩名义贷款购房。首付款及贷款均由赵某辉偿还完毕，且一直居住在一号房屋。多次催促赵某浩和林某芳办理房屋过户遭拒，故提起诉讼。

被告辩称

1. 赵某浩辩称：

   - 房子确实是赵某辉出资购买的。赵某浩和林某芳没工作，都是赵某辉出资帮助生活。赵某辉所述事实理由属实，同意诉讼请求。

2. 林某芳述称：

   - 不同意赵某辉的诉讼请求。双方不存在房屋买卖关系。赵某辉石景山的房屋是2007 年 6 月份出售，涉案房屋于2007 年 3 月购买。房本没写林某芳名字是因没带身份证且咨询律师后认为登记在婚姻关系存续期间一人名下的财产也是夫妻共同财产。购房手续和银行贷款是赵某浩和林某芳参与办理的。赵某辉支付的款项不是购房款而是银行还款，实质上是赵某浩的分红款。赵某辉和赵某浩在一个公司，首付款是借款，虽从赵某辉账户支出但不属于赵某辉财产，属于赵某浩财产。赵某浩在还贷期间有收入来源。

法院查明情况

1. 赵某辉系赵某浩之父。赵某浩与林某芳于2003 年 12 月16 日登记结婚，2016 年11 月 22 日经北京市第一中级人民法院调解离婚。

2.2007 年 3 月20 日，赵某浩与北京 Q 公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买一号房屋，总价款2334705 元。赵某辉支付了首期购房款。同日，赵某浩、林某芳作为借款人向中国银行申请贷款，后获得批贷。2009年 2 月27 日，一号房屋登记至赵某浩名下。后赵某浩、林某芳及二人之女和赵某辉夫妇共同居住于房屋内。

3.2017 年 2 月，林某芳在本院起诉赵某浩所有权确认纠纷一案，要求确认一号房屋为夫妻共同财产并依法分割，目前该案尚在审理之中。

4. 庭审中，赵某辉主张借名买房，提交了银行账号交易明细、汇款凭据、居住证明、协议、说明、民事判决书及调解书等证据。赵某浩对上述证据均予以认可，林某芳对部分证据真实性认可但不认可证明目的。

5. 庭审中，赵某浩提交北京市石景山区人民法院法庭审理笔录，拟证明赵某浩与林某芳分居 5年，林某芳长期未居住在一号房屋。赵某辉、林某芳对上述笔录的真实性均予以认可。在该笔录中，赵某浩称一号房屋为婚姻关系存续期间赵某辉出资购买，赠与赵某浩个人，为赵某浩个人所有。

6. 庭审中，林某芳提交银行个人住房借款申请表、股东证明、注册资本实收情况明细表、关于申请变更注册资本和实收资本的报告、还款清单、股权转让协议、转让协议、开庭笔录、三个公司的工商登记资料等证据。赵某辉对部分证据真实性认可但不认可关联性，赵某浩对上述证据真实性均认可，同意赵某辉的质证意见。

裁判结果

驳回赵某辉的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。

本案中，法院从以下几方面考量后认为赵某辉与赵某浩、林某芳之间不存在借名买房关系。第一，赵某浩在另案法庭审理笔录中的陈述与其在本案中认可借名买房关系相悖。第二，一号房屋于赵某浩与林某芳婚姻关系存续期间登记至赵某浩名下，赵某辉、吴某英与赵某浩签订的协议无林某芳签字，对林某芳不具有约束力。第三，经确认一号房屋由全家人共同居住。现赵某辉仅以其对一号房屋存在出资为由要求办理产权过户手续，依据不足，法院不予支持。

办案心得

一、全面审查证据的关联性与一致性

在本案中，赵某浩在不同案件中的陈述存在明显矛盾，这成为了法院否定借名买房关系的重要依据之一。作为律师，在处理类似案件时，要全面审查当事人提供的证据，不仅要关注证据的真实性和合法性，还要特别注意证据之间的关联性和一致性。

对于当事人在不同场合的陈述，要进行仔细的对比分析。如果发现当事人的陈述存在矛盾之处，要及时提醒当事人，并帮助当事人梳理事实，确保其在诉讼中的陈述前后一致。同时，要善于利用对方当事人陈述中的矛盾之处，削弱对方的主张，为自己的当事人争取更有利的局面。

二、重视合同的效力与约束力

借名买房关系的成立通常需要有明确的借名买房协议。在本案中，赵某辉、吴某英与赵某浩签订的协议因无林某芳签字，对林某芳不具有约束力，这也成为了法院否定借名买房关系的一个重要因素。

作为律师，在处理借名买房纠纷案件时，要重视合同的效力和约束力。如果涉及到夫妻共同财产或其他共有财产的借名买房，一定要确保合同的签订符合法律规定，所有相关权利人都要在合同上签字确认，以避免合同因缺乏效力而被法院否定。同时，要对合同的条款进行仔细的审查和分析，确保合同能够明确双方的权利义务，为当事人的权益主张提供有力的依据。

三、准确把握房屋实际使用情况的证明力

在判断借名买房关系是否成立时，房屋的实际使用情况也是一个重要的考量因素。在本案中，法院认为一号房屋由全家人共同居住，这一事实无法证实双方存在借名买房关系。

作为律师，要准确把握房屋实际使用情况的证明力。如果主张借名买房，要提供充分的证据证明借名人对房屋的实际控制和使用情况，与一般的房屋所有权人的使用方式相符合。同时，要注意区分借名人与房屋名义所有人共同居住的情况，分析这种共同居住是否符合借名买房的实际情况，避免因房屋实际使用情况不明确而影响借名买房关系的认定。

四、坚持以法律规定为依据进行诉讼策略制定

在处理房产纠纷案件时，律师要始终坚持以法律规定为依据，制定合理的诉讼策略。对于借名买房纠纷案件，要深入研究相关的法律规定和司法解释，准确把握借名买房关系的认定标准和要件。

在本案中，法院根据法律规定，从借名买房协议、实际出资、房屋实际控制使用、买卖履行过程等方面进行综合考量，作出了公正的判决。作为律师，要根据法律规定和案件的具体情况，有针对性地收集证据、提出主张，为当事人争取最大的合法权益。同时，要在诉讼过程中保持理性和冷静，尊重法律和法院的判决，为当事人提供准确的法律建议和心理支持。