《房产买卖中合同履行纠纷案例解析：北京房产律师深度解读》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情介绍

 （一）原告诉求

原告孙某亮向法院提出诉讼请求：

1. 周某明继续履行《个人房屋买卖合同》及其《个人房屋买卖合同（补充协议）》，将位于朝阳区 S号房屋所有权转移登记至朱某慧名下。

2. 贾某达协助周某明履行上述义务。

 （二）事实与理由

1.2014 年 5 月 6日，孙某亮与周某明签订《个人房屋买卖合同》，约定房屋价款215 万元。2015 年 9月 1 日，双方订立补充协议，将房屋成交价提高至250 万元，并约定孙某亮有权要求周某明将房屋过户至其或指定人员名下。

2. 合同签订后，孙某亮积极履行义务，向周某明先后支付了191 万元购房款。

3.2016 年 11 月18 日，周某明将房屋过户给贾某达。2017 年 1月，孙某亮起诉要求确认周某明与贾某达之间的房屋买卖行为无效，法院判决支持，贾某达上诉后二审维持原判。

4. 现贾某达未履行判决，房屋仍登记在其名下。2018年 9 月，周某明起诉要求解除与孙某亮的房屋买卖合同，孙某亮反诉要求继续履行，后周某明将案由改为民间借贷纠纷，孙某亮撤回反诉，法院驳回周某明起诉，二审维持裁定。为维护自身权益，孙某亮再次提起诉讼。

 （三）被告辩称

1. 周某明辩称

  不同意孙某亮的诉讼请求，称孙某亮提交的买卖合同不完整，剩下部分涉及借款和租赁合同。孙某亮是违约方，价款低于市场价，是合法形式掩盖非法目的。付款金额、时间不符合合同约定，收据、谈话记录是被迫签订，双方不是真实房屋合同关系，只是意向。

  提出反诉请求：解除房屋买卖合同和补充协议；孙某亮支付2014 年至 2017 年房屋占有使用费105 万元（每年 15 万元）；孙某亮支付 7年房屋使用物业费 7 万元。理由是孙某亮违约导致合同目的无法实现，双方多次协商解除合同，孙某亮未按约定履约、未支付足额购房款，合同存在显失公平、趁人之危等情形，孙某亮恶意违约给周某明造成经济和精神损失，且双方实际是借款、租赁关系，孙某亮未履行相关合同义务，合同价款计算有误。

2. 贾某达述称

  孙某亮与周某明除借款关系还有工作关系、租赁关系，已支付两年涉案房屋物业费，同意周某明的反诉请求。

3. 朱某慧述称

  同意孙某亮的诉讼请求。

 二、法院查明

1. 合同签订及约定内容

  2014 年 5月 6 日，孙某亮与周某明签订《个人房屋买卖合同》，约定周某明将涉案房屋以215 万元出售给孙某亮或其指定代理人，交易税费等由孙某亮负担。合同约定了付款方式和时间节点，如2014 年 7 月15 日前支付第一期首付房款 40 万元，2014年 10 月15 日前支付第二期首付房款 115 万，周某明收到款项后办理银行解押和过户手续等。合同还约定了房屋交付、余款支付等事项，并提及其他约定见附件及补充协议（《个人借款合同》《房屋租赁合同》）。

  2015 年 9月 1 日，双方签订《个人房屋买卖合同（补充协议）》，约定房屋价格为250 万元，孙某亮已支付定金 107 万，2015年 9 月15 日至 10 月 1日前应支付房款 80 万元（2015年 8 月23 日已支付 18 万元），周某明收到解押放款后办理解押手续并提供证明资料，办理解押手续后为孙某亮办理无抵押可过户房产证，孙某亮支付20 万元后周某明交付房产证原件，双方办理网签，网签后60 个工作日内孙某亮支付全部余款 43 万，周某明收到款当天办理过户手续。同时约定了孙某亮逾期付款的违约责任。

2. 房屋交付及付款情况

  2014 年 8月左右，周某明将涉案房屋交付给孙某亮使用。

  2014 年11 月至 2016 年11 月间，周某明签写多份收据，分别载明收到孙某亮预付购房款50 万元、已收房款 80 万元、已收到125 万元房款、收到 180 万元房款、收到191 万元房款等内容。

  庭审中，孙某亮称共支付款项191 万元，包括 2014年 2、3 月周某明向其借款15 万元冲抵购房款，此后自 2014年 6 月 9日至 2016 年 8月 5 日，通过 5个账户转账支付购房款（孙某亮账户转账 90 万元，其余账户转账34 万元），剩余款项为现金或其他方式支付。周某明不认可上述款项为房款，认为是借款或其他用途。

3. 周某明与贾某达交易情况

  2016 年11 月 12 日，周某明与贾某达签订《个人房屋转让协议》，约定周某明将涉案房屋转让给贾某达，转让价格330 万元，付款方式为分期支付，包括借款转房款、办理过户后支付等方式，并约定了房屋交付时间等。

  2016 年11 月 14 日，周某明、贾某达办理结婚登记，11月 18 日周某明将房屋过户至贾某达名下，11月 24 日办理离婚登记。

4. 相关诉讼情况

  2017 年，孙某亮以周某明和贾某达恶意串通损害其利益为由，起诉要求确认二人房屋买卖合同无效，法院经审理认定贾某达和周某明存在恶意串通，判决合同无效，贾某达将房屋过户至周某明名下，贾某达上诉后二审维持原判。

  2018 年 9月，周某明以民间借贷纠纷为由起诉孙某亮，要求解除合同、返还房屋、支付违约金、房屋占用费、解押贷款利息损失、精神损害抚慰金及误工费等。后法院认为周某明未提交借贷关系存在的有效证据，裁定驳回其起诉，周某明上诉后二审维持原裁定。

 三、裁判结果

1. 被告（反诉原告）周某明继续履行《个人房屋买卖合同》及其《个人房屋买卖合同（补充协议）》，周某明于本判决生效之日起七日内协助第三人朱某慧将位于北京市朝阳区 S号房屋所有权转移登记至第三人朱某慧名下；第三人贾某达对此予以协助。

2. 原告（反诉被告）孙某亮于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）周某明支付剩余购房款590000 元。

3. 驳回被告（反诉原告）周某明的其他诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）合同性质与效力认定

1. 合同性质是本案的关键问题之一。周某明主张与孙某亮之间是借贷关系，涉及借款和租赁合同，但已有生效裁定驳回了其该项主张。而从孙某亮与周某明签订的《个人房屋买卖合同》及其补充协议的内容来看，明确约定了房屋买卖的相关事项，包括房屋价格、付款方式、过户手续等，应认定为房屋买卖合同关系。律师在处理此类案件时，要仔细审查合同的条款和双方的实际行为，以确定合同的真实性质。对于当事人提出的合同性质变更主张，要依据证据和法律规定进行判断。

2. 合同效力方面，周某明未对合同存在显失公平、趁人之危等可导致合同无效或可撤销的情形进行充分举证，法院对此不予采信。一般情况下，合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。在本案中，孙某亮与周某明签订的合同符合这一原则，双方均应依据合同履行义务。律师在代理案件时，要帮助当事人分析合同的效力状况，对于可能影响合同效力的因素要进行充分的法律论证和证据收集。

 （二）合同履行情况及违约责任判断

1. 合同履行情况是判断双方权利义务的重要依据。孙某亮应于2015 年 10 月 1日前支付房款共计 187 万元，虽然现有证据不足以证明其在该日期前足额支付了房款，但周某明在孙某亮未足额付款的情况下，未及时提出解除合同，而是继续收取购房款并签写收据，认可收到购房款191 万元，其行为应视为同意继续履行合同。律师在处理此类纠纷时，要关注当事人的行为对合同履行状态的影响。对于未按时足额付款等违约行为，要分析违约方的违约程度以及守约方的应对措施，以确定合同是否能够继续履行以及违约责任的承担方式。

2. 周某明在收取部分购房款后，将房屋出售给贾某达并办理过户手续，这一行为违反了合同约定。在房屋买卖交易中，出卖人有义务按照合同约定将房屋过户给买受人，不得擅自将房屋再次转让给他人。周某明的行为构成违约，导致孙某亮的合同目的无法实现。律师在处理此类违约纠纷时，要明确违约方的违约行为及其后果，为守约方争取合法权益。对于违约方提出的解除合同等反诉请求，要依据合同履行情况和法律规定进行反驳。

3. 关于孙某亮支付剩余购房款的问题，孙某亮表示同意支付剩余购房款59 万元，法院对此亦不持异议。这体现了在合同纠纷处理中，对于未履行完毕的合同义务，当事人应当按照合同约定继续履行，以实现合同的最终目的。律师要提醒当事人在诉讼过程中，明确自己的合同义务，并根据案件情况合理主张自己的权利和履行义务。

 （三）证据的审查与采信

1. 在本案中，证据的审查与采信对案件的判决结果起到了关键作用。孙某亮提供了周某明签写的收据作为支付购房款的证据，虽然周某明不认可款项为房款，但未提供证据证明其系受胁迫所签，法院采信了收据的内容，认定周某明已实际收取购房款191 万元。律师在代理案件时，要注重证据的收集和整理，确保证据的真实性、关联性和合法性。对于对方提出的质疑，要能够提供充分的证据反驳或解释。

2. 周某明主张合同存在各种问题，但未能提供有效证据支持其主张，导致法院不予采信。这提醒律师在诉讼中，要帮助当事人充分举证，对于关键事实要有足够的证据支撑。同时，对于对方提供的证据，要进行认真审查和质疑，通过证据的交锋来维护当事人的合法权益。

在房屋买卖合同纠纷案件中，律师需要全面审查合同的签订、履行情况，准确判断合同的性质和效力，合理分析违约责任，注重证据的收集和运用。通过专业的法律服务，为当事人提供准确的法律建议和有效的诉讼策略，保障当事人的合法权益，维护合同的严肃性和市场交易秩序。如果您遇到类似的房屋买卖纠纷问题，建议及时咨询专业律师，获取准确的法律分析和有效的解决方案。