《房产纠纷之购买代理房屋的风险应对：北京房产律师详析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情介绍

 （一）原告诉求

原告杨某晨向法院提出诉讼请求：

1. 判令解除《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》及《补充协议》。

2. 判令赵某鹏、秦某君赔偿杨某晨经济损失200万元。

 （二）事实与理由

1.2016年12月19日，杨某晨与赵某鹏的代理人秦某君及北京F中介公司签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》，约定赵某鹏将朝阳区一号房屋出售给杨某晨，总价545万元，杨某晨应于合同签订日支付定金10万元，过户当日支付首付款385万元，剩余150万元申请贷款，双方于2017年5月30日前办理房屋所有权转移登记。

2. 同日，秦某君以委托代理人身份代理赵某鹏与杨某晨签订《补充协议》，约定甲方应在接到中介通知5日内配合评估，乙方于预约网签当日将首付款240万通过银行监管方式支付给甲方，双方于网签日办理物业交割手续。

3. 合同签订后，杨某晨依约支付定金10万元。后秦某君告知杨某晨因赵某鹏不配合公证手续无法继续履行合同，并在未获杨某晨同意下退还定金10万元。现赵某鹏、秦某君拒绝履行合同，杨某晨认为其有权解除合同并要求赔偿损失，故提起诉讼。

 （三）被告辩称

1. 赵某鹏辩称

 不同意杨某晨的全部诉讼请求，称与杨某晨不存在签订房屋买卖合同的事实，对杨某晨主张的事实不知情，直至收到传票才知晓。

 从未授权秦某君处分房产，秦某君冒用其名义签订合同，合同自始无效，不存在解除理由。

 赵某鹏是朝阳区一号房屋所有权人，有权处分自己财产，他人未经授权无权处分，秦某君签订合同对其无法律效力，秦某君属无权代理，赵某鹏未出具授权委托书，也未对合同进行追认，不应承担对杨某晨的赔偿责任。

2. 秦某君辩称

 不同意杨某晨的全部诉讼请求，称一号房屋产权人是自己，来源于弟弟秦某川，因自己无资格办证且赵某鹏有资格，故借用赵某鹏名义办房产证并给了“好处费”。

 承认与杨某晨签订卖房合同，称当时跟赵某鹏打过招呼，赵某鹏同意过户时配合。

 称房屋买卖时杨某晨没钱付首付款，提出若己方着急卖房就退定金另行出卖，双方达成一致后己方退了杨某晨10万元定金，主张按双方约定解除合同，互不承担违约责任。

 二、法院查明

1. 朝阳区一号房屋登记在赵某鹏名下，为单独所有，房屋性质为经济适用房，登记时间2010年10月21日，建筑面积141.41平方米。

2.2016年12月19日，秦某君代理赵某鹏（甲方）与杨某晨（乙方）、居间方北京F中介公司（丙方）签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》及《补充协议》，约定房屋成交总价545万元，包括房屋价格及家具等作价，付款方式、办理房屋所有权转移登记时间等内容，还约定了违约解除合同及违约金等事项。合同签订当日，杨某晨向秦某君支付定金10万元，合同上赵某鹏签名均系秦某君代签。

3. 杨某晨称签合同时与赵某鹏电话协商过，秦某君出具了赵某鹏身份证复印件、房本及相关协议证明其卖房资格。赵某鹏对授权秦某君签订合同不予认可。

4.2017年3月，秦某君告知杨某晨房屋无法过户并于3月25日退还定金10万元，称原因是杨某晨没钱付首付款且不能确定何时有钱，双方协商解除合同，但未提供证据佐证。

5. 经当事人申请，证人赵某出庭作证称签订合同时未联系过赵某鹏，也未见到授权委托手续，但看到房本及代持协议。赵某鹏、秦某君认为证人未尽审慎义务，对其作证内容不予认可。

6. 案件审理中，杨某晨称因合同无法履行遭受200万元经济损失，提交同小区房屋成交价格估算一号房屋价值约700万元。

7. 双方均无法提交赵某鹏授权秦某君出卖房屋的委托书，也无赵某鹏与秦某君之间借名买房或代持协议的证据。

 三、裁判结果

1. 解除原告杨某晨与被告秦某君就朝阳区一号房屋签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交）》及《补充协议》。

2. 被告秦某君于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨某晨经济损失20万元。

3. 驳回原告杨某晨的其他诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）代理行为的效力认定

1. 本案中代理行为的效力是关键问题之一。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。秦某君出售登记在赵某鹏名下的房屋，但未能提供充分证据证明其与赵某鹏存在借名买房或房屋代持关系，且赵某鹏未出具授权委托书，也明确表示拒绝对秦某君的代理行为进行追认，因此秦某君以赵某鹏名义与杨某晨订立合同的行为属于无权代理。

2. 对于表见代理的认定，虽然秦某君持有赵某鹏的身份证复印件、房屋所有权证等，但仅凭这些难以让杨某晨有足够理由相信秦某君有代理权。在房屋交易中，中介和买受人应当更加审慎地审查代理人的权限。律师在处理此类案件时，要仔细审查代理行为的合法性和有效性，对于无权代理和表见代理的认定要依据法律规定和具体证据进行准确判断。对于可能存在的代理风险，要提醒当事人在签订合同前进行充分的核实和调查。

3. 在实际交易中，如涉及代理人签订合同，应当要求代理人提供明确的授权委托书，并对委托书的真实性进行核实。同时，对于房屋的产权状况和相关协议要进行全面审查，确保交易的合法性和安全性。

 （二）合同的效力及解除

1. 秦某君与杨某晨签订的房屋买卖合同及其补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同本身是有效的，但由于秦某君对房屋无处分权，导致合同在法律上履行不能。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。杨某晨主张解除合同符合法律规定，法院予以支持。

2. 律师在处理合同解除纠纷时，要准确分析合同解除的原因和法律依据。对于因一方违约或无权处分等导致合同解除的情况，要为当事人明确其权利和义务，帮助当事人依法维护自身权益。在本案中，合同解除后，秦某君应当承担相应的违约责任，包括赔偿杨某晨的损失。

3. 对于房屋买卖合同的签订和履行，当事人应当严格按照法律规定和合同约定进行操作。在签订合同前，要对房屋的产权状况、出卖人的资格等进行充分了解，避免因合同履行不能而引发纠纷。一旦出现合同无法履行的情况，要及时采取法律措施，保护自己的合法权益。

 （三）赔偿损失的认定与责任分担

1. 关于赔偿损失的数额，法院综合考虑了多种因素。杨某晨未审慎定约存在一定过错，且合同仅履行至交付定金阶段，其主张赔偿200万元缺乏充分依据，法院根据房屋买卖合同履行的阶段、房屋市场行情、双方的过错程度等实际情况酌情确定赔偿数额为20万元。

2. 在赔偿损失纠纷中，律师要帮助当事人合理评估损失，并提供充分的证据支持。对于双方的过错程度要进行准确分析，以确定责任的分担比例。在本案中，杨某晨在签订合同时未充分审查秦某君的代理权限，存在一定过错，这也影响了其最终获得的赔偿数额。

3. 当事人在进行房屋交易时，要保持谨慎态度，对于重要事项要进行充分的调查和核实。在主张赔偿损失时，要提供准确的证据证明损失的存在和数额，以便在诉讼中获得合理的赔偿。律师要为当事人提供专业的法律建议和诉讼策略，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。

在存量房买卖合同纠纷案件中，律师需要全面审查合同的签订、代理行为的合法性、合同的效力及履行情况等方面，准确适用法律规定，为当事人提供合理的法律建议和解决方案。通过专业的法律服务，维护当事人的合法权益，规范房屋交易市场秩序。如果您遇到类似的房屋买卖纠纷问题，建议及时咨询专业律师，获取准确的法律分析和有效的解决方案。