《自住型商品房未上市即出售，合同效力纷争 —— 北京房产律师解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

孙某鹏向本院提出诉讼请求：

1. 确认2020 年 4 月15 日原被告签订的《北京市房屋买卖合同》无效。

2. 二被告共同返还原告支付的购房款900009 元及利息。

3. 被告返还原告装修款38678 元。

事实与理由：2020年 4 月15 日，原告与被告签订了二号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市房屋买卖合同》。后来原告在申请执行异议时才知晓，因被告陈某霞的上述房屋已被法院查封且该房屋尚不能上市交易，所以合同无效。因此，二被告应返还原告支付的购房款以及资金占用利息，故诉至法院。

 二、被告辩称

 （一）陈某霞辩称

我同意确认两份《北京市房屋买卖合同》无效，孙某鹏确实给付购房款900009 元，但我没钱还，利率我也不清楚怎么计算。孙某鹏确实装修了，但具体花多少钱我不清楚。我和钱某原原是夫妻，卖涉案房屋时我们还没离婚，我已经把卖房款给了钱某原，他也应该承担一半的责任。

 （二）钱某原未答辩。

 三、法院查明

2020 年 4月 15 日，孙某鹏与陈某霞签订《北京市房屋买卖合同》，此合同由孙某鹏持有；陈某霞手中另有一份合同，落款人为孙某鹏、陈某霞、钱某原，钱某原签字为后补。这两份合同内容一致，都约定孙某鹏购买涉案房屋，房屋价款153 万元。孙某鹏购买涉案房屋后进行了装修并居住至今。

孙某鹏于2020 年 4 月15 日给付陈某霞100000 元定金，2020 年 4月 26 日给付200000 元购房款，2020 年 5月 25 日给付541609 元购房款。自 2020年 6 月开始，孙某鹏每月转给陈某霞该月的还贷款数，用于陈某霞偿还涉案房屋贷款，陈某霞共偿还了14 期，共计39096 元。除此之外，孙某鹏还给付陈某霞20000 元购房好处费。

孙某鹏与北京某装修公司签订装修服务合同，约定装修价款38678 元，并提供收据证明已给付陈某霞装修款。孙某鹏认为涉案房屋装修现值34000 元，陈某霞认可由法院依法确定涉案房屋装修现值。

陈某霞与钱某原原系夫妻，涉案房屋是自住型商品房，在夫妻关系存续期间购买，登记在陈某霞名下。二人于2020 年 4 月16 日离婚，离婚协议约定陈某霞给付钱某原卖房款共计45 万元，分三次支付：4 月25 日之前转入 30 万元，5 月25 日之前转入 10 万元，2023年 6 月底之前转入 5万元。陈某霞提交银行个人账户明细证明已按离婚协议约定给付钱某原购房款40 万元。

另查，在另案中，之前的判决要求钱某原、陈某霞共同偿还吴某勤借款370000 元，后因二人未履行该判决，2020 年 7月涉案房屋被查封。

 四、裁判结果

1. 确认孙某鹏与陈某霞签订的《北京市房屋买卖合同》无效。

2. 确认孙某鹏与陈某霞、钱某原签订的《北京市房屋买卖合同》无效；陈某霞、钱某原于本判决生效后十日内共同返还孙某鹏900009 元。

3. 陈某霞、钱某原于本判决生效后十日内共同给付孙某鹏购房款841609 元的资金占用费。

4. 陈某霞、钱某原于本判决生效后十日内共同返还孙某鹏房屋装修款34000 元。

 案件分析

 （一）合同效力问题

根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。在本案中，涉案房屋是自住型商品房，按规定在 5年内不得上市交易，而原被告之间签订的《北京市房屋买卖合同》明显违反了这一强制性规定，所以合同应认定为无效。这是整个案件的关键法律点，决定了后续的责任承担和赔偿问题。

 （二）责任主体及返还内容

由于合同无效，根据法律后果，应当恢复原状。陈某霞和钱某原作为房屋的原所有权人，应当返还孙某鹏已支付的购房款和装修款。对于购房款，包括定金、各次支付的款项以及用于偿还贷款的部分，共计900009 元。对于装修款，鉴于双方对装修现值的认可情况，以法院确定的34000 元为准。同时，因资金占用给孙某鹏造成了损失，陈某霞和钱某原还需共同给付购房款841609 元（扣除已还贷款部分）的资金占用费。资金占用费通常参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率确定。

 （三）夫妻共同财产与共同责任

涉案房屋是陈某霞和钱某原夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产。在卖房过程中，钱某原对卖房一事知情且实际获得了卖房款，根据法律规定和公平原则，钱某原应与陈某霞共同承担偿还责任。即使二人已经离婚，也不能免除其在该房屋买卖交易中的责任。

 胜诉办案心得

 （一）法律依据的准确把握是根本

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件时，对相关法律法规的精准理解至关重要。熟悉关于房屋交易限制的规定，如本案中自住型商品房的上市交易限制，是判断合同效力的关键。只有准确依据法律规定，才能确定案件的走向和为当事人争取有利的结果。一旦确定合同违反强制性规定而无效，后续的诉讼策略就有了明确的方向。

 （二）证据收集与分析是关键

在本案中，各种支付凭证、合同、离婚协议、银行明细等证据是构建案件事实的基石。详细收集和梳理这些证据，能够清晰地展现购房款的支付过程、房屋产权情况以及被告之间的财产分配等重要信息。通过对证据的分析，准确计算出购房款的金额、装修款的数额以及资金占用情况，为合理主张赔偿提供有力支持。同时，证据也是反驳对方可能提出的不合理抗辩的有力武器。

 （三）对复杂关系和责任认定的清晰梳理

此类案件往往涉及复杂的人际关系和财产关系，如夫妻关系、共同财产、债务关系等。需要仔细梳理这些关系，明确各方在交易中的角色和责任。在本案中，要准确判断钱某原在房屋买卖中的知情情况和其从卖房款中获利的事实，从而确定其应承担的共同偿还责任。清晰地向法院呈现这些复杂关系和责任认定的依据，使法官能够理解和接受我们的观点，对于胜诉至关重要。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！