《北京律师剖析：子女承租公房，房改后登记父母名下引发归属纠纷》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件基本情况

 （一）当事人信息

原告：孙某霖

被告：孙某聪、孙某丽、于孙某君、孙某冠、孙某洪

第三人：V 公司

 （二）诉讼请求

1. 请求依法确认坐落于北京市西城区 D号房屋归原告孙某霖所有。

2. 请求依法判令五被告协助原告将北京市西城区 D号房屋所有权转移登记至原告孙某霖名下。

3. 本案诉讼费由五被告承担。

 二、案件事实经过

 （一）家庭与房屋背景

原告孙某霖与五被告是兄弟姐妹关系，双方父亲孙父于2002 年去世，母亲孙母于 2004年去世。孙某霖是北京市某单位退休职工，北京市西城区（原宣武区）D 号房屋原系第三人 V公司自管公房。因孙某霖所在单位与 V 公司同属某局下属单位，孙某霖自1987 年左右开始承租该房屋。

 （二）房屋购买争议

1993 年该房屋房改，孙某霖称向 V公司申请将产权证改为父亲孙父名字，但房屋实际是 V 公司出售给自己的。孙父并非 V公司员工，也不在北京工作，无购房资格，购房手续是孙某霖办理，购房款也由其支付，孙父未出资和参与购房过程，故该房应属孙某霖个人房产。

被告孙某聪认为房子所有权人是孙父，房子原是姥姥的，孙某霖以照顾老人名义迁户口到北京，因住房紧张，姥爷申请住房，购买前承租人是孙父，孙父购买了房屋，产权人就是孙父，V 公司有权利证明房子归属。

被告孙某丽、于孙某君、孙某冠、孙某洪辩称原告起诉无事实、证据和法律依据。从证据看，1993年 1 月 2日，V 公司与孙父签订房屋买卖契约，房价计算表根据孙父情况计算工龄优惠购房价格，且经过各级审批，2018年 6 月办理单位出售公房审批表，所有部门都同意，所以房产属于孙父。

第三人 V公司称无法确定原告所述亲属关系，相关手续显示购买人是孙父。

 三、法院查明事实

孙父与孙母是夫妻，育有六名子女即孙某霖、于孙某君、孙某冠、孙某丽、孙某洪、孙某聪。

1993 年 1月 1 日，V 公司与孙某霖签订房屋买卖契约，约定将北京市宣武区 D号三居室（建筑面积72.18 平方米）出售给孙某霖，售价15507 元，孙某霖购买时折算自身工龄并交纳购房款取得产权。

但1992 - 1993 年相关登记表显示，职工购买单位自管公房楼房申请登记表中姓名原为孙某霖后划掉改为孙父，参加工作时间等信息也有修改，职工购买单位自管公房楼房交纳定金申请登记表中姓名“孙某霖”划掉改为孙父，交纳定金金额2000 元，交纳人签字处为孙某霖。1993 年 1月 1 日，V 公司又与孙父签订房屋买卖契约，约定将北京市宣武区 D号二居室一套出售给孙父，售价12866 元（折算孙父工龄后），现房屋产权登记在孙父名下。

2015 年 3月 17 日，V 公司分别给西城区房屋管理局、北京市住户和城乡建设委员会出具证明，称原宣武区 D号房屋 1993 年是以优惠价出售给本单位职工孙某霖的，手续和交费都是孙某霖办理，应其要求为照顾父亲居住，产权证写成孙父名字，因孙父病故且产权证丢失，请补办新证时更正回孙某霖名下。但 V公司当庭表示对证明内容不认可，认为只是根据孙某霖陈述记录，虽加盖公章，但不代表认可产权归属。

对于诉争房屋购买性质，三方均认可为房改售房。对于购买前承租人，孙某霖和 V公司称是孙某霖，四被告称是孙父但未提供证据。对于购买人，孙某霖称是以孙父名义购买，四被告认为是孙父购买，V 公司称合同相对方是孙父。对于职工是否能二次购房，孙某霖称国家无强制规定但 V公司口头告知只能一次优惠购房，V 公司称只能一次，四被告称不清楚。对于购房款支付，孙某霖称自己支付，四被告称孙父支付，V 公司称无法核实。

 四、裁判结果

驳回原告孙某霖的诉讼请求。

 五、案件分析与办案心得

 （一）案件分析

1. 房屋性质认定

双方均认可诉争房屋为房改售房，这与房屋登记信息相符，法院据此认定房屋取得方式为房改售房。这种房屋性质具有特殊性，其取得往往与职工身份、单位政策等因素相关。

2. 承租人问题分析

原告孙某霖和第三人 V公司（原产权单位）都主张购买前承租人为孙某霖，四被告虽认为是孙父但未举证。从原告提供的职工购买单位自管公房楼房申请登记表、交纳定金申请登记表中多处信息的修改情况来看，符合原告和第三人的说法，所以原告所述承租人情况更具合理性，法院予以确认。

3. 优惠购房资格问题

原告孙某霖和第三人 V公司均提到职工只能享受一次优惠性购房，而孙某霖已购一套房改住房，按此逻辑，孙某霖理论上无权再购买第二套住房。这是影响本案房屋产权认定的一个重要因素。

4. 购买人认定与产权确定

根据原告提供的一系列证据，如职工购买单位自管公房楼房申请登记表、V 公司房屋买卖契约、交纳定金申请登记表等，均显示购买人是孙父，且购买时折抵了孙父的工龄。这表明孙某霖同意孙父购买该房屋，并且在审理中第三人 V公司也认可购买人为孙父，因此从这些证据和事实综合判断，房屋产权人应为孙父。

5. 购房资格与产权关系

关于孙父购房资格问题，结合前面认定，可看作孙某霖将购房资格转让给孙父。虽然孙某霖称自己交纳了购房款，但这并不影响产权的确定，因为产权认定是一个综合多方面因素的过程，不仅仅取决于资金来源。

6. 关键证据的效力问题

对于第三人 V公司 2015 年 3月 17 日出具的证明，虽然 V公司对其真实性认可，但明确表示不能证明产权人是孙某霖，且对出具证明的情况做出解释并当庭否认内容。此证明是在房屋产权已转移给孙父之后出具的，V 公司作为原产权单位在此时无权对房屋产权再做证明，所以该证据不能证明房屋产权属于孙某霖。

7. 借名买房主张的分析

原告孙某霖提到借名买房，但由于诉争房屋是房改售房，具有人身依附性，结合全案事实，不符合借名买房的条件，法院对其主张不予采信。

 （二）办案心得

1. 证据审查与运用的重要性

在办理此类复杂的房屋产权纠纷案件时，对证据的仔细审查和准确运用是关键。要全面梳理双方提交的证据，像本案中各种登记表、契约、证明等，分析其中的细节和矛盾点。对于每一份证据的形成背景、证明目的以及与其他证据的关联性都要深入研究，从中找出对己方有利的信息，并合理地向法庭呈现证据链，使法官能够清晰地理解案件事实。

2. 深入研究法律与政策

房屋产权纠纷往往涉及到众多法律法规和政策规定，特别是房改房相关的政策。律师需要深入研究这些内容，包括购房资格、工龄计算、优惠购房政策等方面。只有准确把握法律和政策的界限，才能正确分析案件中各方行为的合法性和合理性，为当事人提供有力的法律依据。

3. 关注案件细节与逻辑关系

案件中的细节可能会对结果产生重大影响。例如本案中登记表上信息的修改、不同主体对购房过程的陈述等细节，都需要仔细分析其背后的逻辑。要善于从看似杂乱的信息中梳理出清晰的逻辑线索，通过逻辑推理来支持自己的观点。同时，对于对方的主张和证据，也要从逻辑角度进行反驳，找出其中的漏洞。

4. 与当事人和第三人的沟通

与当事人保持良好沟通至关重要，要充分了解当事人的情况和诉求，挖掘案件背后的真实故事。对于第三人，如本案中的 V公司，也要积极与其沟通，了解其立场和相关背景信息。在沟通中获取的信息可能会为案件的办理提供新的思路和证据线索，帮助律师更好地应对案件中的复杂情况。