《北京律师看：付部分房款后，卖方不愿履行过户怎么办？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与诉讼请求

 （一）原告起诉

原告刘某峰向本院提出诉讼请求：

1. 确认原、被告签订的房屋买卖合同书有效；

2. 判令被告按照合同约定继续履行合同，配合原告将北京市石景山区 T号房屋变更登记到原告名下，原告于过户当天将剩余房款581323.35 元房款支付给被告；

3. 本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。

 （二）事实与理由

2015 年11 月 2 日，原告通过中介机构购买林某莹名下位于北京市石景山 T号房屋，双方签订书面购房合同，约定总房款为 125 万元。原告先以现金方式支付 5万元定金，后又通过银行转账向被告支付 55 万元房款，双方约定剩余65 万元房款在房屋过户当天付清。

支付60 万元房款后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修并购置家具居住。2019年 11 月 6日，在涉案房屋处张贴北京市东城区人民法院公告，因被告林某莹未偿还信用卡欠款，要求其腾空房屋交付法院，原告无奈替林某莹偿还信用卡欠款68676.65 元及利息。此后，原告多次要求被告过户，但均无果，遂诉至法院。

 二、被告答辩

被告林某莹、王某涛共同答辩称：合同签订后，原告从未与我方联系要求过户履行合同等相关事宜，本案已过诉讼时效。从房屋买卖合同履行过程来看，原告仅向林某莹付款55 万元，按合同约定总房款尚有 70 万元未支付，且按约定原告应先行支付房款数额为60 万元，原告仅支付 55 万元，是原告违约在先。因原告本人不具备北京购房资格，房屋买卖合同目的无法实现，合同应解除，我们将已收取的55 万元返还原告，并由原告向我们支付自 2015年至今的房租。

如果原告能支付尾款，我们同意将房屋过户给刘某峰本人，但不同意过户至其爱人名下；若无法过户给刘某峰，我们认为合同应解除。

 三、法院查明情况

 （一）房屋产权与合同签订情况

林某莹与王某涛于2013 年 8 月24 日登记结婚。2013 年 7月 12 日，林某莹与京汉置业集团股份有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，购买位于北京市石景山区 T号房屋（以下简称诉争房屋）。该房屋于 2015年 4 月14 日登记于林某莹名下。

2015 年11 月 2 日，林某莹、王某涛（甲方、卖方）与刘某峰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同书》（以下简称房屋买卖合同），合同约定刘某峰购买诉争房屋，房屋总价款125 万元。合同签订当日，乙方向甲方支付定金 5 万元（定金在双方无违约情况下冲抵房款），乙方分三次支付房款：2015年 11 月 5日支付 5 万元；甲方将房屋交付乙方使用时，乙方支付55 万元；剩余房款于房产证下发后过户当天付清。合同第五条约定，签订本合同时，双方都不具备过户条件，待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋过户手续。本合同发生的契税由乙方承担，其余费用由甲方承担。该合同由原、被告双方及见证人签字。

 （二）款项支付与房屋交付情况

2015 年11 月 2 日，刘某峰向林某莹名下账户转账 2笔，合计 55 万元。同日，被告将诉争房屋交付刘某峰使用。刘某峰主张签约当日另以现金形式支付 5万元，被告否认。

 （三）借贷关系争议与相关证据

被告认可以上房屋买卖合同的真实性，但在答辩中又反言称刘某峰支付的钱款系其对刘某峰的借款，双方签订房屋买卖合同是为实现房屋抵押，并为此提交了刘某峰（债权人、甲方）与林某莹、王某涛（债务人、乙方）2015年 11 月 2日签订的《个人房产抵押借款合同》（以下简称借款合同）一份，其中载明：借款期限为2015 年 11 月 2日至 2020 年11 月 1 日，期限届满之日清偿，月息2%，乙方在合同规定的借款期限内按期主动还本付息，抵押物为诉争房屋，乙方房产经双方议定估价125 万元，该借款合同中借款总金额处未填写。刘某峰表示因买卖房屋系经适房，为降低交易风险，双方才另行签订借款合同以保障资金安全。

 （四）原告购房资格情况

刘某峰与赵某雯于2005 年登记结婚。刘某峰称自己无在京购房资格，但其妻子赵某雯具有购房资格，故要求房屋过户。但在本案审理过程中，原告未提交其家庭具备购房资质的审核证明材料。

 四、裁判结果

1. 确认林某莹、王某涛与刘某峰于2015 年 11 月 2日签订的《房屋买卖合同书》有效；

2. 驳回刘某峰的其他诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）法律关系的认定

1. 买卖合同与借贷关系的辨析：

在本案中，被告的陈述前后矛盾。庭前会议中他们自认存在房屋买卖合同关系，之后却又声称签订房屋买卖合同是为了实现房屋抵押，双方实为借贷关系。这种行为违反了禁反言原则。而且，被告未能对其反言作出合理说明，也未提交能证明双方是借贷关系的证据。相反，原告提交了证人证言，与被告之前陈述的签约经过相吻合。因此，从证据和法律原则来看，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应认定为买卖合同法律关系。

 （二）合同效力与履行问题

1. 合同效力的判定依据：

双方签订的合同约定，在具备过户条件时，被告应协助原告办理房屋过户手续。截至法庭辩论终结前，该经济适用房五年限制上市交易期限已经届满，合同订立时因房屋性质产生的瑕疵已消除，目前涉案房屋已具备上市交易条件，同时不存在其他法定无效事由。此外，履行该合同不会损害国家及社会公共利益，所以原告与被告签订的房屋买卖合同是有效的。

2. 合同履行的障碍分析：

被告反悔，不履行合同义务，严重违反诚实信用原则。然而，原告未能举证证明其具备购房资格，这是一个关键问题。在房屋买卖交易中，购房资格是合同履行的重要前提条件之一。由于原告未证明其家庭具备购房资质，法院认为双方约定的过户条件尚未成就，因此对原告提出的过户及支付剩余款项的诉请不予支持。

 六、办案心得

 （一）证据收集与固定是胜诉的基石

在办理这个案件的过程中，深刻体会到证据的重要性。对于原告而言，证人证言成为了反驳被告反言的关键证据，有力地支持了我们主张的房屋买卖合同关系。在处理类似案件时，一定要注重从各个可能的渠道收集证据，并确保其真实性、关联性和合法性。同时，要及时对证据进行固定，防止证据灭失或出现证据效力争议的情况。例如在本案中，如果没有及时收集和整理证人证言，在被告反言时，就会处于非常被动的局面。

 （二）法律原则的运用是突破困境的关键

禁反言原则在本案中起到了关键作用。当被告前后陈述不一致时，依据这一原则要求被告承担不利后果，为案件的走向奠定了基础。此外，诚实信用原则在分析被告违约行为和合同履行问题时，也是重要的依据。熟练掌握和运用这些法律原则，能够在复杂的案件事实和法律关系中找到突破点，更好地维护当事人的合法权益。在日常的法律学习和实践中，要深入理解法律原则的内涵和适用条件，以便在案件中灵活运用。

 （三）对案件细节和法律规定的精准把握是核心

本案涉及经济适用房买卖、购房资格、合同效力与履行等多个复杂问题。对这些细节和相关法律规定的精准把握至关重要。例如，对经济适用房限售期限的了解，以及购房资格在合同履行中的关键作用，都需要仔细研究和分析。任何一个细节的疏忽都可能导致对案件判断的失误。在准备案件时，要像拆解拼图一样，把每一个细节和法律规定都梳理清楚，构建起完整的案件逻辑，为制定合理的诉讼策略提供支持。只有这样，才能在复杂的案件中为当事人争取到最大的利益。