《北京律师解读：夫妻婚内买房后过户父母名下引发房屋归属纠纷案例》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件背景与诉讼请求

 （一）原告起诉

原告林某芳向本院提出诉讼请求：

1. 依法确认北京市大兴区 X 室（以下简称 X 室）为林某芳与 李某 强 的夫妻共有财产；

2. 诉讼费由 李某 强 承担。

 （二）事实与理由

林某芳与 李 某 强 是夫妻，2018年 11 月，林某芳第一次起诉离婚，法院未判离。2019 年 10 月，林某芳第二次起诉，2020 年 7 月 7 日开庭，8 月 26 日判决双方离婚。此次庭审涉及诉争房产分割，林某芳证据显示 2013 年 1 月 15 日该房登记在 李 某 强 名下，但 李 某 强 证据表明诉争房产于 2019 年12 月 30 日变更为李某坤名下。

该房是夫妻共同财产购买，最初登记在李某坤名下，因李某坤 2010 年申请经济适用房，便将房屋以赠与方式登记在 李 某 强 名下。林某芳认为此房用夫妻共同财产购买且登记在 李某 强 名下，应属夫妻共同财产，在离婚诉讼期间， 李 某 强 单方私自转移共同财产，损害共有人利益，故请求法院裁判。

 二、被告与第三人答辩

 （一） 李 某 强 辩称

1. 林某芳无权要求确认与他的房屋共有权，他没有涉案房屋所有权，所有权人是李某坤。2020年判决书已确认这点。

2. 涉案房屋是李某坤购买的商品房，不是林某芳说的某单位分配给他的。

3. 2013 年房屋从林某芳名下过户到他名下，是因李某坤一家要申请经济适用房，过户时没向李某坤或林某芳支付房款，且约定为他单独所有，所以 2013 - 2019 年该房是他单独所有，与林某芳无关，林某芳无权要求确认共有。

4. 林某芳提供的两份证明（证据三、四），他没见过，内容不真实。

 （二）李某坤述称

林某芳无权要求确认涉案房屋共有权，房屋所有权是他的，他从未表示与林某芳、 李 某 强 共有。2013 年因申请经济适用房，先将房屋以买卖形式过户到他女儿名下，因不符合规定，又过户到 李 某 强 名下，双方无实际买卖行为，约定 李 某 强 单独所有，与他人无关。2019 年，他又将房屋过户到自己名下，整个过程与林某芳无钱款或所有权关联。

 三、法院查明情况

林某芳与 李 某 强 曾是夫妻，2020年经本院判决离婚。2003 年 10 月 19 日，李某坤与北京 D 公司签订《商品房买卖合同》购买 X 室。2013 年 1 月 15 日，X 室登记至 李 某 强 名下；2019 年，X 室登记至李某坤名下。

庭审中，各方认可李某坤购买 X 室后，为申请经济适用房，于 2010 年 7 月 28 日将 X 室过户至其女儿李某洁名下，后因仍不符合要求，又将 X 室过户至 李 某 强 名下。林某芳称因李某坤无业，她和 李 某 强 为购买 X 室出资 300800元，李某坤购买经济适用房她也支付了首付款 107673 元，所以让李某坤于 2010 年 6 月 24 日就两套房屋房款支付和所有权归属出具了两份《证明》。其中一份《证明》载明：“......此房由某单位分配本院职工 李某 强 使用，房价款由林某芳、 李 某 强 所付，房屋所有权由父母支配”。 李 某 强 与李某坤对该《证明》不予认可。

 四、裁判结果

驳回林某芳的诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）物权确认的法律依据与条件

1. 物权确认的一般原则：

不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有物权的证明。当物权归属、内容有争议，利害关系人可请求确认权利。若有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符且其为真实权利人，请求确认物权应获支持。这意味着确认所有权需两方面条件：一是证明不动产登记与真实权利状态不符；二是证明自己是真实所有权人。

2. 不动产登记与真实权利状态不符的情形分析：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记才生效（法律另有规定除外）。不动产登记与真实权利状态不符一般有三种情形：一是因多种因素导致登记错误；二是依据法律除外规定，像征收、继承、拆除等使物权变动，但不动产登记簿未及时更新；三是作为不动产登记行为基础的法律行为（如买卖）无效或被撤销，不动产登记簿未恢复原登记导致不实。在本案中，李某坤取得房屋所有权是基于和 李 某 强 的合意，在 李 某 强 协助下完成过户，林某芳未证明案涉房屋登记为李某坤所有存在错误，即不存在不动产登记与真实权利状态不符的情况。

 （二）原告主张共有权的依据分析

1. 支付购房款与《证明》的效力问题：

林某芳主张与 李 某 强 共有房屋，依据是共同支付购房款和有李某坤字样的《证明》。然而，X 室在《证明》落款日期后及购房款支付后，经历多次过户，现仍登记在李某坤名下。这表明，无论林某芳是否支付购房款以及与李某坤有何约定，都不影响房屋产权。林某芳与 李 某 强 、李某坤之间的法律关系取决于各方合意，若相关合同涉及产权变动，属于债的履行问题，不能作为直接确权依据。

 六、办案心得

 （一）深入理解物权法律规则是关键

在办理此类案件时，对物权相关法律规定的深刻理解至关重要。像不动产登记的效力、物权确认的条件以及物权变动的特殊情形等规定，是分析案件的基础。只有准确把握这些法律规则，才能在复杂的房屋产权纠纷中找准方向，确定案件的关键问题和突破点。例如在本案中，明确不动产登记与真实权利状态不符的情形以及物权设立、变更的生效条件，是判断原告主张是否成立的核心依据。

 （二）对证据链完整性和证明力的把控

证据在案件中起着决定性作用。本案中，原告虽有支付购房款和《证明》作为证据，但这些证据在面对房屋多次合法过户且最终登记在他人名下的事实时，证明力不足。在处理类似案件时，要全面评估证据链的完整性和各证据的证明力。对于对方提出的反驳证据，要仔细分析其对整个证据体系的影响。这要求我们在收集和整理证据时，要有前瞻性，考虑到可能出现的各种情况，确保证据链的稳固。

 （三）关注案件中的交易背景和细节

房屋产权纠纷往往涉及复杂的交易背景和细节，这些因素会影响案件的走向。本案中房屋多次过户的原因（为申请经济适用房）以及各方之间的约定（是否有实际买卖行为、单独所有的约定等）都是重要细节。深入了解这些交易背景和细节，有助于理解各方的行为动机和法律关系。在办案过程中，不能只关注表面的证据和法律条文，要深入挖掘案件背后的故事，从整体上把握案件全貌，这样才能制定出更合理有效的诉讼策略。