《房产合同律师：以买卖形式赠房未过户前合同无效起诉问题》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告主张

原告蔡某杰向本院提出诉讼请求：请求法院解除其与周某贤网签的《存量房屋买卖合同》，案件受理费由陈某佳承担。

 （二）事实依据

蔡某杰与周某贤于2014 年 2 月25 日签订《存量房屋买卖合同》，并在北京市海淀区房屋管理局房屋交易中心网签公示，房屋价款100 万元。周某贤未给付蔡某杰房款，且于 2015年 9 月26 日因交通事故去世，导致海淀区 X1 房屋买卖并未实际履行。蔡某杰与周某贤系舅甥关系，周某贤与陈某佳系夫妻关系。因合同在海淀区房管所公示，无法随意撤销，蔡某杰认为自身合法权益无法得到保障，故诉至法院。

 二、被告辩称内容

被告陈某佳辩称：不同意蔡某杰的诉讼请求。该合同依法成立且合法有效，双方当事人应当履行相应的合同义务。

 三、法院查明事实

 （一）家庭关系与拆迁情况

蔡某林与杨某芬是夫妻，育有二子三女，蔡某杰与周某贤之母蔡某英是姐弟。陈某佳与周某贤于2015 年 8 月 8日登记结婚，周某贤于 2015年 9 月 2日去世。2005 年12 月 6 日，蔡某林（已故）、杨某芬（被拆迁人、乙方）与北京市土地整理储备中心海淀区分中心（拆迁人、甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁乙方在 F号所有的房屋，乙方在册人口 5 人，实际居住人口 5人，分别是户主杨某芬、之子蔡某杰，户主 2 高某、之子蔡某峰、之外甥周某贤，拆迁补偿款、补助费合计853750.2 元。

 （二）房屋购买与相关主张

1.2006 年 1 月 6日，蔡某杰作为买受人与北京 A 公司签订 3份《购房协议》，购买海淀区海淀区 X2（建筑面积87.71 平方米）、海淀区 X3 房屋（建筑面积55.69 平方米）、海淀区 X1 房屋（建筑面积76.76 平方米）。庭审中，蔡某杰自述其在海淀区 L 号另回购有安置房。蔡某杰提交2005 年 3 月18 日北京 A 公司《致拆迁居民的一封信》，称安置房购买以当时的户口为准，周某贤的户口于2005 年 12 月12 日才迁入，陈某佳认可《致拆迁居民的一封信》的真实性，但表示不确定户口冻结日的时间，且指出拆迁协议上周某贤属于在册人口。

2.2014 年 2 月25 日，蔡某杰（出卖人）与周某贤（买受人）办理《存量房屋买卖合同》网签，约定房屋坐落海淀区X1 号，建筑面积76.76 平方米，房屋成交价格 100 万元。但此合同对付款方式及期限、房屋产权及具体情况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决方式等内容均未约定。

 （三）双方对合同的陈述

1. 庭审中，蔡某杰称2014 年 2 月25 日签订合同时想将房屋以 100 万价格卖给周某贤，但网签后周某贤未支付购房款，周某贤也曾表示没钱不想买了，不过双方未签解除协议，之后周某贤就遭遇交通事故。

2. 陈某佳称诉争房屋是老院拆迁所得，此前周某贤父母离婚，其母去世后，杨某芬因担心周某贤继父对其不好，将周某贤户口迁入X1。该宅院拆迁后，周某贤作为安置人口有安置利益。蔡某杰夫妇担心周某贤婚前卖房，所以安置房都写在蔡某杰名下。2014年蔡某杰和周某贤协商将诉争房屋过户至周某贤名下，因赠与过户费较高，所以采用买卖形式。对于合同除房屋信息和房款外无其他约定一事，蔡某杰称因双方是甥舅关系，当时未考虑太多。陈某佳还称2011 年房屋交付，其和周某贤婚后在诉争房屋居住，直至2017 年春节被蔡某杰赶出房屋。蔡某杰则称 2017年春节收回诉争房屋，此前周某贤和陈某佳在此居住。

 四、裁判结果

1. 蔡某杰与周某贤2014 年 2 月25 日办理的网签《存量房屋买卖合同》无效。

2. 驳回蔡某杰的诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）合同内容与常理的冲突

《存量房屋买卖合同》仅约定了房屋信息和房款数目，却对诸多关键内容如付款方式及期限、房屋交付、违约责任等均未约定，这种合同签订情况严重违背常理。正常的房屋买卖合同应当对这些重要条款进行明确规定，以保障交易双方的权益和规范交易流程。蔡某杰虽以亲属关系为由解释，但这并不能充分合理化这种明显不符合交易习惯的合同签订行为。

 （二）居住情况与交易关系的矛盾

蔡某杰称周某贤未支付购房款，但又承认在2017 年春节前周某贤、陈某佳一直在诉争房屋居住。按照正常的房屋买卖交易习惯，如果买受人未支付房款，出卖人一般不会允许其长期居住。这种居住情况与蔡某杰所主张的周某贤未履行付款义务的说法相互矛盾，进一步削弱了蔡某杰主张解除合同的合理性。

 （三）综合判断合同性质

综合考虑蔡某杰与周某贤的亲属关系、周某贤系X1 院腾退安置的在册人口等情况，结合陈某佳的陈述，可以看出双方签订《存量房屋买卖合同》的真实意图并非是进行真实的房屋买卖交易。陈某佳称因赠与过户费较高而选择买卖形式的说法与本案查明情况相符。实际上，蔡某杰与周某贤签订此合同是虚构房屋交易事实，目的是规避房屋过户税费，这种行为属于恶意串通损害国家利益，因此，该《存量房屋买卖合同》应被认定为无效。

 六、办案心得

 （一）关注合同细节与交易习惯的背离

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件时，对合同细节的仔细审查至关重要。当合同内容与正常的交易习惯存在明显背离时，如本案中合同关键条款缺失的情况，要敏锐地意识到这可能隐藏着特殊的案件背景或不当的交易目的。深入挖掘这种背离背后的原因，能够为分析案件走向和维护当事人合法权益提供重要线索。

 （二）全面分析证据与当事人陈述的关联性

本案中，各方当事人的陈述以及所提供的证据之间存在复杂的关联。从拆迁协议、购房协议、《致拆迁居民的一封信》到双方关于合同签订和履行过程的陈述，每一个细节都需要进行全面分析。要善于从这些看似零散的信息中找出相互印证或矛盾的点，通过对证据和陈述关联性的梳理，构建完整的案件事实，从而准确判断合同的性质和当事人的真实意图。

 （三）从多方面因素推断合同目的

判断合同的真实目的不能仅仅依据合同表面内容，还需要综合考虑多种因素，如当事人之间的亲属关系、房屋来源、居住情况等。在本案中，这些因素相互交织，通过对它们的综合分析，发现了当事人虚构交易事实以规避税费的真实目的。这种从多方面因素推断合同目的的方法，有助于在复杂的案件中拨开迷雾，找到案件的核心问题，为案件的胜诉奠定坚实的基础。