买了“小产权房”遇到拆迁如何应对？

导读：很多人买了“小产权房”最怕的就是遇到拆迁！一旦发生拆迁，原房主可能马上就跳出来，要求主张小产权房地买卖合同无效，然后把买房的钱退给你，他自己把拆迁补偿款全部拿走，这对我们来说实在是太不公平了。本文介绍了一些关于小产权房买卖合同的注意事项，供您参考。

  首先小产权房并不是法律上的概念，而是人们在日常生活中约定俗成的一种称呼。是指在农村集体所有的土地上建设的房屋，未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。该类房屋，一般由乡政府或村委会颁发“产权证”，没有国家发的土地使用证，购房合同也无法在国土房管局进行备案。

  小产权房拆迁，买方能否得到正常合理的补偿，关键在于买卖合同是否有效！

  一、小产权房买卖合同的效力认定：

 （1）如果小产权房向本集体的成员出售并且取得了相关组织的批准和认可，该合同就是有效合同，拆迁时能够获得补偿；

 （2）如果小产权房卖给了非本集体成员，买卖合同无效。在此情况下，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有，补偿会给到当地的村委会或乡政府，不会直接给小产权房的买受人。买受人要积极与拆迁方和村委会或乡政府进行积极的沟通，争取一定的补偿。

 （3）小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，参照《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

  二、小产权房买卖合同无效的情形

 （1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（2）如果合同已履行、买受人也实际居住使用的，则根据案件具体情况具体分析。

  三、小产权房买卖合同有效的情形

 （1）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；（2）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

  四、小产权房买卖合同无效后的处理：

 （1）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分，出卖人应给予适当补偿；（2）若出卖人明知或应知国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，那么出卖人应当承担合同无效的过错责任。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；（3）在拆迁补偿方面，由于买受人并非合法的产权人，因此无法获得针对产权的拆迁补偿。不过买受人可从出卖人的补偿利益中分得部分，还需诉讼解决。

  注意：若您决定购买小产权房，可以在购房合同中增加一项特别条款：“本拆迁补偿条款独立于买卖合同，将来房子发生拆迁补偿，拆迁补偿权益归买方，如果本买卖合同被法院认定为无效，卖方应当赔偿买方全部的损失，卖方同意将该房子全部的拆迁补偿权益作为买方的损失，归买方所有。”加上这个条款，即使房屋买卖合同被认定为无效，您们双方对于拆迁补偿利益的分配方式已经有了明确有效的约定。这样一来，可以在很大程度上减少我们可能遭受的损失。如果您在征拆方面遇到了什么困扰欢迎随时私信，为您解答。