《北京房产律师解读：父母与子女因居住房屋矛盾的腾退起诉》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告李某辉、王某君向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院判令被告腾退位于北京市海淀区 B室的房屋（以下简称 B 室房屋），并交付给原告；

2. 请求法院判令被告向原告支付房屋占有使用费；

3. 请求法院判令诉讼费由被告承担。

事实和理由：李某辉和王某君是 B室房屋的所有权人，被告是李某辉的母亲。自 2007年 5 月开始，被告一直居住在涉案房屋内。被告曾向李某辉提出购买涉案房产，但因王某君不同意，李某辉与被告订立的房屋买卖合同陷入履行不能，此后，该房产买卖合同被解除。现在原告要求被告将涉案房屋腾退并返还。

其中2007 年 5 月至2011 年 10 月平均月房屋占有使用费为3500 元，2011 年11 月至 2016 年 9月平均月房屋占有使用费为 5500元，2016 年10 月至今平均月房屋占有使用费为 8000元。但被告拒不腾退并返还涉案房屋，也不支付相关费用，原告遂提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告全部的诉讼请求。

 （二）被告辩称

陈某娟辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回。理由如下：

1. 被告在房屋内居住并非非法居住，未侵犯原告权益，被告是基于双方之间买卖合同关系居住的。2007年，被告以高于市场价与李某辉形成买卖合同关系并支付全部购房款，之前的诉讼已对该事实进行了确认，未过户是基于王某君称不知情，被告曾向法院起诉要求赔偿增值损失未得到支持。被告在房屋内居住是因为原告与其配偶因房屋涨价恶意违背买卖合同义务导致的后续情况，不应承担占有使用费。

2. 原告起诉排除妨害纠纷，但本案并不具备妨害前提，被告有居住的基础，且经过原告同意才居住，二原告知情且认可。原告近年未对被告尽到赡养义务，被告基于以上因素居住房屋，故原告主张的占有使用费不应得到支持。

3. 原被告系母子关系，原告对被告有赡养义务，被告现无劳动能力、体弱多病，原告要求被告承担占有使用费不合理不合法，且严重违背公序良俗原则。原告起诉2007 年至今的占有使用费，诉讼时效已过。B 室房屋是被告当时花费全部资金购买的唯一住房，除涉案房屋被告无可供居住地方，原告应考虑被告的居住和赡养问题，现不同意腾退房屋，需双方协商住房问题。

 （三）法院查明情况

1. 陈某娟与李某辉系母子关系。李某辉与王某君系夫妻关系。2002年，李某辉与王某君以李某辉名义购买了 B 室房屋。2017年 9 月15 日，李某辉取得该房屋产权证。

2.2020 年，陈某娟曾以房屋买卖合同纠纷起诉至本院，请求判令李某辉、王某君协助办理 B室房屋的权属转移登记手续。本院判决书判决驳回陈某娟的诉讼请求。陈某娟不服，提起上诉。2021年 11 月，北京市第二中级人民法院作出生效判决认定：陈某娟与李某辉之间未就买卖涉案房屋签订书面合同，陈某娟提交的录像及录音证明其与李某辉之间存在口头合同。录音证据显示陈某娟与李某辉就涉案房屋事宜曾多次协商，李某辉始终未对陈某娟向其购买涉案房屋的主张进行否认，甚至曾共同协商过户、补偿等事宜，足以证实双方就涉案房屋存在买卖合同关系，故确认陈某娟与李某辉就涉案房屋存在买卖合同关系。

3. 依据合同相对性，陈某娟与李某辉之间的房屋买卖合同不能约束王某君，现王某君明确表示不同意出售涉案房屋，陈某娟请求李某辉、王某君将房屋所有权转移登记至其名下，法院难以支持。陈某娟就其与李某辉之间房屋买卖合同未能履行的后果问题，双方可另行解决。

4. 2022年 3 月，陈某娟以房屋买卖合同纠纷将李某辉诉至本院：

    - 请求判令李某辉退还购房款70 万元；

    - 请求判令李某辉赔偿因涉案房屋无法过户给我造成的损失500 万元（依鉴定报告数额减去购房款）。

同年本院判决：

    - 李某辉于判决生效之日起七日内向陈某娟返还购房款70 万元；

    - 李某辉于判决生效之日起七日内向陈某娟支付违约损失220 万元；

    - 驳回陈某娟的其他诉讼请求。

后李某辉不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现该生效判决已经履行完毕。

5. 另查，陈某娟自2017 年至今居住在 B 室房屋内。陈某娟自认另有公租房一处。陈某娟婚后生育三个子女，即李某辉、李某兰、李某芳。

 （四）裁判结果

1. 陈某娟于本判决生效之日起三十日内腾退北京市海淀区 B室的房屋并交付与李某辉、王某君；

2. 陈某娟于本判决生效之日起三十日内给付李某辉、王某君房屋占有使用费；

3. 驳回李某辉、王某君的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）法律保护与请求权基础

民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，这是整个法律秩序的基石。在本案中，涉及到不动产的占有与返还问题，依据法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。这构成了原告请求被告腾退房屋的主要法律依据。对于本案的争议焦点，即杨某娟是否应当向李某辉、王某君腾退 B室房屋及是否应支付房屋占有使用费，需要综合多方面因素进行分析。

 （二）房屋权属的确定及其影响

1. 权属确定的过程

从权属来源角度看，虽然陈某娟与李某辉等就 B室房屋权属有过复杂的争议，但经过多次诉讼，双方之间的争议已经有了明确的结果。生效法律文书对双方之间房屋买卖合同不能履行的后果作出了判决，在此基础上，B 室房屋的权属已经清晰确定，即李某辉是 B室房屋的所有权人，王某君基于与李某辉的夫妻关系对 B室房屋享有共有权利。

2. 权利内容与诉讼请求的关联

这种权属关系决定了李某辉、王某君对 B室房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。因此，他们要求陈某娟腾退 B室房屋是有充分的法律依据的，这是所有权人对自身财产权的合理主张。

 （三）权益保障与居住问题的权衡

1. 赡养与居住途径分析

虽陈某娟与李某辉系母子关系，但陈某娟还有其他子女。在考虑陈某娟的赡养居住问题时，子女之间可以通过协商来解决。而且，陈某娟自认有一处公租房，这为她提供了另外的居住可能性。此外，经过诉讼，李某辉已经向陈某娟履行完毕生效法律文书确认的款项（购房款和违约损失共计290 万元），从经济角度看，陈某娟有一定的能力解决自己的居住问题。

2. 不具备共居条件的认定

同时，由于双方几经诉讼，矛盾已经加深，经法院调解，李某辉表示无法与陈某娟共同居住 B室房屋，这表明双方已经不具备共同居住的条件。综合这些因素，陈某娟继续占用 B室房屋既没有法律依据，也没有合理的理由。

 （四）房屋占有使用费的起算与标准

关于李某辉等主张的房屋占有使用费，由于双方此前就 B室房屋权属等存在长期争议，在这种情况下，不能简单地认定陈某娟对房屋的占有是非法的，所以在争议期间无法完全排除陈某娟对房屋的相关权利。然而，当双方的诉讼结束，房屋权属以及购房款等争议已经彻底解决后，如果陈某娟继续占有使用房屋，必然会导致李某辉、王某君对房屋的占有、使用、收益等权利受到损害。因此，对于房屋占有使用费的具体起算点，结合本案的实际情况，酌定为自2022 年 10 月15 日起算（根据实际情况确定一个合理日期），计算标准酌定每月8000 元。这样的认定既考虑了双方的实际情况，也平衡了双方的利益。

 三、案件启示

 （一）合同履行与家庭财产交易的警示

1. 书面合同的重要性

在家庭内部或亲属之间进行房屋等重大财产交易时，一定要签订书面合同，明确各方的权利义务、交易条件、违约责任等关键内容。本案中，由于没有书面合同，导致双方在房屋买卖合同履行过程中产生了巨大的争议，耗费了大量的时间和精力进行诉讼，即使最终有了判决结果，也对家庭关系造成了严重的破坏。

2. 家庭成员沟通与协商的必要性

在涉及家庭财产处置时，家庭成员之间的充分沟通和协商至关重要。特别是在夫妻之间、父母与子女之间，对于房屋买卖等重大决策，要确保各方意见一致。如本案中，因一方配偶不同意房屋出售，引发了一系列连锁反应。在处理类似问题时，应尽量避免因沟通不畅导致的矛盾升级。

 （二）证据收集与诉讼风险意识

在诉讼过程中，证据是决定胜负的关键因素。无论是主张合同关系成立，还是要求赔偿损失，当事人都需要有充分的证据支持自己的主张。同时，也要有诉讼风险意识，对可能出现的不利判决结果有一定的心理准备，并提前规划应对措施。例如，在本案中，双方都围绕房屋买卖合同关系的存在与否进行了大量的举证，而最终的判决结果也是基于证据的认定。

 （三）赡养义务与财产纠纷的平衡处理

1. 赡养与财产关系的区分与协调

在涉及亲属之间的财产纠纷时，不能忽视赡养义务这一重要的伦理和法律问题。但赡养义务与财产纠纷应当分开处理，不能将二者混为一谈。子女对父母有赡养义务，但这并不意味着父母可以以赡养为由无限期占有子女的财产。在本案中，虽然陈某娟强调自己的赡养问题，但法院在判决时综合考虑了双方的实际情况，既保障了老人的基本居住权益（通过公租房等途径），也维护了房屋所有权人的合法财产权益。

2. 家庭关系修复与长远利益考虑

在处理这类因财产纠纷引发的家庭矛盾时，当事人应尽量从长远利益出发，寻求修复家庭关系的可能性。虽然诉讼是解决纠纷的一种方式，但往往会对家庭关系造成不可挽回的伤害。在可能的情况下，通过调解、协商等方式解决纠纷，更有利于家庭的和谐稳定。例如，在解决房屋腾退问题后，双方可以尝试通过沟通来改善关系，避免矛盾进一步恶化。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！