50万房子没有了，50万元的购房款拿不回来，不是 开发商坑太深，是你错失了每一次的维权的机会

50万房子没有了，50万元的购房款拿不回来，不是

开发商坑太深，是你错失了每一次的维权的机会

前言

　　　李女士在2021年9月和开发商签订的《房屋买卖合同》，支付全部的购房款50万元。

　　　期间道听途说，购买的楼房似乎涉及到诉讼，于是直接给同样在争取该套楼房的王某打电话确认，对方说这套房子是开发商抵顶自己的，已经被法院执行了，于是李女士便直接和开发商签订了《解除商品房买卖合同协议书》，开发商承诺退51万元的购房款给李女士。

　　　之后开发商一直未向李女士支付退房款，李女士找到我起诉，我通过《执行信息公开网》查询，得知该开发商已列入被执行人名单，该开发商截止2024年10月22日拖欠税款12192456.15元，终本案件8起，未未履行总金额为1781222.99元；

　　　所以当事人的诉讼是稳赢的，但是执行回款率很低，当事人目前的状况就是房子没有了，钱也没有了，是一种钱财二空的境地。

拆解案件

时间轴

　　　１、2021年9月李女士购买楼房，购买楼房时经确认楼房不存在一房二卖，签订合同，支付购房款50万；

正确的维权路径：

　　　此时，李女士根据手中的合同，是完全可以判断这份合同不是网签合同，一旦不是网签合同，则意味着开发商出售给你的这套房屋还在开发商名下，房屋管理部门是无法监管到开发商的，更没有办法通过网签合同控制该套房屋的一房二卖，如果李女士有判断，则可以在签订合同后，直接起诉开发商要求协助办理网签合同，这样的案件一定是胜诉的，随后申请法院强制执行，在第一时间通过诉讼、执行将购买的房屋合法地控制在自己名下。

　　至此，李女士丧失了第一次维权的机会；

　　　２、2022年7月王某起诉开发商，诉讼请求为：要求开发商协助办理同一套楼房的网签手续；

正确的维权路径：

　　　此时，李女士对该楼房是享有权利的，必须做为对该套楼房有独立请求权的第三人申请参加到王某与开发商的诉讼中，但因为不知道诉讼的信息，开发商又刻意隐瞒，导致李女士自己没有参加诉讼，法院也未通知李女士参加诉讼，于是该套楼房在开发商与王某的案件中，法院判决开发商协助王某办理网签手续；

　　　至此，李女士丧失了第二次维权的机会；

　　　３、2022年11月7日王某向法院申请强制执行，要求法院强制开发商将该套楼房办理网签手续至王某名下。

正确的维权路径：

　　　此时李女士可以提出案外人执行异议，通俗地讲就是：告诉法院这套房子我与开发商签订了买卖合同，支付了全部购房款，法院如果执行，就侵害了我的合法权益，所以我不同意，这就是法律术语“案外人执行异议”，

　　　当王某在向法院申请强制执行时，因为信息的不对称，李女士不知道自己购买的房屋已经被他人申请强制执行并且要求办理网签手续，没有的提出执行异议。

　　　至此，李女士丧失了第三次维权的机会；

　　　４、2023年3月1日通过法院的强制执行，同一套房屋网签签订在王某名下。

　　　５、2024年4月开发商与李女士协商，提出房屋已经判决给王某，给李女士退还购房款51万元。

正确的维权路径：

　　　李女士应该在开发商提出退还购房款后，立刻对开发商的支付能力以及诚信度进行尽调，以评估退还购房款的方案是否存在风险，根据我今天的尽调，开发商在2024年10月份名下拖欠税款12192456.15元，终本案件8起，未履行总金额为1781222.99元，很明显开发商是没有任何履行能力的，所以在协商解除商品房买卖合同时，要对该履行风险进行评估，但因为缺乏风险评估意识，李女士在与开发商进行协商时，采取了退还购房款，而没有选择调换楼房，最后商品房买卖合同解除了，开发商却没有向李女士退还购房款。

　　　至此，李女士丧失了第四次维权的机会，李女士的现状就是房子没有了，钱没有了，起诉会赢，但执行不了。

律师提示

　　　之所以将这个案例拆解开，分析给大家，是因为我知道目前开发商名下这样的情况还有很多，所以大家对于自己购买的房屋：

　　　１、如果没有办理网签，直接找开发商签订网签合同，未果，立即起诉，要求开发商协助办理网签合同、在具备交付条件后，交付房屋，判决生效后立即申请强制执行；

　　　２、如果已经签订网签合同，直接找开发商交付房屋，（当然是在具备交付条件后），未果，则直接起诉，判决生效后，立即强制执行；

　　　３、要随时到房屋管理部门查询自己购买房屋的动态，以预防未知的风险；

　　　４、必须加强法律意识，多和彭律师聊聊天，讲讲你最近的交易、进展，律师的职业敏感性，会帮助你发现，你交易中的风险，并且会给到相应的防范措施。

结语

　　　彭律师办公室里的酢浆草开得正野，很有看头，新进的白茶醇厚甘爽，我们一起聊聊法律，聊聊风险，相对于挽回损失，我更喜欢帮你评估、规避法律风险。