以案释法：程序违法的评估报告是无效的

 基本案情:

  2018年5月，某市人民政府作出房屋征收决定，并发布征收补偿方案，富某军的房屋位于征收范围内。但在征收决定发布之前的2018年3月，房屋征收部门选定的评估机构即对富某军的房屋进行评估，作出评估报告。因富某军与房屋征收部门未达成征收补偿协议，2020年6月，某市人民政府作出房屋征收补偿决定，富某军不服提起诉讼。

  基本案情:

  2018年5月，某市人民政府作出房屋征收决定，并发布征收补偿方案，富某军的房屋位于征收范围内。但在征收决定发布之前的2018年3月，房屋征收部门选定的评估机构即对富某军的房屋进行评估，作出评估报告。因富某军与房屋征收部门未达成征收补偿协议，2020年6月，某市人民政府作出房屋征收补偿决定，富某军不服提起诉讼。

  法院判决：

  法院经审理认为，评估机构确定的房屋价值评估时点早于房屋征收决定公告之日，且评估报告未经注册房地产估价师签字确认，某市人民政府无证据证明其依法送达评估报告、依法保障被征收人申请复估、鉴定等权利。因某市人民政府作出征收补偿决定时未依法履行相关程序，判决撤销征收补偿决定，并责令重作。

  存在的问题：

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。按照以上规定，被征收房屋的价值由评估机构评估确定。因此，评估环节成为国有土地上房屋征收过程中的关键环节。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构名录的公布、评估机构的选择方式、确定评估机构、签订评估合同、提交评估报告、评估异议复核、评估时点等内容作出了明确的规定。因此，是否严格按照程序规定作出评估结果成为征收补偿决定能否以其为依据的关键。本案中，某市人民政府不能提供证据证明其依法送达评估报告，报告未经注册房地产估价师签字确认，且房屋价值评估时点早于房屋征收决定公告之日。因此，对富某军作出的征收补偿决定书依法应予撤销。

  律师解析：

  从法律规定上来看，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条明确规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为: （三）违反法定程序的。如果评估行为违反了法定程序，人民法院是可以撤销并要求重新作出的。

  而从行政法原则的角度来说，法定程序是行政行为合法性的重要保障，它确保了行政决策的公正性、透明性和可预测性。如果评估行为违反了法定程序，那么这一行为就失去了合法性基础。

  在国有土地上房屋征收与补偿的过程中，评估环节是征收补偿决定的关键依据。如果评估程序违法，例如评估机构的选择违法、评估的时间过早、未经实地查勘程序、评估方法错误、房屋性质用途和建筑面积认定不准确，或者评估报告未依法送达等，都会损害被征收人的合法权益，影响征收补偿决定的公正性和合理性。

  因此，无论是从法律规定还是从行政法原则的角度来看，违反法定程序所实施的评估行为都是无效的，其评估结论自然也不能作为征收补偿决定的依据。

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