北京房产律师解读：拆迁安置房未办证，卖方主张无效，合同效力认定要点

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

在房产交易中，合同的有效性及各方权益的界定常常引发复杂纠纷。本案围绕一套位于北京市海淀区的房屋展开，涉及合同效力认定、无权处分抗辩、善意取得及合同真实意思表示等多个关键法律问题。

 二、原告主张

林先生作为原告，向法院提出诉讼请求，要求判令双方于2014年签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效，并要求被告赵先生承担诉讼费。

林先生称，2014年8月，其与赵先生签订《北京市房屋买卖合同》，购买赵先生位于北京市海淀区Y室房屋一套，购房款为2586600元。因签约时房屋尚未办理房产证，双方依约共同到北京M公司办理更名过户手续。林先生已依约支付全部购房款，且一直居住在此房屋。由于该房屋办理房产证条件尚未成就，所以起诉要求确认合同合法有效。

 三、被告抗辩

赵先生辩称，双方合同无效。理由如下：

1. 无权处分：该合同涉及多个家庭和多个权利人的权利，还涉及遗产继承问题。案涉房屋虽有其份额，但无完全处分权，合同侵占了其他权利人权益，属无权处分。

2. 非善意取得：不动产未经登记，在缔约时已告知林先生有多个权利人，林先生不属于善意取得。

3. 主体不明：合同中买方和代理人身份不明确，无法证明林先生为买方。

4. 款项性质：陈女士向其转账的性质为借款，双方为借款合同关系。其已收到的款项支付给了刘先生（林先生委托的中介公司人员），不排除其与林先生恶意串通，且陈女士并未向其主张过还款，已就此报案，但刘先生无法找到。

5. 房屋性质：涉案房屋是农村宅基地上建造的房屋，属于小产权房，城镇居民不得到农村购买宅基地房屋和小产权房，因此双方的房屋买卖合同无效。

 四、法院查明事实

1. 2009年，M公司、北京S公司、北京市H公司（拆迁人、甲方）与赵先生（被拆迁人、乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，明确甲方需拆迁乙方W号房屋，乙方现有在册人口2人，实际居住人口5人，被拆迁房屋补偿款及拆迁补助费数额明确。

2. 2009年4月，M公司（卖方、甲方）与赵先生（买方、乙方）签订《拆迁认购（期房）购销合同》（购销合同一），同日，双方就另一套房屋签订《认购（期房）购销合同》（购销合同二）。2009年4月28日，赵先生领取减购房款后的拆迁费。

3. 2014年8月19日，赵先生（售房人、甲方）、林先生（买房人、乙方）及北京T公司（居间人、丙方，联系方刘先生）签订《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》。合同对房屋坐落、价格、甲方义务等进行约定，赵先生在落款处签字，陈女士（林先生母亲）代林先生在合同落款处签字。该合同附有《房屋交易其他约定事宜》。

4. 2014年10月29日，赵先生、林先生（陈女士代理）、刘先生签订《购房承诺书》，明确房屋买卖事宜及相关配合义务。同日，北京T公司向陈女士出具中介服务费收据，赵先生向陈女士出具收到购房款的收条。

5. 赵先生与陈女士在当日签订《借款合同》，并办理了公证手续。林先生称委托陈女士签订相关材料并支付购房款，签订《借款合同》是为保证资金安全。赵先生则主张双方系借款合同关系，但对签订买卖合同的原因无法确认。

6. 赵先生称收到除5万元定金外的款项后当天支付给了刘先生，但无法解释原因。现案涉房屋由林先生居住使用，购销合同等由林先生持有。

 五、裁判结果

法院最终判决赵先生与林先生、北京T公司签订的《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》合法有效。

 六、案件分析

1. 合同主体认定：陈女士代理林先生签字的行为在林先生作出追认后具有法律效力，因此林先生属于买卖合同的买房人，其具备合同主体资格。

2. 无权处分抗辩的驳回：赵先生以案涉房屋属于其与家人共有为由主张无权处分，进而认为买卖合同无效。然而，在买卖合同签订时，因案涉房屋房产证尚未办理完毕，买房人仅能通过购销合同等材料了解出卖人信息。根据购销合同，案涉房屋的购买人系赵先生，林先生有理由相信赵先生具有处分权。虽然赵先生称在购房承诺书中有“家人必须全力无条件配合办理”内容，但此无法直接推定其明确告知林先生案涉房屋存在其他共有人。结合买卖合同中“房屋完全属于赵先生所有，不存在任何纠纷”的表述，以及赵先生将房屋交由林先生居住使用并交付购销合同原件等行为，赵先生关于林先生明知其无权处分的抗辩意见缺乏依据。

3. 善意相对人的认定：林先生应系善意的合同相对人。综合考虑合同签订时的信息获取情况、合同条款以及后续履行行为，林先生在整个交易过程中不存在恶意或明知权利瑕疵的情形。

4. 借款合同不影响买卖合同效力：虽双方另行签订借款合同，但签订买卖合同后另行缔约的行为并非导致买卖合同无效的法定事由。借款合同的签订目的及实际影响需结合案件整体情况判断，在此案中不影响买卖合同的效力认定。

 七、办案心得

1. 精准把握案件核心法律问题：在本案中，迅速确定合同效力的认定标准以及无权处分、善意取得等法律概念的适用条件是关键。通过对案件事实的细致梳理，明确争议焦点，为后续的法律论证和证据组织奠定基础。

2. 全面收集和分析证据：充分挖掘案件中的各类证据，包括合同文本、付款凭证、承诺书、房屋居住及相关材料持有情况等。对证据进行深入分析，找出能够支持我方观点的关键证据链条，如通过购销合同证明林先生对赵先生处分权的合理信赖，通过房屋交付及材料交付行为反驳赵先生的抗辩。

3. 清晰有力的法律论证：在庭审过程中，运用准确的法律条文和严谨的逻辑推理，向法庭阐述我方观点。针对被告的各项抗辩，逐一进行有力反驳，强调法律规定与案件事实的紧密结合，使法官能够清晰理解我方主张的合法性和合理性。

4. 注重细节和整体策略：不仅关注案件中的关键事实和法律问题，还注重细节，如合同条款的具体表述、当事人行为的细节等。同时，制定整体的诉讼策略，将各个证据和法律观点有机结合，形成一个完整的论证体系，以提高胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！