全网热议！北京房产律师解析：凭判决书能否跳过继承人直接过户？

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概况

本案发生于北京市朝阳区，围绕朝阳区一号房屋承租人变更问题产生纠纷。原告林宇峰与被告李丽芳原系某单位退休职工，二十世纪七八十年代，单位将朝阳区二号二居室分别分配给双方居住，两家合租。后王建国（李丽芳配偶）调至上级主管部门工作，分得一号房屋。1989 年，经双方协商并获原单位同意，两家自愿换房。换房后，二号房屋变更至李丽芳名下且已被其购买，而一号房屋登记未及时变更。2006 年王建国去世，此后原告办理一号房屋承租人变更手续时，因原承租人无法到场而未能办理。自换房后，原告一直以王建国名义交付一号房屋房租，深感不便。

二、各方主张

原告：请求三被告李丽芳、王宇豪、王宇君协助将一号房屋承租人变更至自己名下。理由是 2019 年朝阳区人民法院已判决其与王建国的房屋承租权互换约定有效，且认定三被告作为第一顺位继承人，应在遗产范围内对王建国所负义务负责，然而三被告拒绝配合。

被告：不同意原告请求，认可一号房屋实际承租人为原告，但认为第三人（房管部门）可依据生效判决直接办理，无需三被告签字，且三被告不想参与此事。

第三人（房管部门）：同意为原告办理，但生效判决确认三被告需在遗产继承范围内履行相应义务，所以需要三被告配合签署房屋互换相关文件。

三、法院查明

原告曾就房屋承租权互换约定提起确认合同有效纠纷诉讼，法院于 2019 年判决该约定有效。判决书显示：王建国与李丽芳原系夫妻，育有子女王宇豪、王宇君，王建国于 2006 年去世，其遗产未经处理、分割。2014 年林宇峰与李丽芳签署《换房情况说明》阐述换房经过。1989 年王建国就一号房屋与某房管所签订《房屋租赁契约》，约定乙方换房时甲方应协助。庭审中林宇峰提交租金缴纳凭证，三被告予以认可。二号房屋于 1998 年由李丽芳购买，2016 年变更登记至王宇豪名下。

四、判决结果

法院判决被告李丽芳、王宇豪、王宇君于判决生效之日起七日内配合原告林宇峰办理位于北京市朝阳区一号房屋承租人变更至原告林宇峰名下的相关手续。

五、律师视角

（一）案件分析

换房约定与合同履行：虽换房为口头约定，但结合《换房情况说明》、房屋使用及租金缴纳等证据，能认定其真实性与有效性。根据合同履行原则，王建有义务配合变更，其去世后该义务由继承人承担，所以原告要求三被告协助办理合理。

遗产继承与义务承担：依据遗产继承法规，三被告作为王建国第一顺位继承人，应在遗产范围内对王建国所负义务负责。王建国去世后遗产未处理、分割，三被告无法逃避协助义务，为原告诉求提供法律依据。

反驳被告观点：针对被告称无需配合、第三人可直接办理的观点，从生效判决执行力和公房承租权变更程序角度反驳。强调生效判决明确三被告需配合，且公房承租权变更需相关当事人签署文件，并非被告所说的第三人可直接办理。

（二）办案心得

法律知识运用：处理此类纠纷，需全面掌握《民法典》合同与继承相关规定以及公房管理政策法规，准确判断换房约定效力、继承人义务和承租权变更合法性。

证据收集分析：重视收集房屋分配文件、换房说明、租金凭证等证据，细致分析其中关键信息，捕捉对方证据漏洞进行反驳。

庭审策略与沟通：庭审围绕核心争议展开辩论，针对被告观点有针对性回应，避免不必要争论，注重与法官沟通，清晰阐述事实和法律依据。

应对复杂纠纷：此类案件涉及复杂单位分房历史、家庭关系和法律问题，处理时要兼顾各方利益，在法律框架内平衡，以专业理性态度解决纠纷。