婚后共同还贷房屋补偿款计算方法

《<民法典>婚姻家庭编解释（一）》第78条规定：夫妻一方婚前按揭贷款购买的房屋，婚后用夫妻共同财产还贷，双方离婚后，共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对非产权一方进行补偿。

其中，对于房屋补偿款如何计算，如何确定增值数额，现行法律没有明文规定，实务中主要有以下两大类计算方式：

一、第一类：共同还贷所占比重（份额）模式

1.《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知（2014年11月17日）》

产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

2.《浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答（高法民一〔2016〕2号）》

第9条：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价＋应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。

3.《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引(2014修订)》

第29条：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价

4.《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（2021年7月第一版）》

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款〔首付+按揭贷款数额+应付利息总额〕）×房产的现值×50%。

此类计算方式构成要素为：

①夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）；②房屋购置成本；③房屋现值。

计算结果差异集中在第二个构成要素房屋购置成本上。房屋购置成本包括购买价格+利息+相关税费。实务中，房屋购买价格区分婚前购买时的价格和结婚时的购房价格（婚前购房时间与结婚时间跨度大），利息区分婚后共同已还利息和应付全部利息总额。计算采取的数据不一致，计算结果会有差距。

案例一：（2023）鲁08民终110号

2012年3月10日，王某与某城投公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋一处，建筑面积122.33平方米，购房总价款338322元。王某支付了首付款162322元，剩余房款176000元于2012年5月在银行办理了按揭贷款，贷款日期自2012年5月至2027年5月（借款期限180个月），等额本息还款，每月偿还房屋贷款本息1406.41元，每月15日还款。

2013年12月18日，王某与蒋某登记结婚。婚后，自2014年1月起，房贷由王某、蒋某共同偿还。后续双方还款106期后（截止到2022年10月），因双方家庭矛盾，蒋某提起离婚诉讼。庭审中，双方协商均认可房屋现价值为每平方米5000元，房屋现价值为611650元。注：王某婚前还款期数+婚后共同还款期数=180期。

★ 房屋补偿款计算过程：

第一步，计算夫妻共同还贷所占比重（份额）

夫妻共同还贷数额：1406.41元×106个月 = 149079.46元

房屋购置成本：162322元+1406.41元×180个月 =415475.8元

共同补偿所占比重系数：149079.46元÷415475.8元 ≈0.36

第二步，计算夫妻共同还贷所占比重总额

夫妻认可的房屋现值：122.33㎡ × 5000/㎡ = 611650元

共同还贷所占比重总额：0.36 × 611650元 ≈220194元

第三步，计算补偿数额

房屋补偿数额：220194元 × 50% ≈ 110097元

注意：笔者只是展示计算的思维过程，计算结果与实际法院判决的金额有些许出入，以下是一键计算的数额： 

二、第二类：不动产升值率模式

1.《最高院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算（2016）》

涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

“不动产成本”的计算实际已经细分为两种情况：

一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

2.《江苏高院民一庭<家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)> (2019)》

第30条：补偿数额可以按以下公式计算：【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】。不动产升值率＝离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格＋共同已还贷款利息＋其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。

此类计算方式构成要素为：①房屋现值；②房屋购置成本；③共同还贷本息。

案例二：（2021）辽0102民初7164号

班某婚前2012年5月购买某小区房产一处（建筑面积104.92平方米），总价676734元，首付376734元，贷款30万元。另交纳维修基金6033元，预告登记费80元。2012年6月份开始还贷，每月归还本息1556元。2015年7月，班某与美某登记结婚。

婚后，2015年7月至2021年12月期间，双方共同还款70687元（利息部分为23248元），剩余贷款本金237469元，后班某提起诉讼离婚，诉讼过程中，双方确认房产现价值为105万元。班某主张按照双方结婚（2015年7月）时的房产均价7434元／㎡计算房屋购置价值为779975元，梅某不同意，且未申请评估，法院按照均价7434元／㎡确认房产购置成本。

★ 房屋补偿款计算过程：

第一步，计算房屋增值率

双方确认的房屋现值：1050000元

房屋购置成本：

〔779975元（104.92㎡ ×7434 /㎡）＋23248元＋80元）〕

=803303元

注意：住房维修基金不属于房屋购置成本。

房屋增值率：1050000元÷803303元 ≈1.31

第二步，计算共同还贷增值总额

共同还贷增值总额：1.31 × 70687元 ≈92599.97元

第三步，计算补偿数额

房屋补偿数额：92599.97元× 50% ≈ 46300元（四舍五入，法院判决金额）

案例三：（2020）苏0583民初9195号

杨某2011年8月5日购买房屋一处，房屋总售价为734903元，按揭贷款514000元。自2011年9月5日开始还款，采用等额本息方式还款，每月归还本息共计3436.93元。婚后共同还贷金额为65301.67元（3436.93元/月×19个月）。房屋现值1990000元。

房产增值率：1990000元÷734903元×100%≈270.78%

共同还贷增值部分：65301.67元 ×270.78% = 176823.86元

共同还贷补偿款：（176823.86元＋65301.67元）÷2 = 121062.77元