农村宅基地交易卖方毁约，房产律师如何通过起诉确认合同效力？

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在农村地区，房屋买卖涉及宅基地的特殊属性，相关纠纷屡见不鲜。此类纠纷不仅关乎当事人的财产权益，还涉及农村集体经济组织的相关规定和土地政策。本案发生在北京市通州区，围绕农村房屋所有权的归属展开，凸显出农村房屋买卖合同在效力认定和物权归属方面的复杂性和重要性。

二、案件详情

（一）原告主张

诉讼请求：李明鹏、王丽芳请求法院判决位于北京市通州区 A 号院内北房五间归其所有；要求被告承担案件受理费。

事实和理由：2006 年 4 月 18 日，赵刚魁与孙浩峰签订《房屋买卖契约》，孙浩峰以 38000 元购买赵刚魁位于北京市通州区 A 号院内房屋，赵刚魁交付房屋。2009 年 7 月 29 日，孙浩峰与李明鹏签订《卖买房契约》，将该房屋以 80000 元卖给李明鹏，李明鹏支付房款并入住。此前，北京市通州区人民法院已确认该《卖买房契约》有效，现李明鹏、王丽芳要求确认房屋归其所有，诉至法院。

（二）被告答辩

赵刚魁辩称不同意原告诉讼请求。认为自有宅基地房屋卖给家庭内部成员，属于家族内部财产分配模式，与一般房屋买卖合同不同。虽之前判决确认合同不属于无效范畴，但因合同签订方孙浩峰为居民户籍，非本集体经济组织成员，根据法律规定，无法购买宅基地房屋，合同效力不能引起不动产权转移，房屋仍归孙浩峰现继承人所有。本案诉讼费应由原告自行承担。

周静芬、孙晓兰、孙晓霞、孙晓荣经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。

（三）法院查明

李明鹏与王丽芳系夫妻，1987 年 5 月 21 日登记结婚，李明鹏为北京市通州区 W 村集体经济组织成员。

北京市通州区 W 村 A 号院对应的北京市土地登记审批表登记在赵刚魁名下，院内有北房五间。2006 年 4 月 18 日，赵刚魁与孙浩峰签订《买卖房屋契约》，将涉案房屋作价 38000 元卖给孙浩峰，双方履行各自义务。2009 年 7 月 29 日，孙浩峰与李明鹏签订《卖买房契约》，将涉案房屋及院落作价 8 万元卖给李明鹏，双方履行义务，李明鹏在此居住至今。

孙浩峰与周静芬系夫妻，育有子女孙晓荣、孙晓兰、孙晓霞，孙浩峰于 2020 年 5 月去世。2020 年，李明鹏起诉周静芬、孙晓荣、孙晓兰、孙晓霞、赵刚魁，要求确认两份房屋买卖契约有效。法院判决确认两份契约有效，赵刚魁上诉后，北京市第三中级人民法院驳回上诉、维持原判。

三、裁判结果

位于北京市通州区 A 号院内北房五间归原告李明鹏、王丽芳所有。

四、法律分析

（一）合同效力认定

农村房屋买卖合同的效力认定需综合考虑多方面因素。此前法院已确认赵刚魁与孙浩峰、孙浩峰与李明鹏签订的房屋买卖契约有效。这是基于合同签订系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，虽孙浩峰非本集体经济组织成员，但合同效力未受此影响。

（二）物权归属判定

在合同有效的前提下，双方均履行了各自义务。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭虽不同于城镇房屋，但在合同有效且履行完毕，原告实际居住多年的情况下，法院支持原告对房屋所有权的主张，符合法律原则和公平正义。

五、办案心得

（一）重视合同细节审查

在处理农村房屋买卖合同纠纷时，要仔细审查合同条款，明确双方权利义务。本案中合同对房屋价款、交付等条款明确，为认定合同效力和履行情况提供依据。

（二）关注政策法规变化

农村房屋买卖涉及土地政策和集体经济组织规定，政策法规可能随时间变化。律师要及时关注政策动态，准确运用法律规定，为当事人提供专业法律意见。

（三）注重证据收集与整理

证据是案件胜诉的关键。本案中房屋买卖契约、付款凭证、居住证明等证据形成完整链条，证明房屋买卖事实和原告对房屋的实际占有使用，有力支持了原告主张。