律师专业视角：低价售房引发合同纠纷，亲属权益博弈中的法律裁判规则

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在当今社会，房产不仅是家庭财富的重要组成部分，更是承载着亲情与传承的情感纽带。本案发生在北京市西城区，围绕着一套按经济适用住房产权管理的房屋展开。李某某、王秀兰夫妇育有李芳和李霞两名子女，家庭结构看似简单，却因房产交易引发了激烈的矛盾。经济适用住房在产权管理和交易上有着特殊的政策规定，这为案件增添了复杂性。同时，家庭内部的亲情关系也在房产利益的冲击下变得脆弱不堪。李芳作为长女，在父亲李某某去世后，发现房产被低价过户给外甥陈宇，这一发现不仅揭开了房产交易的谜团，也引发了家庭内部关于赡养义务、财产权益和合同效力的一系列争议。如何在复杂的家庭关系和严格的政策法规下，准确判断房屋买卖合同的效力，成为解决纠纷的关键所在。

二、案件详情

（一）原告主张

李芳向法院提出诉讼请求，要求确认李某某与陈宇之间的房屋买卖合同无效。李芳称，自己是李某某、王秀兰的长女，在父亲李某某于 2019 年去世后，与妹妹李霞商量继承父亲遗留的位于北京市西城区一号的房产时，惊讶地发现早在 2018 年 10 月该房屋就已过户至陈宇名下。而且，房屋出售价款明显低于市场价，陈宇至今也未能缴齐房价款。更为关键的是，在 2017 - 2018 年期间，父亲李某某被多家医院诊断为 “小脑萎缩”“混合性痴呆” 等病症，在 2018 年 10 月房产过户时，父亲无民事行为能力，无法辨认过户行为后果，所以其实施的房屋出售过户行为和签署的房屋买卖合同无效。陈宇明知父亲的身体状况，却仍进行交易，严重侵害了父亲的财产权益。

（二）被告抗辩

陈宇辩称，李芳没有履行法定赡养义务。强调李某某是完全民事行为能力人，其签订的合同合法有效。还指出李芳不是合同当事人，自己与李某某签订的合同不影响李芳利益。王秀兰述称，房屋买卖合同是在李某某清醒的时候过户的，不存在李芳所说的情况，李芳不履行赡养义务，不应该惦记父母的财产，同意陈宇的答辩意见。王秀兰表示自己对李某某向陈宇转让房屋的行为知情且同意，当时李某某具备完全民事行为能力，认为李芳通过几个时段的住院病历推断房屋过户时李某某的行为能力不合理也不合法。李霞既未作出陈述，亦未参加庭审。

（三）法院查明事实

法院查明，李某某、王秀兰夫妇育有李芳和李霞两名子女，陈宇系李霞之子。2002 年 9 月 29 日，李某某作为被拆迁人与拆迁人北京 H 公司签订《房屋安置协议书》，就地安置二居室一套，2007 年 11 月 27 日，该房屋所有权转移登记为李某某，按经济适用住房产权管理。2018 年 10 月 8 日，陈宇、李某某在不动产登记事务中心签署《不动产登记申请书》，申请办理房屋所有权转移登记，双方亲自到场并在《不动产登记询问笔录》上签名。同日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为 1930000 元，买受人应于 2018 年 9 月 30 日前支付。陈宇于2018 年 10 月 8 日领取《不动产权证书》。2019 年 1 月 18 日，李某某死亡。诉讼中，李芳明确诉讼请求涉及的合同为上述房屋档案中的《北京市存量房屋买卖合同》，并于 2021 年 10 月 11 日申请对李某某将房屋过户给陈宇时的行为能力进行鉴定，但因超过鉴定机构能力无法鉴定。

三、裁判结果

驳回李芳的诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》规定，合同的效力取决于诸多因素，其中当事人的民事行为能力是关键要素之一。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。在本案中，李芳主张合同无效的核心在于李某某签订合同时无民事行为能力，因此判断李某某的行为能力成为确定合同效力的关键。

（二）民事行为能力的认定

法律规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。李某某签订案涉合同时为成年人，其生前亲自到场在不动产登记管理机关接受现场工作人员询问后完成房屋所有权转移登记。认定成年人是否具有完全民事行为能力，存在精神或智力残疾是重要因素之一。现无证据表明李某某在签订合同时属智力或精神残疾，且生前亲属均未提出其不具有民事行为能力的主张，法院委托的鉴定机构也以超出鉴定能力为由不受理相关鉴定申请。所以，从现有证据和法律规定来看，无法认定李某某签订合同时无民事行为能力。

（三）举证责任的分配

在民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。李芳主张合同无效，就需对李某某签订合同时无民事行为能力这一事实承担举证责任。然而，由于缺乏直接证据，且鉴定无法进行，李芳未能完成举证责任，这导致法院对其主张不予采信，最终其诉讼请求被驳回。

五、办案心得

（一）证据收集与分析的重要性

在处理房屋买卖合同纠纷时，证据是案件成败的关键。律师应指导当事人全面收集证据，包括医院诊断证明、证人证言、交易过程中的相关文件等。在本案中，李芳虽有父亲的病历作为证据，但这些病历不足以直接证明李某某在签订合同时无民事行为能力。律师需要对证据进行深入分析，挖掘证据之间的关联，确保证据能够形成完整的证据链，以支持当事人的主张。

（二）准确把握法律适用

准确适用法律是解决纠纷的核心。律师要深入研究相关法律条文，结合案件事实准确判断合同的效力。在判断当事人的民事行为能力时，要依据法律规定，综合考虑各种因素。同时，要关注法律的最新变化和司法解释，确保法律适用的准确性。

（三）家庭纠纷的复杂性与解决策略

此类纠纷往往发生在家庭成员之间，不仅涉及法律问题，还关乎亲情和家庭和谐。律师在办案过程中，要关注家庭关系的维护，积极促成调解或和解。在法律框架内，寻求既能维护当事人合法权益，又能修复家庭关系的解决方案。例如，在本案中，可以尝试在诉讼前后组织家庭成员进行调解，通过沟通和协商解决纠纷，避免亲情破裂。