律师解读：父亲处置夫妻共同房屋，子女起诉无效胜诉的法律依据

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭财产关系中，房产往往占据着核心地位，不仅承载着居住功能，更关乎家庭成员的切身利益。本案发生在北京市丰台区，围绕一套由公房转成私房的房屋展开。赵建国与孙秀英夫妻通过购买公房获得涉案房屋产权，这本应是家庭财富的稳固积累。然而，随着家庭成员的生老病死，家庭关系和财产状况发生了复杂变化。孙秀英的离世，使得涉案房屋的产权份额出现变动，潜在的继承问题开始浮出水面。之后赵建国将房屋低价过户给孙子赵宇轩，这一行为犹如导火索，引发了家庭内部关于房屋产权、继承权以及合同效力的激烈纷争，也让亲情与法律的冲突在这场房产纠纷中凸显。

二、案件详情

（一）原告主张

原告赵晓慧向法院提出三项诉讼请求：一是请求判令确认赵建国与赵宇轩于 2019 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二是请求判令被告赵宇轩赔偿原告经济损失共计 2197500 元；三是要求本案诉讼费由被告赵宇轩承担。赵晓慧称，赵建国与孙秀英育有一子二女，孙秀英于 2001 年去世。涉案房屋原是赵建国与孙秀英婚内承租的公房，2000 年赵建国以成本价购买并取得所有权证，登记在赵建国名下，该房屋属夫妻共同财产。2019 年赵建国将房屋以 40 万元低价过户给赵宇轩，这一行为严重侵害了她的继承权，为维护自身合法权益，故而起诉。

（二）被告抗辩

被告赵宇轩、赵志强表示不同意原告诉讼请求。他们认为，赵宇轩与赵建国签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应为有效。赵晓慧提出的经济赔偿诉讼请求不属于本案审理范围，应另案以继承或析产处理。他们还强调涉案房屋属于赵建国个人财产，赵建国有权任意处置，且赵建国多次表示将房屋过户给赵志强，赵晓慧无权主张房屋份额。此外，他们称赵晓慧完全知悉并同意房屋过户给赵宇轩，还收取了 15 万元补偿，不存在恶意串通情况。同时指出涉案房屋已过户至赵宇轩名下，不属于赵建国遗产，赵晓慧提交的遗嘱中 “卖房款”指称不明，应另案以 “继承纠纷” 处理。

（三）第三人意见

被告赵晓燕则同意原告的诉讼请求，主张确认涉案房屋买卖合同无效。她表示对当时房屋过户情况并不知情，且涉案房屋是父母婚内购买，应属于父母共同财产。

（四）法院查明事实

法院查明，赵建国与孙秀英育有一子二女，孙秀英于 2001 年去世，赵建国于 2022 年死亡，赵宇轩系赵志强之子。2000 年赵建国与丰台某单位签订房屋买卖合同，以成本价购买涉案房屋并取得产权证。2019 年赵建国将房屋以 40 万元出售给赵宇轩并办理过户手续。2021 年赵宇轩又以 86 万元将房屋卖给案外人吴俊并过户。庭审中，原告主张赵宇轩实际卖房款为 293 万元，赵宇轩认可卖房款为 293 万元，但称因户口未迁出只实际收到 288 万元。此外，赵晓慧提交了 2022 年赵建国立的代书遗嘱，内容为“卖房款、存款、抚恤金、丧葬费等所有财产全部归我女儿赵晓慧一人所有”。

三、裁判结果

法院判决确认赵建国与赵宇轩于 2019 年2 月 14 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

四、案件分析

（一）房屋产权性质与继承关系

涉案房屋是赵建国与孙秀英婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。孙秀英去世后，其在房屋中的份额应由法定继承人继承，即赵晓慧、赵志强、赵晓燕对房屋均享有相应份额。这是基于我国《民法典》中关于夫妻共同财产和继承的相关规定，明确了各继承人在房屋产权中的地位。

（二）合同效力的判定依据

赵建国以 40 万元低价将房屋出售给赵宇轩，价格明显低于市场价值。赵建国和赵宇轩明知该出售行为可能损害房屋共有人利益，仍签订合同并过户，构成恶意串通损害他人利益。根据《民法典》关于合同无效的规定，这种行为导致合同无效。法院以此为依据，准确判定了合同的效力。

（三）经济赔偿请求的法律关系

原告主张的经济赔偿涉及赵建国的遗产继承问题，与本案确认合同无效并非同一法律关系。在法律程序中，不同法律关系需分别处理，所以法院告知原告可另案主张权利，这体现了法律程序的严谨性和规范性。

五、办案心得

（一）精准把握财产性质与继承法律规定

在处理家庭房产纠纷时，律师必须精准把握房产的性质，判断是夫妻共同财产、个人财产还是家庭共有财产。同时，要熟悉继承法律规定，明确各继承人的权利和份额。在本案中，准确判断涉案房屋的夫妻共同财产性质以及各继承人的份额，是解决纠纷的基础。

（二）深入分析合同效力的关键因素

对于涉及房产交易的合同，律师要深入分析合同的效力。关注合同签订的背景、当事人的真实意思表示、是否存在法定无效情形等因素。在本案中，通过分析房屋交易价格、当事人的主观认知等，准确判断出合同因恶意串通损害他人利益而无效。

（三）妥善处理不同法律关系的衔接

当案件中出现不同法律关系交织时，如本案中合同效力和遗产继承问题，律师要明确不同法律关系的处理方式和程序，引导当事人正确主张权利。在本案中，及时告知当事人经济赔偿请求需另案处理，避免法律关系混乱，确保案件处理的准确性和高效性。