房产律师深度剖析：房屋交易买家以产权瑕疵拒履行，卖家索赔损失

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷屡见不鲜，此类纠纷往往涉及复杂的合同条款、产权状况以及当事人的诚信履行等问题。本案发生在北京市西城区，围绕一套存量房屋的买卖展开。王宇峰与陈志强、林晓丽通过中介公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定了房屋交易的各项细节，然而在合同履行过程中，双方因房屋结构改造、违法建设、学区名额以及付款等问题产生严重分歧，进而引发诉讼，凸显了房屋买卖交易中潜在风险和法律问题的复杂性。

二、案件详情

（一）原告主张

王宇峰向法院提出诉讼请求：一是解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二是判令自己不予返还陈志强、林晓丽已支付的定金 70 万元；三是判令陈志强、林晓丽赔偿损失 173 万元；四是要求全部诉讼费由陈志强、林晓丽承担。其称，2021 年 3 月 7 日，双方通过中介公司签订合同及补充协议，约定将北京市西城区 XX 的房屋以 9480000 元出售给陈志强、林晓丽，明确了定金、房款支付时间及过户时间等。陈志强、林晓丽依约支付 70 万元定金后，临近房款交付日期，经中介多次通知和自己发送《催告函》，对方仍以不正当理由拒绝支付剩余款项，已逾期付款超 15 日，构成根本违约。依据合同约定和《民法典》相关规定，请求适用定金罚则，要求对方赔偿包括房屋降价差价款、房款利息损失、租金损失在内的共计 173 万元。

（二）被告抗辩

陈志强、林晓丽辩称，自己履行合同行使合法抗辩，不存在违约行为，是王宇峰违约致使合同目的不能实现。2021 年 10 月向王宇峰函告沟通合同履行及不安抗辩情况，因涉案房屋存在“违法建设”，从与单位工作人员通话录音及《情况说明》可知产权变更存在风险障碍，自己行使不安抗辩合理合法。王宇峰违约无权主张不予返还定金，其损失赔偿主张无法律及客观依据且金额畸高。王宇峰虚假承诺出售违法建设房产，交易风险不应由自己承担，且王宇峰不应因违法建设获利。涉案房产有 4.5 平米违法建设与主体联体无法分割，存在过户和交付障碍，自己购买安全合法学区房产的合同目的无法实现，责任应由王宇峰承担。王宇峰故意隐瞒房屋结构改造及违建事实，合同中虚假承诺，自己无过错，王宇峰应承担违约责任，双倍返还定金并赔偿居间服务费。陈志强、林晓丽还提出反诉请求，包括确认解除合同及补充协议、判令王宇峰双倍返还定金 140 万元、赔偿居间服务费 237000 元以及承担全部诉讼费。其称王宇峰存在承诺学区情况及名额不实、房屋存在结构改造、有违法建设面积不符合出售条件、提供产权证明不完整等违约行为，导致合同目的不能实现。

（三）法院查明事实

西城区 XX 号房屋 2016 年登记在王宇峰名下。2021 年 3 月 7 日，王宇峰与陈志强、林晓丽、中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价格、家具家电等作价、定金、付款方式、过户时间以及学区名额等细节。合同签订后，陈志强、林晓丽依约支付 70 万元定金和 237000 元居间费用。2021 年 10 月，双方就合同履行问题通过微信、短信多次沟通，陈志强、林晓丽提出建筑安全及入学名额问题并表示暂停支付合同款，王宇峰则催告支付房款。2021 年 11 月，执法队调查认定涉案房屋北侧门厅部分属违法建设。2021 年 12 月，王宇峰起诉要求继续履行合同并要求对方支付购房款和违约金，2022 年 4 月庭审中，陈志强、林晓丽不同意继续履行，主张王宇峰违约并反诉要求解除合同，庭后王宇峰变更诉讼请求要求解除合同。庭审中，陈志强、林晓丽提交与执法队通话录音证明房屋违建影响过户，王宇峰提交中介官网信息图片证明销售时注明房屋实际情况，还提交小学入学通告证明学区情况，双方对对方证据均有异议。

三、裁判结果

确认王宇峰与陈志强、林晓丽就位于北京市西城区 XX 号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于 2022 年 4 月 22 日解除。

王宇峰不予返还陈志强、林晓丽已支付的 70 万元定金。

四、案件分析

（一）合同效力及履行义务认定

王宇峰与陈志强、林晓丽签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务，王宇峰有出售房屋义务，陈志强、林晓丽有支付购房款义务。

（二）争议焦点分析

本案争议焦点是陈志强、林晓丽主张王宇峰违约能否构成不履行合同的正当理由。关于结构改造和违法建设问题，陈志强、林晓丽购房前应实地看房了解房屋状况，合同也表明其对房屋状况充分了解，中介公司告知房屋扩建情况，且约定付款期限届满前房屋未被认定为违法建设，有关部门未要求拆除，双方未实际申请过户，即便房屋存在结构改造导致无法过户，合同约定处理方式也不是解除合同。涉案房屋存在违法建筑不必然导致合同无法履行，王宇峰曾要求继续履行并表示可拆除违建。陈志强、林晓丽主张王宇峰承诺学区情况及名额不实未举证证明，且合同约定入学名额对应学校是指合同签署之时。其主张王宇峰提供产权证明不完整，也不能证明证件与真实产权证件不一致。综上，陈志强、林晓丽未按合同约定时间付款且要求解除合同缺乏正当理由，构成违约。

（三）违约责任承担

王宇峰主张解除合同于法有据，合同解除日期为解除诉讼请求送达对方之日。陈志强、林晓丽违约，王宇峰主张不返还定金符合法律规定，法院支持；王宇峰主张赔偿损失证据不足，且定金足以弥补损失，法院不予支持；陈志强、林晓丽基于王宇峰违约的反诉请求缺乏合同依据，法院不予支持。

五、办案心得

（一）重视合同条款审查与风险提示

在房屋买卖交易中，律师应协助当事人仔细审查合同条款，明确双方权利义务，对可能存在的风险，如房屋产权状况、交付时间、付款方式等进行充分提示，避免因合同漏洞引发纠纷。

（二）准确把握法律规定与合同约定

处理房屋买卖合同纠纷时，要准确理解和运用相关法律规定，同时结合合同约定判断当事人行为是否违约。对于合同中关于违约责任、争议解决方式等关键条款，要深入分析，为当事人提供准确的法律意见。

（三）注重证据收集与运用

证据在案件中起着关键作用，律师要指导当事人全面收集与案件相关的证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录、产权证明等，并在庭审中合理运用证据，支持当事人的主张，反驳对方观点。