从法律视角看：姐妹借名买房，姐姐出资却因证据不足难获产权

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易中，借名买房现象时有发生，尤其是在亲属之间，基于亲情信任和各种现实因素，这种方式更为常见。然而，由于借名买房往往缺乏规范的书面协议，一旦产生纠纷，双方的权益界定就变得复杂。本案发生在北京门头沟区，林悦华与林悦丽系姐妹关系，围绕门头沟区某花园小区 801 号房屋的归属问题产生争议。借名买房的事实认定、房款支付的证据效力以及不动产登记的法律意义成为解决纠纷的关键，凸显了亲属间房产交易潜在的法律风险和证据留存的重要性。

二、案件详情

（一）原告主张

林悦华称 2015 年因资金紧张，在购买涉案 801 号房屋时与林悦丽协商，由自己付首付，尾款向林悦丽借款，房屋先登记在林悦丽名下，还款后再过户给自己。相关购房及付款手续以林悦丽名义签署并由其执有，自己收房后居住至今。2018 年 5 月，双方签订《情况说明》，确认林悦华已还清借款 21 万元，约定剩余房款 41 万元在办理更名时还清。2019 年 9 月，林悦华支付剩余41 万元借款，但林悦丽至今未办理过户，故起诉请求判决林悦丽立即将 801 号房屋过户至自己名下。

（二）被告抗辩

林悦丽不同意林悦华的请求，称 2015 年自己与开发公司签订买卖合同，支付购房款后，房屋于 2018 年登记在自己名下。2016 年同意林悦华无偿使用房屋，林悦华对房屋装修并居住至今。林悦华曾协商购买涉案房屋，但合同未成立也未履行，不存在借名买房，房屋始终归自己所有。2019 年要求林悦华腾房被拒，2021 年函告林悦华腾房否则收取占有使用费，林悦华仍拒绝腾房。林悦丽反诉要求林悦华立即腾房，并按每月 3800 元标准支付使用费。

（三）法院查明事实

双方系姐妹。2015 年 11 月 6 日，林悦丽与开发公司签订合同购买涉案房屋，约定签约当天交纳房款 14 万元，一个月内付清第二笔房款 47 万，入住前付清余款 3 万，林悦丽按时支付房款，房屋登记在其名下。林悦华主张借名购买，称首付款和其他费用15 万元由自己转账给开发商，第二笔款由林悦丽支付，尾款由自己支付。林悦华提交《情况说明》，内容涉及已还房款21 万元，余房款 41 万元过户时还清。林悦华称《情况说明》中部分数字是房屋相关费用，能证明借名买房事实。林悦华还有 2019 年 9 月 16 日向林悦丽转账 41 万元的记录，称是支付剩余房款。林悦丽不认可，称《情况说明》是双方协商房屋买卖价格对账的结果，林悦华转账给开发商的 15 万元是别的房屋房款，双方有其他合伙买房情况，给林悦丽的 41 万元转账是合伙做生意分账，与涉案房屋无关。林悦华称出资装修并居住，林悦丽称林悦华擅自装修。房屋产权证书及购房相关票据原件均在林悦丽处。

三、裁判结果

林悦华将 801 号房屋腾退给林悦丽。

林悦华按每月 3800 元标准给付林悦丽房屋占有使用费。

四、案件分析

（一）借名买房关系认定

借名买房需有明确的书面或口头约定，本案中双方未签订书面合同。林悦华称借名买房原因是资金紧张借款，从风险规避角度不合常理，直接出具借条更为简便。林悦华提交的转账记录日期晚于房款发票时间，与常理不符，且林悦丽对《情况说明》数字来源解释更合理并有证据印证，《情况说明》未直接体现借名买房意思。双方存在其他生意合作和财务往来，无法确定 41 万元转账是房款，且多年未办理过户。涉案房屋产权证书及购房票据原件在林悦丽处，不符合借名买房客观表现。

（二）不动产登记效力

根据《民法典》第 209 条规定，不动产物权经依法登记发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案房产证登记人为林悦丽，首先推定其为所有权人。林悦华虽主张借名买房合意，但未支付全部房款，也未持有相关购房手续，难以推翻不动产登记的效力。

五、办案心得

（一）重视书面合同签订

在借名买房交易中，无论关系多亲近，都应签订书面合同，明确双方权利义务，包括房屋归属、房款支付、过户时间等关键事项，避免日后产生纠纷时无据可依。

（二）妥善留存证据

借名买房涉及房款支付、房屋使用、双方约定等多方面内容，当事人应妥善留存出资凭证、转账记录、沟通记录、房屋使用凭证等相关证据，以证明借名买房事实和自身权益。

（三）准确理解法律规定

律师要准确理解不动产登记、合同效力等相关法律规定，在处理此类纠纷时，为当事人提供准确的法律分析和诉讼策略，合理维护当事人合法权益。