北京房产律师视角：买方如何凭借多次诉讼突破困境，解除房屋查封

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在司法执行程序中，案外人对执行标的提出执行异议的情况屡见不鲜，这其中涉及房屋执行异议的案件往往因房屋产权归属、购房合同效力、房款支付等多方面因素而变得错综复杂。本案围绕甘肃省一号房屋的执行问题展开，该房屋登记在房地产开发企业 A 公司名下，在 C 公司对 A 公司的强制执行过程中，王宇贤提出执行异议，主张其对该房屋享有排除执行的民事权益，由此引发了一系列的法律争议，涉及到对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中相关条款的理解与适用。

二、案件详情

（一）原告主张

王宇贤向北京市海淀区人民法院起诉，请求判决立即停止对甘肃省一号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，同时要求 C 公司承担诉讼费。王宇贤称，在 2019 年涉案房屋被查封之前，其与 A 公司已于 2009 年、2015 年先后签订了《A 公司产权销售预定合同书》《商品房买卖合同》，详细说明了换房、重新签订合同和补交房款的情况，A 公司对此予以认可。王宇贤还提交了入住登记表、装修承诺书、物业及供暖费收据等一系列证据，形成完整证据链，证明在查封前已占有使用涉案房屋；通过提交 21 万元的银行卡取款凭条及进账单、向 A 公司法定代表人李俊杰转账 8 万元的银行明细、《收费专用收据》《情况说明》等证据，证明已支付 2015 年《商品房买卖合同》约定的全部购房款。此外，王宇贤认为 C 公司主张其有充分时间办理房屋过户手续，但未提交证据证明存在办理房屋过户的可能性且自己存在过错。

（二）被告抗辩

C 公司辩称，不认可王宇贤提出的观点，认为王宇贤没有充分证据证明房屋是自己购买的。同时指出王宇贤在二审法院询问后把名下房产转让给其子这一问题，希望法院公平处理。

（三）法院查明事实

一审查明：王宇贤就北京市海淀区人民法院 2019 年执行裁定之执行行为（查封一号房屋）提出执行异议，并因不服执行异议裁定于法定期间内提起本案诉讼，符合案外人执行异议之诉的相关规定。法院审查重点为王宇贤对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，王宇贤应依法承担举证责任。经审查，A 公司存有名称变更情节，王宇贤及 A 公司所述购房情况指向：2009 年 10 月 15 日双方签订《A 公司产权销售预定合同书》，王宇贤购买 H 号楼房并全额交纳购房款 34 万元，后口头约定换房为一号房屋，2015 年 7 月 14 日补交换房差价款 8 万元，2015 年 11 月 22 日签订《商品房买卖合同》，约定购买一号房屋，总价款 42 万元，2016 年 3 月收房并居住使用至今，因 A 公司涉及经济纠纷，房屋被查封等未能办理过户手续。虽 C 公司对相关证据真实性不予认可，但认可真实性的转账记录、供暖收据等可证实王宇贤曾付款及交纳供暖费，其提交的证据形成证据链条，符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定之排除执行情形。

二审查明：北京市海淀区人民法院于 2016 年 1 月 29 日对 C 公司与 A 公司间建设工程设计合同纠纷一案作出判决，A 公司需支付 C 公司方案阶段设计费及违约金。2016 年 6 月 22 日，北京市第一中级人民法院维持原判。后 C 公司申请强制执行，北京市海淀区人民法院于 2019 年 3 月 22 日裁定查封一号房屋。王宇贤提出异议，被驳回后提起本案诉讼。王宇贤提交了相关购房合同、付款凭证等证据，A 公司认可以上证据真实性，C 公司认可部分证据真实性但不认可证明目的。各方当事人均认可一号房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房。此外，二审询问中，王宇贤提交名下无住房证明，C 公司提供王宇贤于 2020 年 9 月 4 日将位于某县 F 室房产转让给其子王梓坤的证据。

再审查明：再审期间查明事实与二审查明事实一致，双方均未提交新证据。

三、裁判结果

一审判决：停止对一号房屋执行并解除对该房屋的查封。

二审判决：撤销一审判决，驳回王宇贤的诉讼请求。

再审判决：撤销北京市第一中级人民法院民事判决，维持北京市海淀区人民法院民事判决。

四、案件分析

（一）法律条款适用争议

《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。当被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房时，两条规定适用产生竞合，并非适用第二十九条就排斥适用第二十八条。

（二）王宇贤权益认定

王宇贤提交的证据形成证据链条，证明在房屋查封前已出资购买、实际占有房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定之排除执行情形，对一号房屋享有排除执行的民事权益。二审判决仅适用第二十九条，未考虑第二十八条，适用法律有误。

五、办案心得

（一）精准把握法律条文

在处理执行异议案件时，律师要精准把握相关法律条文，特别是对于存在竞合或容易产生歧义的条款，要深入研究其立法目的、适用范围和条件，准确判断案件应适用的法律依据，为当事人提供准确的法律分析和诉讼策略。

（二）注重证据收集与整理

证据是案件胜诉的关键，在执行异议案件中，要指导当事人全面收集与房屋买卖、占有、付款等相关的证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，形成完整的证据链条，有力支持当事人的主张。

（三）关注案件细节与程序

执行异议案件涉及复杂的司法程序和诸多细节问题，律师要关注案件的每一个环节，包括执行行为的合法性、当事人的权利义务、举证责任的分配等，及时发现案件中的关键问题和争议焦点，在法律框架内维护当事人的合法权益。