父亲去世母亲擅自卖遗产房给亲属，子女起诉无效，北京房产律师这样说

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭关系中，房产作为重要资产，其归属和处分常常引发复杂的纠纷。本案发生在北京市朝阳区，因一套房屋的过户问题，家庭成员之间产生了激烈争议。案件涉及夫妻共同财产的认定、遗产继承、赠与与买卖行为的区分，以及老年人赡养等诸多方面，凸显了在处理家庭房产事务时，遵循法律规定、明确产权归属、注重亲情和谐的重要性。这类纠纷不仅关乎当事人的财产权益，还影响着家庭关系的稳定，为我们敲响了在家庭财产处置中规范操作、沟通协商的警钟。

二、案件详情

（一）原告主张

李明贤与王丽芬是夫妻，育有李鹏、李娟、李君、李英四个子女。李明贤于 2019 年 3 月 4 日去世，李鹏于 2019 年 8 月 27 日去世，其女为李涵，王丽芬于 2021 年 7 月 7 日去世。诉争房屋是李明贤夫妇在 2000 年 9 月 10 日共同购买，登记在王丽芬名下。李明贤去世后，王丽芬在 2019 年 3 月 19 日，瞒着三原告将诉争房屋过户给被告李娟。三原告认为王丽芬和被告的行为严重损害了他们的合法权益，属于无权处分。且王丽芬办理过户时存在小脑萎缩住院的情况，三原告多次与被告协商无果，于是向法院起诉，请求确认被告与王丽芬就诉争房屋签署的买卖合同无效，并要求被告协助将诉争房屋过户为三原告与被告共同共有。

（二）被告抗辩

被告李娟称，诉争房屋自 2000 年购买后，就一直和父母共同居住。父母在外地的房子拆迁，安置房屋已在三原告间分割。三原告得到拆迁利益后不再赡养父母，父母为安排好后事写了房屋赠与书，要求被告夫妇对其养老送终，诉争房屋留给被告。三原告对此知情，从 2015 年到老人去世都未尽赡养义务。李明贤去世后，王丽芬和被告拿着赠与书去办理过户，因李明贤去世无法办理，便以买卖形式过户。被告认为王丽芬和李明贤将诉争房屋赠与自己是真实意思表示，以买卖形式办理赠与过户，王丽芬不属于无权处分，未侵害三原告利益，因此不同意三原告的诉讼请求。

（三）法院查明事实

李明贤再婚，与王丽芬结婚后生育李君、李英及被告李娟，李明贤与前妻育有李鹏。2000 年 9 月 10 日，王丽芬与北京某单位签署《购房协议书》换购诉争房屋，核算了夫妻双方工龄。同年 11 月 1 日，与北京 D 公司签署《北京市内销商品房买卖契约》，购得房屋，2003 年 8 月 7 日房屋产权证登记在王丽芬名下。2019 年 3 月 11 日，王丽芬与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 10 万元价格将房屋卖给被告并办理过户，王丽芬签署笔录确认房屋非夫妻共有。庭审中，三原告主张房屋是夫妻共同财产，王丽芬处分涉及李明贤遗产部分属无权处分，且王丽芬当时因小脑萎缩住院，处分自己部分也应无效。被告称是赠与关系，因尽主要赡养义务，父母同意将房屋赠与自己，并提交《房屋赠与协议书》和视频资料。法院核实后发现，赠与协议见证人补签情况存疑，视频资料也被三原告质疑有诱导成分且李明贤未出镜。此外，还查明王丽芬 2019 年 3 月 6 - 10 日住院，出院时神志清醒。

三、裁判结果

被告李娟与王丽芬 2019 年 3 月 11 日签署的关于北京市朝阳区 C 号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

驳回原告李君、李英、李涵的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

王丽芬与被告虽签订房屋买卖合同，但无买卖意思，实为赠与，根据法律规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，所以该买卖合同无效。

（二）赠与行为效力分析

王丽芬办理过户时神志清醒，结合视频资料能证明其有将本人份额赠与被告的真实意思，该部分赠与有效。但诉争房屋是夫妻共同财产，李明贤去世后，无证据证明其有赠与意思，且继承人未追认，所以涉及李明贤份额的赠与效力无法认定。

（三）房屋过户请求分析

买卖合同无效后，房屋应过户回王丽芬名下，但王丽芬已去世，房屋归属需另案处理，目前各当事人份额不明确，所以法院驳回三原告过户为共同共有的请求。

五、办案心得

（一）重视书面协议与证据留存

在家庭房产处置中，应签订明确的书面协议，如赠与协议、买卖合同等，并留存相关证据，避免日后因口头约定或证据不足引发纠纷。

（二）准确把握法律关系与适用

处理此类案件时，律师要准确判断房产的产权性质、当事人之间的法律关系，正确适用夫妻共同财产、遗产继承、赠与等相关法律规定。

（三）注重亲情与纠纷调解

家庭房产纠纷往往涉及亲情，在诉讼过程中，应注重调解，引导当事人理性沟通，平衡亲情与法律关系，寻求妥善的解决方案。