北京房产律师以案说法：父母房屋以买卖过户子女，法院认定无效，子女赠与起诉被驳回

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭财产关系中，房屋所有权的确认往往是容易引发争议的焦点。随着房产价值的不断攀升，家庭成员之间因房屋的归属问题产生纠纷的情况屡见不鲜。本案发生在北京市顺义区，涉及一套夫妻共同财产房屋的所有权争议。家庭成员之间的复杂关系以及房产交易过程中的特殊情况，使得此类纠纷不仅关乎财产权益，更涉及亲情的维系。在司法实践中，如何准确判断房屋所有权的转移是否合法有效，以及如何平衡家庭成员之间的利益关系，成为解决此类纠纷的关键要点。

二、案件详情

（一）原告主张

原告林宇轩向法院提出诉讼请求，一是请求法院依法判决位于北京市顺义区 A 室的房屋归自己全部所有；二是要求本案诉讼费由被告承担。

林宇轩称，自己与被告苏婉琴系母子关系，林宏涛与苏婉琴是夫妻，二人育有一子一女，分别是林宇轩和林诗涵。涉诉房屋是林宏涛与苏婉琴的夫妻共同财产。林宏涛与苏婉琴协商后，将该房屋赠与林宇轩。2021 年 8 月 12 日，双方共同前往不动产登记大厅办理房屋过户手续。当时是林宏涛提出以买卖的方式办理过户，双方在交易大厅签订了房屋买卖协议并支付税款，之后林宇轩领取了不动产登记证书。

2021 年 8 月 20 日，林宏涛因病去世。同年 9 月8 日，苏婉琴起诉至法院，要求确认林宏涛与林宇轩达成的房屋买卖协议无效。由于双方均表示不存在真实的买卖行为，法院判决林宇轩与林宏涛于 2021 年 8 月 12 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，涉诉房屋现已恢复登记至林宏涛名下。林宇轩认为，依据《民法典》第 146 条规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，而隐藏的民事法律行为的效力依照有关法律规定处理。本案中，林宏涛、苏婉琴与自己一同到不动产登记大厅办理过户手续，足以证明二人愿意将房屋过户给自己，签订买卖合同只是家庭内部成员过户的常见方式，所以房屋买卖合同被确认无效并不影响双方之间赠与行为的效力，因此请求法院依法确认赠与行为有效，涉诉房屋归自己所有。

（二）被告答辩

被告苏婉琴辩称，涉诉房屋是自己与林宏涛的婚内财产，一直由林宏涛居住，自己和林诗涵不在此居住。自己不同意将涉诉房屋赠予原告，办理过户时自己并不知情，在过户大厅也没有办理相关手续。

（三）法院查明

林宏涛与苏婉琴于 1978 年 11 月 22 日登记结婚，婚后育有女儿林诗涵和儿子林宇轩。1995 年，二人购买涉诉房屋，登记在林宏涛名下。2021 年 8 月 12 日，林宏涛与林宇轩签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日办理不动产所有权转移登记手续，将涉诉房屋所有权登记至林宇轩名下。8 月 20 日，林宏涛因病去世。

2021 年 10 月 12 日，苏婉琴以确认合同无效纠纷为由将林宇轩诉至法院，要求确认林宏涛与林宇轩达成的房屋买卖合同无效，并由林宇轩承担诉讼费。法院审理后认为，林宇轩与林宏涛之间不存在真实的买卖合同关系，双方于 2021 年 8 月 12 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，该买卖合同无效。2021 年 12 月 2 日，法院作出判决，确认该合同无效。12 月 27 日，涉诉房屋所有权转移登记至林宏涛名下。

现林宇轩主张林宏涛、苏婉琴将涉诉房屋所有权转移登记给自己的行为是赠与，要求涉诉房屋归自己所有，而苏婉琴则坚称自己未办理手续，也未将房屋赠与林宇轩。

三、裁判结果

驳回原告林宇轩的全部诉讼请求。

四、案件分析

法律关系认定：本案属于所有权确认纠纷，林宇轩主张基于赠与取得房屋所有权，而苏婉琴否认赠与行为。在此情况下，首先需要明确赠与合同的效力，因为合同效力问题直接关系到房屋所有权的归属。但合同效力与本案的所有权确认并非同一法律关系，法院在本案中不予一并处理。

证据与主张的关联性：林宇轩虽主张存在赠与行为，但苏婉琴予以否认。林宇轩提供的过户手续等证据，只能证明房屋曾进行过所有权转移登记，但无法确凿证明该转移是基于赠与这一法律行为，且苏婉琴对赠与行为不知情的抗辩也使得林宇轩的主张存在疑点。

法律规定的适用：《民法典》对于民事法律行为的效力以及所有权的取得有明确规定。在本案中，虽然房屋买卖合同已被确认无效，但赠与行为的效力并未得到确认，林宇轩直接要求确认房屋所有权归自己所有，不符合法律规定的程序和条件，法院不予支持是合理的。

五、办案心得

准确区分法律关系：在处理复杂的民事纠纷时，律师必须准确区分不同的法律关系。本案中，赠与合同效力与所有权确认是不同的法律关系，不能混淆处理。在接受委托和分析案件时，要帮助当事人明确诉求所基于的法律关系，避免在诉讼中因法律关系混淆而导致败诉。

强化证据收集与整理：证据是诉讼的关键。林宇轩主张赠与行为有效，但证据不足以排除苏婉琴的抗辩。律师应指导当事人全面收集证据，不仅要收集能够直接证明自己主张的证据，还要考虑到对方可能提出的抗辩，并针对性地收集反驳证据。同时，要对证据进行合理整理和分类，使其在法庭上能够清晰、有力地支持当事人的主张。

注重沟通与和解：此类家庭纠纷往往涉及亲情关系，在诉讼过程中，要注重与对方当事人的沟通，尝试通过和解的方式解决纠纷。和解不仅可以节省当事人的时间和精力，还能在一定程度上修复家庭关系。律师应积极引导当事人理性看待纠纷，寻求双方都能接受的解决方案。

深入研究法律条文：《民法典》等相关法律法规对于各种民事法律行为和权利义务有详细规定。律师要深入研究法律条文，准确把握法律的适用条件和范围。在处理类似案件时，要依据法律规定，结合案件事实进行严谨的分析和论证，为当事人提供专业、准确的法律意见。