房屋登记在自己名下却被占，律师解析房主成功维权腾退的全过程

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在日常生活中，房屋作为重要的财产，其所有权和使用权的归属问题常常引发各类纠纷。尤其是在熟人之间的房屋交易或借用过程中，若缺乏明确的书面约定和规范的手续，一旦产生矛盾，极易导致复杂的法律争议。本案发生在北京市丰台区，围绕一套房屋的腾退问题展开，涉及房屋所有权认定、房屋买卖关系的真实性以及无权占有的法律处理等多个法律要点，对于明晰房屋产权纠纷中的法律责任和权益保护具有重要的参考价值，也为司法实践提供了典型案例。

二、案件详情

（一）原告主张

原告林晓萱向法院提出两项诉讼请求：一是判决王雅琴、赵思涵腾退搬离位于北京市丰台区一号房屋并归还自己；二是判决王雅琴、赵思涵承担本案的诉讼费用。

林晓萱称，自己与王雅琴系同学关系，赵思涵是王雅琴的女儿。由于王雅琴家庭住房紧张困难，2000年自己将案涉房屋借给王雅琴居住。然而现在案涉房屋被王雅琴及赵思涵占据不予归还，致使自己无法使用该房屋。案涉房屋登记在自己名下，自己是房屋的所有权人。王雅琴、赵思涵长期强行占有房屋，拒不允许自己进入居住，经多次催告，二人仍拒不归还房屋，所以诉至法院。

（二）被告答辩

王雅琴辩称，2002 年林晓萱以 16 万元将案涉房屋卖给自己姐姐王雅芝，写的是自己姐夫刘浩宇的名字。2019 年之前自己一天都没住过案涉房屋，2019 年 7 月起女儿赵思涵借住该房屋至今。林晓萱告错了人，应该找自己姐姐。

赵思涵辩称，自己的意见与王雅琴一致，不同意腾房，当年的 16 万不是白给的。

（三）法院查明

法院查明，林晓萱与王雅琴系同学和朋友关系，赵思涵是王雅琴的女儿。1998 年 8 月 5 日，林晓萱与某单位房管科签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，承租位于北京市丰台区一号房屋。2002 年 1 月 15 日，林晓萱与某单位签订《房屋买卖合同》，购买了该房屋，目前该房屋登记在林晓萱名下。

在案件审理中，王雅琴、赵思涵称诉争房屋由王雅琴装修，现由赵思涵居住使用，房屋内物品为赵思涵的物品，王雅琴未在诉争房屋内居住。二人还称诉争房屋是林晓萱于 2002 年以 16 万元价格卖给王雅琴姐姐王雅芝，并写了收条，写的是王雅琴姐夫刘浩宇的名字。为此，王雅琴、赵思涵提交了房屋租赁协议、收条、微信聊天记录、银行流水记录等证据，并申请刘浩宇、王雅芝到庭作证，试图证明房屋是王雅芝购买并借给王雅琴的。但林晓萱对这些证据和证人证言均不予认可，认为这些证据不能证明双方存在房屋买卖的合意，且房屋是借给王雅琴居住，王雅芝不是房屋所有权人不得转租。

此外，本案审理过程中，王雅琴的姐夫刘浩宇以房屋买卖合同纠纷为由将林晓萱诉至法院，要求判令林晓萱协助其将房屋所有权变更登记在自己名下，后变更诉讼请求为确认房屋买卖合同解除，要求林晓萱退还房款及利息并支付违约赔偿金。法院认定刘浩宇提供的证据无法形成证据链证明其与林晓萱存在房屋买卖合同关系，驳回了刘浩宇的诉讼请求。刘浩宇不服上诉后又撤回上诉，一审判决已生效。

三、裁判结果

赵思涵于本判决生效之日起十日内腾退、搬离位于北京市丰台区一号房屋，并将该房屋归还给林晓萱。

四、案件分析

房屋所有权认定

根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。案涉的北京市丰台区一号房屋登记的所有权人为林晓萱，这就从法律层面明确了林晓萱对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

房屋买卖关系判断

王雅琴、赵思涵虽主张房屋已由林晓萱卖给王雅芝，但所提供的证据，无论是房屋租赁协议、收条，还是微信聊天记录、证人证言等，均无法形成完整的证据链来证明房屋买卖关系的存在。法院在审理刘浩宇与林晓萱的房屋买卖合同纠纷案件中，也基于同样的证据判断驳回了刘浩宇的诉讼请求。

无权占有处理

由于赵思涵在诉争房屋中居住，却未能提交有权居住的证据，而林晓萱作为产权人，依据 “无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的法律规定，有权要求赵思涵腾退、搬离诉争房屋。同时，因王雅琴未居住、使用诉争房屋，所以林晓萱要求王雅琴腾退、搬离的诉讼请求未得到法院支持。

五、胜诉办案心得

准确把握物权法律规定：处理房屋腾退等物权纠纷，要深入理解和准确把握不动产所有权的认定规则、无权占有的法律后果等相关法律规定，为案件处理提供坚实的法律依据。

严格审查证据的关联性和证明力：在案件审理过程中，要对双方提交的证据进行严格审查，判断证据与案件事实的关联性以及证据的证明力。对于主张房屋买卖关系的一方，其提供的证据必须形成完整的证据链，才能被法院采信。在本案中，对各类证据的细致审查对案件走向起到了关键作用。

关注关联案件的影响：当案件涉及关联诉讼时，要关注关联案件的审理结果和证据情况。本案中，刘浩宇与林晓萱的房屋买卖合同纠纷案件的判决结果，对本案的房屋所有权认定和腾退判决产生了重要影响。

注重沟通与和解：办案过程中注重与当事人沟通，了解其诉求和想法，尝试和解解决纠纷。和解既能节省司法资源，又能缓解当事人矛盾，维护熟人之间的关系。本案若能在诉讼前或诉讼中积极和解，或许可避免矛盾进一步激化，实现案结事了。