北京西城区房产腾退案：登记产权人胜诉，背后法律逻辑何在？

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易与家庭财产纠纷领域，房屋产权的归属和居住权问题常引发激烈争议。尤其是涉及家庭成员之间的房屋过户、出资情况以及赡养义务等因素时，纠纷更加复杂。本案发生在北京市西城区，围绕一套房屋的腾退展开，涉及房屋所有权的认定、买卖合同的效力以及实际居住人的权利等多个法律要点，对于明晰此类纠纷中的法律责任和权益保护具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。

二、案件详情

（一）原告主张

原告林悦向法院提出两项诉讼请求：一是请求法院依法判令林宇搬出北京市西城区 × 号房屋；二是要求本案诉讼费由林宇承担。

林悦称，2019 年 2 月父亲林建国将其名下的北京市西城区× 号房产以买卖形式过户到自己名下。2020 年 4 月父亲去世后，房屋由林宇居住。此后自己多次找林宇请其搬出该房屋，但都没有成功。

（二）被告答辩

被告林宇辩称，请求法院依法查明案件事实，驳回原告全部诉讼请求。主要理由如下：其一，案涉房屋虽登记在父亲林建国名下，但全部购房款由自己夫妇出资，只是考虑到父亲的工龄才暂时登记在其名下，自己才是真正权利人，物权登记的公示效力不能对抗实际出资人的权利，因此自己对案涉房屋享有合法权利，属于合法有权占有。其二，自己一直在案涉房屋内居住，并且对父亲林建国尽了赡养义务。其三，案涉房屋登记到林悦名下并非父亲真实意思表示，当时自己夫妻正在闹离婚，为防止妻子分割财产等因素，才将房屋暂时登记在林悦名下，并不意味着房屋实际归其所有。此外，林建国与林悦签署的《北京市存量房屋买卖合同》成交价格明显低于正常市场交易价格，款项未实际交付，交易存在诸多不合理之处，不符合交易习惯，是以虚假买卖形式规避税费。根据民法典第 146 条规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，所以该合同应属无效。综上，自己在案涉房屋内居住属于合法有权占有，林悦无权要求自己搬离。

（三）法院查明

法院查明，被告林宇与原告林悦系兄妹，二人之母李梅 1992 年因死亡注销户口，二人之父林建国于 2020 年因死亡注销户口。

北京市西城区 × 号房屋原系林建国承租的单位公房。2001 年 4 月，北京某单位与林建国签订《房屋买卖合同》，以成本价将房屋出售给林建国，房价款和各项费用共计 40458.77 元，2001 年 2月 1 日，林建国取得房屋所有权证书。

2019 年 2 月 2 日，林建国与林悦签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以 10000 元价格出售给林悦，当日双方申请办理不动产转移登记，2019 年 2 月 3 日，林悦取得房屋不动产权证书。

双方确认在林建国去世前，林宇就与其共同在案涉房屋居住，目前房屋由林宇一人居住。林宇表示自己在北京市西城区 A 号有平房一间，由配偶居住，双方感情不和，常年分居。

本案审理期间，林宇另案起诉林悦确认合同无效纠纷，要求确认林悦与林建国签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，理由与本案抗辩意见基本一致。后一审判决驳回林宇诉讼请求，林宇不服上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。二审判决认定：争议焦点为涉案房屋买卖合同是否存在无效情形。首先，林宇二审提交的证据不足以证明林建国和王艳存在婚姻关系，即便房屋为二人共同财产，无权处分也非合同无效法定事由。其次，林宇主张房屋名义过户至林悦名下，实际财产利益由子女共享，但无证据证明产权转移违背林建国真实意思，且亲属间以签订合同形式办理产权转移登记现实中也有发生，故对其主张不予支持。

本案审理期间，林悦提供证人林晨、林瑶出庭作证，二人证明林建国生前要将案涉房屋过户给林悦，兄弟姐妹四人关于房屋分配未签署过任何协议。林宇对证人证言不予认可。

林宇表示案涉房屋系其夫妻出资购买，仅名义登记在林悦名下，且兄弟姐妹四人曾在林建国去世后就房屋分割签署协议，并提供谈话录音、书面证人证言、开庭笔录复印件、婚姻档案材料等证据。林悦对这些证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。为证明无法腾退涉案房屋，林宇提供本人病历，林悦也不予认可。

三、裁判结果

自本判决生效之日起三十日内，被告林宇将北京市西城区 × 号房屋腾退，交原告林悦收回。

四、案件分析

证据效力与主张认定

林宇主张房屋实际为其出资，房屋买卖合同无效等，但在另案确认合同无效纠纷中已被生效判决驳回，且在本案中未提供更有效证据，其主张兄弟姐妹就房屋分割签署协议也未提供协议证明，法院难以采信。

所有权与腾退依据

林悦是案涉房屋登记所有权人，依法享有占有、使用权利。林宇未能提供有效证据证明其占有房屋有合同或法定依据，且其名下另有住房，具备腾退条件，所以林悦要求其腾退房屋的诉求合理，法院予以支持。

五、胜诉办案心得

精准把握证据规则：处理此类纠纷，要精准把握证据规则，明确当事人的举证责任。对于主张房屋产权或合同无效的一方，需提供充分、有效的证据形成证据链，否则承担不利后果。在本案中，对证据的审查和判断对案件走向起到关键作用。

深入理解物权法律：深入理解物权相关法律规定，明确不动产所有权的取得、变更以及无权占有的法律后果。在房屋腾退纠纷中，准确判断房屋所有权归属是解决问题的核心。

关注关联案件影响：当案件涉及关联诉讼时，要关注关联案件的审理结果和证据情况。本案中，确认合同无效纠纷案件的生效判决对本案房屋所有权认定和腾退判决产生重要影响。

合理制定诉讼策略：根据案件具体情况，合理制定诉讼策略，为当事人争取最大权益。

注重沟通与和解：办案过程中注重与当事人沟通，了解其诉求和想法，尝试和解解决纠纷。和解既能节省司法资源，又能缓解当事人矛盾，维护家庭关系。