从北京昌平房屋案深度解读购房资格影响，房产律师教你看懂合同关键条款

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷时有发生，这类纠纷不仅涉及大额资金往来，还关乎当事人的居住权益和财产规划。尤其是在回迁安置房买卖中，由于产权登记的不确定性以及购房资格等因素的影响，纠纷更为复杂。本案发生在北京市昌平区，围绕回迁安置房的买卖展开，涉及合同效力、合同解除、款项支付及责任承担等多个法律问题，对于明晰此类房屋买卖的法律风险和责任界定具有重要意义，也为司法实践提供了典型案例参考。

二、案件详情

（一）原告主张

原告陈宇向法院提出四项诉讼请求：一是确认原、被告之间于 2018 年 11 月 3 日签订的《房屋买卖合同》于 2021 年 10 月 18 日解除；二是判令被告向原告返还房款 100 万元；三是判令被告向原告支付利息损失；四是要求本案诉讼费由被告承担。

原告称，2018 年自己欲购买被告位于北京市昌平区一号的房屋，与被告签订《房屋买卖协议》，并在协议签订前后分期向被告支付了购房款 100 万元，被告承诺在房屋所有权证下来后为原告办理不动产权过户。但合同签订后，原告得知涉案房屋无法办理房屋所有权证，无法实现签订合同的根本目的。此后原告多次与被告协商退还款项，被告均以各种理由推脱，始终不予退还购房款，给原告造成了严重损失，故诉至法院。

（二）被告答辩

被告王芳辩称不同意原告的诉讼请求。被告称并未收到原告支付的 100 万元购房款，因与原告签订了合同，导致自己的房屋无法出售给他人，是原告违约。被告还认为原告是因为房价下跌才要求解除合同，自己不同意解除合同。

（三）第三人陈述

第三人李明称，陈宇委托自己购买房屋，给了自己 50 万元，自己将该款支付给王芳，后王芳陆续从自己信用卡中取走 50 多万元。

（四）法院查明

2018 年 11 月 3 日，王芳（卖方）与李明、陈宇（买方）签订《房屋买卖协议》，约定卖方收到买方现金一百万，房屋总款二百万，在卖方房本下来一个月之内，买方付清余款一百万，此房才能过户给买方，否则卖方有权放弃该房买卖，并退还买方现金一百万。王芳在卖方处签名并摁手印，李明在买方处签名并摁手印，买方处还有“陈宇（李明代）” 字样。庭审中，李明和陈宇均表示协议中买方处由李明代为签名，但买受人为陈宇。

2018 年 11 月 2 日，陈宇向李明转账 50 万元。2018年 11 月 6 日，李明向王芳转账 30 万元。从李明银行卡交易明细和微信转账记录来看，2017 年 5 月至 2018 年 6 月，李明向王芳转账 70 余万元；2018 年 10 月至 2020 年 5 月，李明向王芳转账30 余万元，单笔款项均为一万元以下；2018 年 1 月至 2019 年 12 月，王芳向李明转账50 余万元。

庭审中，陈宇称自己为购房向李明转账 50 万元，剩余 50 万元由李明代为垫付，实际向王芳支付 100 万元；李明称除陈宇支付的 50 万元，自己陆续向王芳转账或王芳自其信用卡中取款 50 余万元，已实际支付 100 万元。王芳认可收到购房款 50 万元，称签订房屋买卖协议之前李明的转账与此事无关，且自己与李明之间存在其他经济往来，李明也认可存在其他交易往来。

王芳出具李明的《申明》，载明李明的五十万是虚的，实际只有陈宇的五十万借李明之手转的。李明认可《申明》真实性，但称后续王芳从自己处陆续取走五十余万元，该《申明》应当作废。

经询问，王芳称涉案房屋系北京市昌平区 D 村的回迁安置房，能办理产权登记，但暂未办理；陈宇称自己不具备在北京购房的资格，签订合同时未在北京居住，委托李明办理此事，打算在房屋能办理产权转移登记时登记至李明名下；李明称自己在京无房，具备购房资格。

陈宇称 2021 年 5 月通过微信与王芳达成解除合同的合意，并提交李明与王芳的微信聊天记录佐证，主张以提起诉讼的时间作为合同解除的时间。王芳对微信聊天记录真实性认可，但认为记录不完整，自己没有解除合同的意思表示。

三、裁判结果

陈宇与王芳于 2018 年 11 月 3 日签订的《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。

王芳于本判决生效后十日内退还陈宇 500000 元。

驳回陈宇的其他诉讼请求。

四、案件分析

合同效力认定

依法成立的合同，自成立时生效。陈宇与王芳签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，应属有效，双方都应依约履行权利义务。

合同解除认定

当事人协商一致可解除合同。陈宇称与王芳通过微信达成解除合同合意，但微信记录无法体现王芳有解除合同的意思，所以双方未协商解除合同。因涉案房屋为回迁安置房，暂时不具备产权登记条件，陈宇又不具备在京购房资格，合同事实上不具备履行条件，法院判决解除合同。

款项支付认定

关于陈宇主张的 100 万元房款，其称另50 万元由李明代付。虽李明与王芳有大量资金往来，但金额与购房款不符且延续时间长，结合双方互转记录，可看出他们存在其他经济往来，无法认定李明代陈宇垫付了 50 万元购房款，所以法院认定王芳收取的 50 万元应返还。

利息请求认定

从《房屋买卖协议》内容看，陈宇明知涉案房屋暂时不能办理产权登记，且未举证证明王芳对办理产权登记和转移登记时间有承诺，所以王芳对合同无法继续履行无过错，陈宇主张利息无事实和法律依据，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

精准把握合同法律规定：处理房屋买卖合同纠纷，要精准掌握合同效力、履行、解除等相关法律规定，明确合同生效条件、解除情形以及违约的界定，为案件处理提供坚实法律支撑。

细致审查证据关联性：证据审查至关重要，要细致审查证据与案件事实的关联性。在本案中，对转账记录、微信聊天记录等证据的细致审查，明确了款项支付情况和双方是否达成解除合同合意，对案件走向起到关键作用。

深入分析合同履行情况：深入分析合同履行情况，判断合同是否具备继续履行的条件。本案中，考虑房屋性质和购房资格等因素，准确判断合同无法履行，为法院判决合同解除提供依据。

合理制定诉讼策略：根据案件具体情况合理制定诉讼策略。

注重沟通与和解：办案过程中注重与当事人沟通，了解其诉求和想法，尝试和解解决纠纷。和解既能节省司法资源，又能缓解当事人矛盾，实现案结事了。