家庭房产纠纷：父母去世后房屋被过户，子女起诉要求确认合同无效的背后

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭财产纠纷中，房屋作为重要资产，其继承与处分问题往往引发激烈争议。当涉及父母房产在子女间的分配，以及房产在家庭成员间的转移时，继承法律关系、合同效力认定等复杂因素相互交织，处理难度较大。本案发生在北京市朝阳区，围绕房屋继承与存量房买卖合同效力展开，涉及遗产范围界定、无权处分、赠与与买卖行为的认定等多个法律要点，对明晰此类纠纷的法律责任和权益保护具有重要参考价值，也为司法实践提供典型范例。

二、案件详情

（一）原告主张

二原告林悦和林辉向法院提出两项诉讼请求：一是确认林建国与周阳 2015 年签订的存量房买卖合同无效；二是要求二被告在法院判决后七日内搬离北京市朝阳区一号房屋。

二原告称，自己及林芬的父亲林建国、母亲王女士，在夫妻关系存续期间，于 1994 年因原住房拆迁购买了北京市朝阳区 W 号房屋。王女士于 2012 年去世，林建国于 2021 年 6 月 6 日去世。被继承人去世后，二原告与被告沟通父母遗产问题，被告以各种理由推脱，并声称全部遗产归其所有，已非法居住占有数月。2021 年 9 月，原告在北京市朝阳区不动产交易中心查询得知，二被告利用与父亲同住且保管父母重要证件的机会，在所有子女毫不知情的情况下，于 2015 年 5 月 29 日将父母上述房屋以 5 万元价格卖给周阳单独所有。原告认为二被告无法定权利处置本属于四个子女共同继承的父母房产份额，房屋所有权转移构成违法。林芬作为代理受让人违法办理转移父母所有权房屋，给其子周阳时，提供申请信息材料不真实，违法填写并提交虚假事实等信息材料，应承担法律责任。二原告曾数次和林芬协商被继承人的遗产继承事项，但林芬均拒绝分割。二被告的行为严重侵害了原告的合法权利，剥夺了原告依法定继承父母遗产的权利，故请求法院依法裁判，确认被告违法转移上述房屋所有权的房屋买卖合同无效，二被告 7 日内搬离并将户口迁出该房屋。

（二）被告答辩

二被告林芬和周阳辩称，合同无效不是二原告的最终目的，其最终目的是想继承房屋中父母的份额。2021年家庭谈话中，二原告都明确表示放弃继承父母在该房屋中份额的继承权。林建国 2014 年 9 月 15 日亲笔书写了赠与书，明确表示其将涉案房屋赠与了外孙周阳，并表示这也是王女士的心愿，这是林建国的真实意思表示。其为了实现自己和母亲的心愿于 2015 年 5 月 29 日与周阳签订了《存量房屋买卖合同》，该合同约定林建国将涉案房屋以买卖方式转让给周阳，周阳也实际接受了，双方在不动产登记部门监督下完成所有权转移登记手续，是真实意愿而非恶意所为。退一步讲，买卖合同并非完全无效，林建国处理自己所占房屋份额是有效的，是其真实意思表示，并以实际行动付诸实施，处理其他人所占房屋份额部分是无效的。涉案房屋林建国和其他人各占多少份额应经过析产才能分清，因析产问题与本案无关，在此不多赘述。二原告已明确表示放弃继承该房屋份额，故关于二被告搬离及迁出户口的请求是不成立的。

（三）法院查明

法院查明，林建国与王女士夫妇育有四个子女，分别为二原告及林芬和案外人林昊。林建国于 2021年去世，王女士于 2012 年去世。周阳系林芬之子。

位于北京市朝阳区一号房屋于 2015 年 5月 22 日登记在林建国名下。2015 年 5 月 29 日，林建国作为出卖人与周阳作为买受人、林芬作为买受人的委托代理人，签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定出卖人将涉案房屋以 5 万元成交价格出售给买受人，林建国在合同尾部买受人落款处签名并按指印，涉案房屋所有权现已登记至周阳所有。

经询问，周阳称因系林芬代理其办理的涉案房屋过户事宜，故其于 2015 年将 5 万元现金交给林芬，由林芬转交林建国。林芬称其收到 5 万元现金后将钱给了林建国，当时没有其他人在场。二被告称林建国曾在 2014 年出具赠与书，并在 2015 年完成了涉案房屋过户。

二被告提交落款日期为 2014 年 9 月 15 日落款姓名为林建国的赠与书，载明林建国愿意把位于北京市朝阳区一号房屋全部给予外孙周阳，这也是其老伴的心愿，本人神志清醒没有遭到胁迫。二原告对赠与书不认可，认为该赠与书未经公证且未作资格审查，流程手续违法，属于无效赠与；林建国无权处置王女士份额的赠与事项，属于违法赠与，全部赠与无效；林建国患有老年痴呆症，无民事行为能力，不能自主处理有关事务，林建国生前亲口对全家人承诺，生前不处置个人财产，故不排除二被告诱骗、胁迫林建国。

二原告称其主张合同无效的依据为涉案房屋是其父母的共同财产，林建国无权处分其母亲的遗产，房屋转移登记询问内容回答部分不是林建国自己写的，也未反映真实情况，且赠与合同签字也不合法，中间内容不是林建国字体，不排除伪造可能。二被告则就此称，即便林建国处理其他人的份额是无效的，但处理自己份额是真实意思，名为买卖实为赠与，以买卖名义过户是为了节省费用。

三、裁判结果

确认被告周阳与林建国于 2015 年签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

四、案件分析

合同效力认定

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，二被告自认涉案合同实际系赠与意思，为节省费用才以买卖方式过户，且交易价格与房屋价值不符，又无充分证据证明已支付房款，结合双方特殊身份关系，符合通谋虚伪意思表示情形，故合同无效。

房屋归属及处理

鉴于二被告对涉案房屋是否存在其独立份额提出异议，且合同无效后房屋归属及处理涉及林建国其他继承人，如有争议可依相应法律关系另行解决。

搬离请求分析

涉案合同虽被确认无效，但二被告并非基于该交易行为占有涉案房屋，所以二原告要求二被告搬离涉案房屋的请求，法院难以支持，可待房屋权利人最终确定后，由相应权利人另行依对应法律关系主张权利。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：处理此类纠纷，要精准把握继承、合同效力等相关法律规定，明确遗产范围、无权处分的法律后果以及虚假意思表示的认定标准，为案件处理提供坚实法律基础。

全面审查证据：全面收集和审查与案件相关的证据，如房屋买卖合同、赠与书、产权证书等，严格审查证据的真实性、合法性和关联性。在本案中，对赠与书和房屋买卖合同的审查对案件走向起到关键作用。

关注案件关联性：在处理案件时，要关注案件中各法律关系的关联性，如本案中继承关系与合同效力的关联。准确把握这些关联，有助于全面分析案件，做出准确判断。

注重沟通与和解：办案过程中注重与当事人沟通，了解其诉求和想法，尝试和解解决纠纷。和解既能节省司法资源，又能缓解家庭成员之间的矛盾，维护家庭关系和谐。