房产律师分析：买家付房款办入住求过户，卖家拒配合，法院如何判？

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房屋交易领域，借名买房现象屡见不鲜，其中涉及的房屋性质认定、合同效力判断以及过户手续办理等问题，常常引发纠纷。此类纠纷不仅关系到当事人的财产权益，还对社会房屋交易秩序产生影响。本案发生在北京市大兴区，围绕一套房屋的借名买房及过户争议展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和规范房屋交易市场具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。

二、案件详情

（一）原告主张

林刚、吴浩杰向法院提出诉讼请求：一是请求法院判令 A 公司、B 公司协助林刚、吴浩杰、王强、赵梅到房屋登记管理部门办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产登记手续，将该房屋的不动产权登记至王强、赵梅名下；二是请求判令在第一项诉讼请求履行完毕后，王强、赵梅协助林刚、吴浩杰到房屋登记管理部门，办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产登记手续，将该房屋不动产权登记至林刚、吴浩杰名下；三是案件受理费用由王强、赵梅承担。

林刚、吴浩杰称，1998 年经中间人贾丽撮合，他们与王强、赵梅签订《协议书》，约定因王强无钱购买某单位售卖的位于一号的二居室，将房屋转卖给林刚，房屋原价 64722 元，购房款由林刚支付，户权归林刚，林刚给付王强户头好处费 17000 元作为转让补偿费，房产证姓名应改为林刚，如当时不能更改，在允许更改时需立即更改，不得拖延，林刚购买的房屋以后如升值，卖方不得要回。同日，王强与 A 公司经理部签订《购房协议书》，约定房屋总价 124722 元，其中 B 公司应付 60000 元，买方个人应付 64722 元。之后，林刚、吴浩杰向 A 公司支付购房款 64722 元，向王强、赵梅支付户头费 17000 元，缴纳物业费等费用办理入住，装修、使用、管理房屋至今，《购房协议书》、购房款收据等购房材料也一直由他们保管。A 公司经理部由 A 公司与北京 H 公司于 1993 年共同成立，2001 年 7月 12 日，A 公司、H 公司及 Y 公司签订《决定》，约定A 公司经理部经营活动中产生的所有经济、法律责任及一切遗留问题、债权债务均由 H 公司及 Y 公司接收，后 H 公司注销，处于吊销状态。2021 年，涉案房屋所在小区开始办理房产登记手续，他们要求王强、赵梅配合办理房屋登记过户手续遭拒，故诉至法院。

（二）被告答辩

赵梅、王强辩称，不同意林刚、吴浩杰的诉讼请求。一是涉案房屋系经济适用房，他们不具备购买经济适用房的资格，双方私下转让购房资格，违反国家法律、行政法规，应属于无效的民事法律行为；二是双方交易违反公平、合理原则，林刚、吴浩杰趁人之危，以超低价格购买涉案房屋，损害国家利益和当事人合法权益，且依附在涉案房屋上原本属于他们的福利待遇，被林刚、吴浩杰长期占用，既不公平也不合理；三是要求法庭核实林刚、吴浩杰名下是否还有其他住房，是否具有购房资质；四是涉案房屋系他们名下唯一住房，转让后将导致无房可居，且林刚、吴浩杰长期占用住房指标，给他们造成重大损失，依法应当予以补偿。

A 公司、Y 公司、B 公司述称，尊重法院判决，配合法院工作，公司无责任，不同意承担诉讼费。

（三）法院查明

1998 年林刚、吴浩杰与王强、赵梅签订《协议书》，对房屋买卖相关事宜进行详细约定，包括房款支付、户头费给付、房产证更改、房屋支配权、违约责任等。协议签订后，林刚、吴浩杰支付了户头费 17000 元及房款 64700 元。1998年 5 月，王强出具《购房委托书》申请购买涉案房屋，5 月 26 日，王强与 A 公司经理部签订《购房协议书》。涉案房屋尚无产权登记信息，所在楼初始登记的所有权人为 A 公司。庭审中，王强、赵梅称吴浩杰、林刚未交纳涉案房屋的物业费、供暖费，吴浩杰、林刚表示如有欠费同意交纳。关于房屋性质，吴浩杰、林刚称邻居住户房产证写的是按经济适用房管理，A 公司及 Y 公司表示以其调查情况为准，B 公司称了解的情况是按经济适用住房管理。赵梅提交其它房屋房权证，附记处写有 “职工子女安置”，房屋性质为按经济适用住房管理，吴浩杰、林刚对真实性认可但认为与本案无关，第三人对真实性不持异议但认为与其无关。吴浩杰、林刚提交购房资质核验证明，证明其具有购房资质。

三、裁判结果

于本判决生效后十日内，北京 A 公司、北京市B 公司协助吴浩杰、林刚、王强、赵梅到房地产管理部门办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权登记手续，将该房屋的不动产权登记至王强、赵梅名下；

于本判决第一项履行完毕后十日内，王强、赵梅协助吴浩杰、林刚到房地产管理部门办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权过户登记手续，将该房屋过户登记至吴浩杰、林刚名下。

四、案件分析

合同效力认定

本案争议焦点在于涉案房屋的房屋性质是否允许买卖。经庭审询问及双方当事人提交的证据确认，涉案房屋性质为参照经济适用房管理，虽按经济适用房管理，但不受社会公开销售的经济适用房入市交易限制。双方对于借名买房合同成立一事并无争议，吴浩杰、林刚与王强、赵梅之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。

抗辩意见分析

王强、赵梅关于供暖费与物业费福利由吴浩杰、林刚享有的抗辩，不能构成拒绝履行过户义务的理由，如其认为构成其他法律关系，可另行解决。其其他抗辩意见，系签订《协议书》时能够认知的情况，法院不予采信。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：处理此类借名买房纠纷，必须精准掌握房屋性质认定、合同效力判断、房屋过户等相关法律规定。明确不同性质房屋的交易规则、合同有效的条件以及过户的程序和要求，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同效力和支持过户诉求。

全面收集与审查证据：全面收集和严格审查与案件相关的证据至关重要。本案中，对《协议书》《购房协议书》《购房委托书》、房权证、购房资质核验证明等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋买卖的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。

深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清借名买房关系、房屋买卖关系以及相关各方的权利义务关系。从房屋的购买、款项支付到产权登记和过户，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。

注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对对方的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出借名买房合同的有效性和过户的合理性，获得法官的认可。